中國(guó)地產(chǎn)大佬的30年往事
時(shí)代周報(bào)特約記者 孟樑
中國(guó)人關(guān)注房子，有悠久的歷史傳統(tǒng)。大唐貞元三年，白居易到達(dá)京城長(zhǎng)安，去拜會(huì)名士顧況。顧況看到詩(shī)稿上“白居易”的名字，便笑著說(shuō)：“米價(jià)方貴，居亦弗易。”意思是，長(zhǎng)安米正貴，居住不容易啊！彼時(shí)，大唐患上了“城市病”，房?jī)r(jià)高企，住房成了所有人關(guān)心的話題。
即使如才華橫溢、官居要職的白居易，在長(zhǎng)安的日子也并不安穩(wěn)，房子一直是一塊心病，50歲才買(mǎi)了自己的房子。他甚至寫(xiě)詩(shī)吐槽，“長(zhǎng)羨蝸牛猶有舍，不如碩鼠解藏身”。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)黃金發(fā)展30余年，催生了許多如白居易一般望房興嘆的百姓，但我們很少想到的是，那些房地產(chǎn)大佬，起步時(shí)也曾兩手空空，也曾羨慕“蝸牛有舍”。
深圳萌芽：王石一舉成名的競(jìng)拍
中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，就如同改革開(kāi)放一樣，與深圳緊緊相連。1983年，王石就來(lái)到了深圳，倒騰雞飼料賺取第一桶金后，王石辦起了深圳現(xiàn)代科教儀器展銷(xiāo)中心，這便是萬(wàn)科的前身。
這個(gè)時(shí)候，星河地產(chǎn)的創(chuàng)始人黃楚龍正在深圳做水泥工人，而中國(guó)的房地產(chǎn)仍在實(shí)行福利分房制度。彼時(shí)的深圳，發(fā)展一日千里，誕生了很多新鮮事物，包括新中國(guó)歷史上第一次土地拍賣(mài)。
1987年12月1日，為了獲取建設(shè)資金，深圳敲響了土地拍賣(mài)槌。當(dāng)日下午，容納1000多人的深圳會(huì)堂座無(wú)虛席，過(guò)道站滿了人，44家開(kāi)發(fā)商舉牌競(jìng)投、北深港澳幾十家媒體蜂擁圍觀。經(jīng)過(guò)17分鐘的角逐，底價(jià)200萬(wàn)元、面積8558平方米的地塊落槌成交，最終由深房公司以525萬(wàn)元競(jìng)得。
也是在這一年，潘石屹變賣(mài)家當(dāng)，辭職南下深圳，到達(dá)南頭關(guān)時(shí)，身上只剩下80多塊錢(qián)，這便是多年后外界描述的潘石屹的“創(chuàng)業(yè)資本”。由于沒(méi)有邊境通行證，這筆“創(chuàng)業(yè)資本”首先是花了50元請(qǐng)人帶路，從鐵絲網(wǎng)下面的一個(gè)洞偷爬進(jìn)了深圳特區(qū)。
由于語(yǔ)言不通，飲食不適應(yīng)，深圳的生活始終讓潘石屹感到非常壓抑。不久，公司在海南中部接收了一個(gè)磚廠，潘石屹出任廠長(zhǎng)。潘石屹還在和工人半夜談話的1988年，王石已經(jīng)以“萬(wàn)科”之名，殺進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)。這一年是中國(guó)傳統(tǒng)的龍年，是一個(gè)受推崇的年份。
就是在這一年年底，深圳第二次舉行土地拍賣(mài)，在1200萬(wàn)元幾乎要成交的時(shí)候，王石喊出了“2000萬(wàn)元”。這一舉動(dòng)，被深圳市有關(guān)部門(mén)人士認(rèn)為是瞎胡鬧，但王石的算盤(pán)卻撥打得啪啪響：在房地產(chǎn)領(lǐng)域，萬(wàn)科尚屬無(wú)名之輩，但深圳的土地拍賣(mài)被全國(guó)關(guān)注，只要喊出一個(gè)震天的價(jià)格，萬(wàn)科就在江湖上有了響亮的名號(hào)。
萬(wàn)科的第一個(gè)項(xiàng)目是“天景花園”。王石和萬(wàn)科在蓋房子方面并沒(méi)有什么經(jīng)驗(yàn)，就把重點(diǎn)放在了營(yíng)銷(xiāo)和售后上，“天景花園，深圳住宅的明天”，這句出自王石的廣告語(yǔ)，結(jié)合著中國(guó)最早的樣板房，愿景與實(shí)物相互輝映，初步樹(shù)立了萬(wàn)科的品牌。
