每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
盡管受新冠肺炎疫情影響，但多數(shù)房企上半年業(yè)績(jī)?nèi)詫?shí)現(xiàn)了一定增長(zhǎng)。不過(guò)，房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?、利?rùn)水平下滑、業(yè)績(jī)表現(xiàn)差異化明顯成為行業(yè)現(xiàn)狀。
從A股131家已披露半年報(bào)的上市房企看，盈利房企為102家，占比78%；72家房企凈利下滑，占比近55%。業(yè)績(jī)目標(biāo)方面，年初公布年度銷(xiāo)售目標(biāo)的36家房企中，近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及40%，有3家房企目標(biāo)完成率低于35%。
值得關(guān)注的是，在“三道紅線”的融資新規(guī)下，各大房企均在業(yè)績(jī)報(bào)告中將“持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)”作發(fā)為下一步展戰(zhàn)略之一，在下半年的投融資規(guī)劃中，更加注重現(xiàn)金流和負(fù)債率的控制。
房企業(yè)績(jī)?cè)鏊僬w放緩
上半年房產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩、業(yè)績(jī)差異化已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年TOP100房企銷(xiāo)售門(mén)檻值下滑至112.2億元。其中，TOP10房企門(mén)檻值為1106億元，較上年增長(zhǎng)5.16%，頭部房企競(jìng)爭(zhēng)更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企門(mén)檻值分別為482億元、315億元、112億元，分別較去年同期降低11.85%、10.81%、15.06%。
不過(guò)，進(jìn)入下半年的7月和8月，各梯隊(duì)房企的銷(xiāo)增長(zhǎng)率均值均呈現(xiàn)明顯增漲態(tài)勢(shì)。貝殼研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的17家TOP20房企中，上半年平均業(yè)績(jī)?cè)鏊?.9%，超過(guò)百?gòu)?qiáng)房企的平均增速（-3.2%）6.1個(gè)百分點(diǎn)。其中綠城上半年業(yè)績(jī)?cè)鏊僮罡?，達(dá)22.7%，而綠地、保利上半年降幅均超過(guò)10%。
另?yè)?jù)中指研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的28家房企數(shù)據(jù)，上半年28家房企營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)率均值為16.1%，其中22家營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，7家房企營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率超20%。新城控股、濱江集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率均超90%；而融信中國(guó)、中國(guó)金茂、金地跌幅均超過(guò)10%，其中融信中國(guó)同比下降最大，為20.9%。
從凈利潤(rùn)來(lái)看，上半年28家房企凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率均值為3.6%，其中18家房企凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，如中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)達(dá)228億元，濱江集團(tuán)凈利潤(rùn)增幅達(dá)72.9%；10家房企凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)下滑，如融信中國(guó)、招商蛇口凈利同比下降幅度均超過(guò)50%。
綜合營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)來(lái)看，28家房企中有6家的凈利潤(rùn)增幅超過(guò)營(yíng)業(yè)收入增幅，中南、金科營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)率分別為27.3%、16.1%，而凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率分別達(dá)63.5%、34.5%，企業(yè)盈利能力提升；而碧桂園、華潤(rùn)、富力、融信中國(guó)、金地、中國(guó)金茂等企業(yè)，營(yíng)收和凈利潤(rùn)均同比雙降。
中指研究院指出，上半年受疫情等因素影響，代表房企的營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)增速均值明顯下滑，但房企營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)規(guī)模整體保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，部分房企通過(guò)進(jìn)一步控制成本支出、提升運(yùn)營(yíng)管理水平，盈利能力得到提升。
優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)達(dá)成共識(shí)
今年是房企償債高峰期，由于疫情影響，終端市場(chǎng)受到抑制，通過(guò)發(fā)行新債償還舊債也是房企有息負(fù)債增加的重要原因之一。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)房企境內(nèi)外融資全面井噴，境內(nèi)債券單月發(fā)行超過(guò)659億元，同比上漲5.1%。房企的融資渠道在今年5月回暖以后，融資額度逐月走高，5月融資額425億元，6月448億元，7月712億元。8月房企美元債發(fā)行數(shù)量也處于高位，單月累計(jì)發(fā)行美元債65.6億美元，相比2019年8月的23.8億美元上漲了176%。
