距繁華的北京商務(wù)中心區(qū)一步之遙，有一片“無物業(yè)、少配套、缺管理”的老舊小區(qū)——建于上世紀(jì)70年代的勁松北社區(qū)，就在這里。改造老舊小區(qū)，如何在過去“修道路、調(diào)管線、加保溫、增電梯、改造外立面”等基礎(chǔ)上，全面提升居民生活質(zhì)量，形成長效管理機(jī)制，成為北京全面建成小康社會中的關(guān)鍵小事、民生實(shí)事。
北京市朝陽區(qū)以“黨建引領(lǐng)、居民共治”為抓手，率先在勁松北社區(qū)試點(diǎn)引入社會資本改造老舊小區(qū)。由規(guī)劃師、建筑師、景觀設(shè)計師、管理團(tuán)隊(duì)聯(lián)手，整體改造小區(qū)公共設(shè)施，引入高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，建立居民共商共治新機(jī)制。試點(diǎn)一年半，出現(xiàn)了“配套先進(jìn)、街巷干凈、停車有序、管理智能、居民樂居”的喜人變化，探索出改造老舊小區(qū)的一些新辦法。
黨建引領(lǐng)，聚焦問題聽民意
熙攘的勁松西街上，一座白色大門與眾不同：大門右側(cè)“勁松北社區(qū)”五個金色大字，蒼勁有力。“這字出自社區(qū)居民之手，是居民書法比賽選出來的。”朝陽區(qū)勁松街道黨工委書記楊丙章說，“小區(qū)怎么改，設(shè)施怎么添，都充分尊重居民意愿。”
楊丙章介紹，推進(jìn)項(xiàng)目時以黨建為引領(lǐng)，發(fā)揮各級黨組織作用，采用“五方聯(lián)動”工作機(jī)制，“由區(qū)級統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)主導(dǎo)、社區(qū)協(xié)調(diào)、居民議事、企業(yè)運(yùn)作，共同推進(jìn)社區(qū)綜合整治。”
勁松北社區(qū)聽取居民意見，做得格外細(xì)、格外實(shí)。
第一輪，是事前摸底，重點(diǎn)在怎么改。區(qū)里、街道、社區(qū)等黨員干部沉到基層，聽到的是“高低并存”的群眾期盼：改造費(fèi)用要低，改造標(biāo)準(zhǔn)要高；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要低，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要高。那么“錢從哪里來”？朝陽區(qū)提出“引入社會資本”。
第二輪，是項(xiàng)目合作達(dá)成前的下沉調(diào)研，重點(diǎn)在改什么。街道、社區(qū)與入駐企業(yè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)一起，先用了5個多月走訪居民聽取意見，對社區(qū)資源進(jìn)行全面踏勘規(guī)劃。勁松北社區(qū)的一、二區(qū)共有居民3605戶，36.9%是60歲以上的老年人，37%是在此租房的年輕人。“不同的人群，需求不同。”以引入便民業(yè)態(tài)為例，中老年人希望增加菜市場、社區(qū)食堂、早餐店、理發(fā)店和生活超市，以便利居家生活為主。青年人希望增加社區(qū)健身房、餐飲店和代收快遞、外賣等服務(wù)。改造項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人劉楚回憶：“僅考察便民業(yè)態(tài)，我們就先后走訪了2380名居民。”
第三輪，是決定選擇哪家企業(yè)來改造運(yùn)營。企業(yè)就改造方案舉行了一場“路演”，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)備充分，和居民對話真誠、細(xì)致、具體，最終選出愿景集團(tuán)與勁松街道簽訂了協(xié)議。
充分發(fā)揮各級黨組織作用，深入做好群眾工作，高度尊重居民意愿，是讓改造得以順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。聽取居民意見貫穿了項(xiàng)目改造全過程。社區(qū)黨委成立了由各類代表40余人組成、黨員占比80%的議事小組，包樓問需，匯集民智，方案隨時微調(diào)優(yōu)化。
匠心改造，社會資本進(jìn)社區(qū)
2019年4月起，愿景集團(tuán)先后投入資金近3000萬元，對勁松北社區(qū)的公共空間、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區(qū)文化等21大類51個項(xiàng)目實(shí)施改造提升。專業(yè)的規(guī)劃師、設(shè)計師、管理團(tuán)隊(duì)多方協(xié)同作業(yè)，精心實(shí)施。
改造后的小公園，清新宜人。赭紅色跑道環(huán)繞四周，乒乓球桌、兒童滑梯、棋牌桌一應(yīng)俱全。木質(zhì)圍廊邊，三三兩兩的居民閑坐聊天。
昔日破舊的自行車棚，如今有了雙層停車架、智能充電樁、自動滅火器，還配了24小時監(jiān)控。“停車費(fèi)還沒漲。”居民程麗介紹，節(jié)省出的空間改造成了便民商店，“修鎖配鑰匙、修電器、洗衣服，服務(wù)可全了。”
愿景集團(tuán)副總設(shè)計師江曼說，整個改造提升，包括規(guī)劃設(shè)計與交通組織優(yōu)化、園林景觀提升、增設(shè)消防安防設(shè)施、架空線入地、增加基礎(chǔ)配套及標(biāo)識系統(tǒng)、引入專業(yè)物業(yè)管理和社區(qū)便民商業(yè)等內(nèi)容，通過有機(jī)更新的方式，讓老舊小區(qū)煥發(fā)青春。
引入社會力量，不僅解決了資金問題，還通過市場化運(yùn)作，提升了老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平。在勁松北社區(qū)，除了日常的24小時安保和環(huán)境保潔，居民的各項(xiàng)服務(wù)需求，只需一個電話，3分鐘內(nèi)受理，10分鐘內(nèi)上門。
“先嘗后買”，共商共治謀長遠(yuǎn)
改造完成后，企業(yè)如何回收投資？管理如何可持續(xù)發(fā)展？勁松北社區(qū)的回答是：“共商共治”。
精心經(jīng)營，盤活存量資產(chǎn)，居民心里有本“明白賬”。勁松街道黨工委副書記、辦事處主任劉勝介紹，勁松北社區(qū)將騰退的低效房產(chǎn)交給企業(yè)來改造運(yùn)營。哪些行業(yè)能入駐，如何經(jīng)營、利潤多少，一筆筆賬都是透明的。
“先嘗后買”，收取物業(yè)費(fèi)用，居民心里有本“溫情賬”。“社區(qū)居民是‘先嘗后買’，滿意了再說。”愿景集團(tuán)城區(qū)更新事業(yè)部項(xiàng)目總經(jīng)理韋民樂介紹，隨著物業(yè)管理水平不斷提升，居民的繳費(fèi)意愿也越來越強(qiáng)，物業(yè)費(fèi)收取率已達(dá)72%。
創(chuàng)新管理，逐步收回投資，企業(yè)心里有本“公益賬”。入駐企業(yè)原來預(yù)計10年收回投資，“這是保守估計，實(shí)際上會短一些。”韋民樂說，未來計劃在社區(qū)增加養(yǎng)老、托幼、健康等業(yè)態(tài)，這些都是新的盈利增長點(diǎn)，“‘微利運(yùn)營’將來可能是常態(tài)。”
摸著石頭過河。朝陽區(qū)委和區(qū)政府專門成立了老舊小區(qū)更新提升工作專班，針對相關(guān)問題開展研究，支持勁松街道持續(xù)探索，不斷完善。 |