王石喊出2000萬(wàn)元之后不久，水泥工人黃楚龍也投身到了房地產(chǎn)行業(yè)中，創(chuàng)立了星河地產(chǎn)的前身—深圳市怡和企業(yè)公司。這位來(lái)自廣東潮汕的房地產(chǎn)人，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的隱形富豪，2019年10月30日，《2019斯維登集團(tuán)？胡潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)家榜》發(fā)布，黃楚龍以240億元財(cái)富位列第19。
黃楚龍和王石一樣，也曾用千萬(wàn)級(jí)的投入，震撼過(guò)地產(chǎn)市場(chǎng)和媒體：以千萬(wàn)豪宅捐贈(zèng)深圳紅十字會(huì)，震動(dòng)全城，地產(chǎn)與紅十字會(huì)的首次聯(lián)姻，無(wú)論在深圳還是在地產(chǎn)界，都引起了關(guān)注。只不過(guò)，這已經(jīng)是2003年的事情。
海南往事：炒房掘金，全憑感覺(jué)
王石和潘石屹，在深圳沒(méi)有產(chǎn)生交集，很快，兩個(gè)人一個(gè)去了上海，一個(gè)去了海南。1989年，潘石屹到了海南，仍舊做他的磚廠廠長(zhǎng)。
小偷經(jīng)常光顧，夜里提供照明的小發(fā)電機(jī)一個(gè)月內(nèi)被偷過(guò)三次，更麻煩的是民工情緒問(wèn)題，有一天，潘廠長(zhǎng)正在自己的臥室—一個(gè)廢棄的水塔里休息，突然一塊磚頭破窗而入，水塔下面，聚集了上百位談工資的民工。“想跑都跑不了，只能硬著頭皮下去跟他們談！”
此時(shí)，“南王石北馮侖”中的另一位，馮侖也來(lái)到了海南。這是馮侖第二次到達(dá)這里。與潘石屹一樣，馮侖對(duì)于海南的印象并不算太好，感覺(jué)如同一個(gè)大縣城。但是，鄧小平在1987年就說(shuō)過(guò)“我們正在搞一個(gè)更大的特區(qū)，這就是海南島經(jīng)濟(jì)特區(qū)”，馮侖發(fā)覺(jué)，海南的“每個(gè)人都充滿激情，充滿希望，兩眼放光”。
人們把海南看作了另一個(gè)深圳，馮侖和潘石屹也在這里，掘到了第一桶金。1991年，馮侖拉著潘石屹和另外4個(gè)人一起，組建了海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開(kāi)發(fā)總公司，這便是萬(wàn)通的前身，六人也被稱(chēng)為“萬(wàn)通六君子”。
當(dāng)時(shí)他們沒(méi)有人做過(guò)房地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)放眼整個(gè)中國(guó)，也沒(méi)有地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才之說(shuō)。馮侖后來(lái)回憶說(shuō)，當(dāng)時(shí)海南最吸引人的就是房地產(chǎn)項(xiàng)目，但他們開(kāi)始時(shí)誰(shuí)也不懂，全憑感覺(jué)。
依靠高息借貸1000多萬(wàn)元，“萬(wàn)通六君子”開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)，1992年，通過(guò)運(yùn)作海口“九都別墅”項(xiàng)目，他們賺得了“第一桶金”。
此后，六君子用這筆錢(qián)去操作“蓮怡廬”等項(xiàng)目，不斷在?？凇⑷齺喅捶砍吹?。公司經(jīng)濟(jì)條件寬裕后，很多老員工都擁有了“四個(gè)一”，即一套房子、一萬(wàn)塊錢(qián)存款、一部電話和一部摩托車(chē)。王石則因?yàn)樯钲谕恋厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)太過(guò)激烈，帶著團(tuán)隊(duì)到了另一個(gè)大都市，上海。在上海，王石的開(kāi)發(fā)之路很順利，接連建設(shè)了城市花園、西郊花園。在此之后，王石便開(kāi)始揮師北上，進(jìn)入了北京、天津等地。
