□本報記者 董添
日前，中國證券報記者對北京地區(qū)二手房市場進行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京二手房市場價格整體平穩(wěn)，很多二手房報價接近近幾個月的成交價。
市場觀察人士指出，目前北京地區(qū)二手房市場是典型的橫盤市場，橫盤狀態(tài)比較適合換房客戶，可以減少換房過程中產(chǎn)生的摩擦成本。
價格平穩(wěn)運行
“北京地區(qū)很多二手房目前報價基本接近成交價。”多位北京二手房中介人士對中國證券報記者表示，“這些房源有的是剛調(diào)價，調(diào)價幅度大的客戶基本是房子前期掛牌時間比較長的，近期正趕上自己定好了房子，著急出手。還有不少是新上房源，為了增加帶看和曝光度，縮短成交時間，在中介的建議下，將房子的報價定得較低。”
中國證券報記者走訪過程中了解到，報價較低的房源，通?？烧剝r空間較低。比如，300萬元左右的上車盤，目前可談價范圍僅在1%-2%左右。千萬級別的改善盤，談價范圍也不過10萬元至30萬元上下。
“目前，很多房源報價基本就是成交價，不會有10%的砍價空間。”位于朝陽區(qū)某中介銷售人員對中國證券報記者表示，“目前的市場雖然房源量大，但業(yè)主報價基本都沒有水分。購房者如果砍價太多，業(yè)主就會要求中介立馬換一個購房者談。”
購房者李梅（化名）對中國證券報記者表示，業(yè)主一般參考之前的成交價作為自己的底價，購房者若把價格壓到近期成交價以下，就很難買到房子。
換房客戶摩擦成本降低
“北京二手房市場無非就是三個狀態(tài)：上漲、下跌或者橫盤。目前市場就是典型的橫盤狀態(tài)。”多位房地產(chǎn)觀察人士對中國證券報記者表示，“對于首次購房的剛需客而言，無論哪種情況都可以隨時購入，沒有額外的成本。對于換房客戶來說，下跌市場和上漲市場由于價格變動較大，都會面臨買賣時間不一致導致的換房成本問題。而橫盤市場，價格在很長一段時間內(nèi)都是平穩(wěn)的，比較有利于換房客戶。”
中國證券報記者了解到，很多門店近期成交的房源，背后也都是換房需求。賣掉遠郊區(qū)的剛需房，換到主城區(qū)或者學區(qū)房的客戶，占比仍較大。
“北京出現(xiàn)二次疫情以來，二手房市場相比去年年底以及今年4、5月份的小陽春，房源量出現(xiàn)了一定堆積，很多前期走俏的次新樓盤也出現(xiàn)了大量待售房源，價格相比之前也有了小幅下滑。剛需客戶有一定透支，近期換房客戶成為接棒剛需客戶的成交主力。”位于南五環(huán)某次新房樓盤銷售人員對中國證券報記者表示。
新房庫存量充足
與二手房相比，新房近期推盤速度有所放緩。最近一周（8月10日至8月16日），北京僅開盤2個項目，推出房源343套，相比其他一線城市，推盤量較低。從推盤產(chǎn)品類型看，剛需型、改善型占比較大，投資類項目占比低。
從新房庫存量看，目前北京地區(qū)新房庫存量依然處于高位。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京地區(qū)限競房項目累計入市8萬套，庫存量高達3.3萬套。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，最近入市的限競房位置相對較好，帶動去化率整體走高，截至8月中旬，北京限競房網(wǎng)簽首次超過50%。但總體來看，除了少數(shù)五環(huán)內(nèi)項目去化較高外，郊區(qū)限競房依然面臨較大的去化難題。
“新房市場對二手房市場無疑是一種分流。目前屬于新房推盤走量的淡季，因為半年報沖刺期剛過，疊加雨季開工速度放緩，開發(fā)商無論是推盤速度還是降價促銷都有所收斂。等到9月、10月，開工量和沖刺壓力加大后，新房市場會有更多的促銷和推盤動作出來，屆時將對北京地區(qū)二手房成交產(chǎn)生一定沖擊。”某國企背景上市房企項目負責人對中國證券報記者表示。 |