8月20日，住建部、央行召開(kāi)的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)傳遞出控負(fù)債、穩(wěn)房?jī)r(jià)兩個(gè)信號(hào)；而此前傳言的房企融資“三道紅線”（房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1）也在近期得以確認(rèn)。在此背景下，房企紛紛將“持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)”作為下一步的發(fā)展戰(zhàn)略之一，也密集在業(yè)績(jī)會(huì)向公眾釋放了積極信號(hào)，下半年整體投資態(tài)度偏向謹(jǐn)慎。
如恒大總裁夏海鈞在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，恒大今年初就已提出“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的戰(zhàn)略目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)的提出就是由于恒大預(yù)判到房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，不靠規(guī)模取勝，而是要靠效益去支撐穩(wěn)定合理的發(fā)展。
中海地產(chǎn)董事會(huì)主席顏建國(guó)在業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，中海堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)策略，保持合理的負(fù)債率，保持充裕的現(xiàn)金。“企業(yè)的發(fā)展是一場(chǎng)馬拉松，要穩(wěn)中求好，穩(wěn)中求快。要堅(jiān)守主航道，不盲目多元化擴(kuò)張，有序推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。”
融創(chuàng)中國(guó)則指出，下半年將繼續(xù)將優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率水平和融資成本作為當(dāng)前發(fā)展階段的重中之重。
此外，萬(wàn)科、綠地、招商蛇口等頭部房企也均表示，將堅(jiān)持穩(wěn)健、審慎的投資原則。此外，還有濱江集團(tuán)等房企采取“以銷(xiāo)定投”策略。
“下半年預(yù)計(jì)金融環(huán)境較上半年明顯趨緊，金融監(jiān)管將不斷升級(jí)，房企自身財(cái)務(wù)管理能力提升與財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化將是房企長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)和金融監(jiān)管的要求，以確保房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示。
下半年業(yè)績(jī)壓力將加大
在疫情影響下，上半年房企銷(xiāo)售普遍受到?jīng)_擊，多數(shù)房企目標(biāo)完成率并不十分樂(lè)觀，整體銷(xiāo)售節(jié)奏后移，下半年將承擔(dān)更大的業(yè)績(jī)壓力。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從公布銷(xiāo)售目標(biāo)的28家企業(yè)來(lái)看，上半年業(yè)績(jī)完成率僅四成。如世茂上半年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1104.8億元，與3000億元年度目標(biāo)還相差1895億元；中海上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1720億元，距離其4000億元的年度目標(biāo)仍有一段差距。
克而瑞統(tǒng)計(jì)也顯示，上半年，除了恒大、濱江、金茂、龍光、越秀、雅居樂(lè)等房企業(yè)績(jī)完成情況尚佳之外，36家公布年度目標(biāo)的房企中近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及40%，3家房企目標(biāo)完成率低于35%。對(duì)于這部分房企而言，下半年仍面臨較大的銷(xiāo)售壓力。
從房企供貨安排來(lái)看，下半年供貨節(jié)奏普遍加快，供貨量走高。如綠地上半年供貨進(jìn)度不及預(yù)期，全年預(yù)算的6000億元貨值主要在下半年逐步供應(yīng)，上、下半年推貨比例大致為3：7，三四季度供應(yīng)量會(huì)加速上升；華潤(rùn)置地也嚴(yán)格落實(shí)施工、取證進(jìn)度，保證并加速下半年供貨節(jié)奏。
此外，中報(bào)顯示，上半年不少房企積極通過(guò)“招拍掛”的方式拿地，土地儲(chǔ)備整體較為充足，綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、金科股份等房企拿地金額同比增幅較大；富力地產(chǎn)、中國(guó)金茂、萬(wàn)科地產(chǎn)、雅居樂(lè)等房企拿地金額同比增幅較小。
如中梁控股半年報(bào)顯示，上半年公司新增土儲(chǔ)56宗，新增土儲(chǔ)面積740萬(wàn)平方米。上半年，公司投資策略在于提升土地儲(chǔ)備城市能級(jí)；從都市圈角度來(lái)看，上半年長(zhǎng)三角核心大本營(yíng)的地位更加凸顯，長(zhǎng)三角合約銷(xiāo)售金額占比為63.5%，高于去年同期8.5個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)金科股份半年報(bào)，上半年新增土地儲(chǔ)備共87宗，土地購(gòu)置金額達(dá)到546億元，新增計(jì)容建筑面積1369萬(wàn)平方米，其中，新增土地儲(chǔ)備按計(jì)容建筑面積計(jì)算二三線（含新一線）城市占比超85%，按土地購(gòu)置金額計(jì)算占比超90%。
克爾瑞分析指出，上半年“招拍掛”收緊，房企更注重城市更新、收并購(gòu)等多元方式拿地。二季度以來(lái)，土地市場(chǎng)火熱，高溢價(jià)嚴(yán)重壓縮項(xiàng)目利潤(rùn)，房企普遍提出控制招拍掛拿地，提高其他方式拿地。
也有部分房企在半年報(bào)中提到，下半年將以謹(jǐn)慎拿地為主。據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入下半年以來(lái)的7月和8月份，50家代表房企的拿地總額已較6月呈持續(xù)下降趨勢(shì)。 |