1991年，對(duì)于王石來(lái)說(shuō)，更為重大的一個(gè)事件是，萬(wàn)科上市。王石幾乎是白手起家，只是借助當(dāng)時(shí)的大股東深圳市特區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司的一塊牌子而已。但此后，雙方不斷發(fā)生“婆媳戰(zhàn)爭(zhēng)”。之后，國(guó)企的股份化改造為王石提供了一個(gè)翻身機(jī)會(huì)。那時(shí)，股票還是新生事物，大家都不熟悉，王石還得親自上街“吆喝”。
外界把王石的此番努力，形容為“不屈不撓的爭(zhēng)取”，但他最終獲取了自己想要的結(jié)果：萬(wàn)科于1988年11月21日獲得深圳市政府股份化改造的批準(zhǔn)，同年12月28日，萬(wàn)科股票公開(kāi)發(fā)行，1991年1月29日，萬(wàn)科股票正式在深圳證券交易所掛牌交易。
上市讓萬(wàn)科如虎添翼，而這一年，涌入房地產(chǎn)行業(yè)的人逐漸多了起來(lái)，其中不少人后來(lái)都成為了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚。在香港浸淫多年的胡葆森，在香港創(chuàng)辦企業(yè)炒房產(chǎn)，并在第二年組建了建業(yè)；與香港相隔不遠(yuǎn)的佛山順德，楊國(guó)強(qiáng)和另外兩家公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)位于碧江村、三桂村的項(xiàng)目，這就是后來(lái)的碧桂園。
92派登場(chǎng)：君子的江湖
與很多行業(yè)一樣，房地產(chǎn)的第一個(gè)高潮，來(lái)自于1992年之后。鄧小平南巡講話后，那年10月，中央首次提出建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，有效地解決了計(jì)劃與市場(chǎng)的關(guān)系問(wèn)題，由此帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮。
因?yàn)猷囆∑皆谏虾５囊痪?ldquo;要多提拔年輕人”，上海住宅辦公室最年輕的主任張玉良手握“總經(jīng)理”任命書(shū)和上海市政府劃撥的2000萬(wàn)元，開(kāi)始了綠地創(chuàng)業(yè)歷程。
已過(guò)不惑之年的李彬海，放棄廣州軍區(qū)參謀部后勤部長(zhǎng)的職位，毅然帶著八位轉(zhuǎn)業(yè)軍人創(chuàng)立了保利地產(chǎn)。
許家印看了鄧小平講話，察覺(jué)到了新機(jī)遇，毅然放棄了河南舞鋼鐵飯碗，跑到深圳闖蕩，隨后在廣州創(chuàng)建了恒大。他的河南老鄉(xiāng)胡葆森，此時(shí)帶著炒房賺取的幾千萬(wàn)元，回到了河南，和當(dāng)?shù)氐慕ㄐ泻腺Y成立建業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
兩年后，國(guó)家要求金融機(jī)構(gòu)退出實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)，胡葆森買(mǎi)下了建行的股份。建業(yè)在河南的第一個(gè)項(xiàng)目，是占地360畝的“金水花園”，胡葆森請(qǐng)河南省規(guī)劃設(shè)計(jì)院出面設(shè)計(jì)。
然而，“鹽堿地”先給了胡葆森一個(gè)下馬威：鄭州地產(chǎn)行業(yè)陷入低潮，鄭州人不認(rèn)高品質(zhì)房。那段時(shí)間，胡葆森每天都要吞兩片舒樂(lè)安定才能睡著。胡葆森借用香港地產(chǎn)理念，在營(yíng)銷(xiāo)上大造聲勢(shì)，使“金水花園”聲名大噪。接著，胡葆森又在售樓方式上讓鄭州人耳目一新：第一次提出按揭銷(xiāo)售，推出“十年還本”的口號(hào)。
胡葆森有許多在全國(guó)比較領(lǐng)先的地方，比如，河南最早成立“河南建業(yè)物業(yè)管理公司”；第一個(gè)做社區(qū)教育、第一個(gè)收購(gòu)足球、第一個(gè)做文化娛樂(lè)。
如此的地產(chǎn)新概念，終于催醒了鄭州地產(chǎn)—從質(zhì)量到概念都超前的建業(yè)地產(chǎn)，終于成為鄭州精品地產(chǎn)的代名詞。多年來(lái)，建業(yè)的產(chǎn)品一只手就能數(shù)過(guò)來(lái)：“金水花園”“燕樂(lè)小區(qū)”“春暉小區(qū)”“鄭州期貨城”“建業(yè)城市花園”，個(gè)個(gè)搶手。
從香港帶回來(lái)的概念是會(huì)用舊的，但胡超前的秘密則是，始終將建業(yè)公司發(fā)展的參照物鎖定在遠(yuǎn)在深圳的萬(wàn)科。扎根河南近30年，江湖勢(shì)力不斷擴(kuò)張的胡葆森，和王石、馮侖，合稱(chēng)為“地產(chǎn)三君子”。
當(dāng)胡葆森在河南施展拳腳的時(shí)候，三君子之一的馮侖，即將迎來(lái)海南的房產(chǎn)泡沫破裂。
1992年，潘石屹發(fā)現(xiàn)了一個(gè)怪現(xiàn)象：當(dāng)時(shí)北京的人均住房面積是7.4平方米，而海南剛剛建省，在?？谶@樣一個(gè)不富裕的地方，電都沒(méi)有，一個(gè)紅綠燈都沒(méi)有的地方，人均擁有的房子已經(jīng)接近50平方米。“這就是房地產(chǎn)泡沫啊，跑得越早越好。”
全憑感覺(jué)的萬(wàn)通六君子，選擇撤離海南。幾個(gè)合伙人各帶使命，全國(guó)擴(kuò)張：潘石屹去了北京，易小迪到了廣西，王啟富到深圳開(kāi)拓疆土。
1993年6月，由萬(wàn)通集團(tuán)投資并以定向募集方式發(fā)起組建了北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司，公司實(shí)收資本金8億元人民幣，成為北京最早成立的以民營(yíng)資本為主體的大型股份制企業(yè)。同年，萬(wàn)通在北京開(kāi)發(fā)了“新世界廣場(chǎng)”項(xiàng)目。
通過(guò)和香港利達(dá)行主席鄧智仁的合作，萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)大獲成功，賣(mài)到了當(dāng)時(shí)市價(jià)的三倍。萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)的成功，讓大眾和業(yè)界開(kāi)始關(guān)注萬(wàn)通，同時(shí)，也奠定了兩個(gè)地產(chǎn)大佬馮侖和潘石屹的“江湖地位”。
到1995年，萬(wàn)通已是四處開(kāi)花。房地產(chǎn)、金融、商業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)投資、通信、醫(yī)藥、文化等都涉及了，資產(chǎn)一度達(dá)到近50億元。不過(guò)，也正是在這一年，六君子正式分手。
分手后，萬(wàn)通六君子都實(shí)現(xiàn)了各自的精彩。馮侖、潘石屹和易小迪成為了地產(chǎn)界的大鱷，王功權(quán)成為了知名的風(fēng)險(xiǎn)投資家，王啟富和劉軍也在其他領(lǐng)域開(kāi)創(chuàng)了一番事業(yè)。
在中國(guó)改革開(kāi)放后的商業(yè)史上，萬(wàn)通六君子“以江湖方式進(jìn)入，以商人方式退出”的事件則成為一段佳話。
新千年盛景：首富們的小目標(biāo)
中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。1988年，全國(guó)房地產(chǎn)公司為3124家，1992年年底，這個(gè)數(shù)字卻一下子變成了1.2萬(wàn)家，到1993年又變成了3萬(wàn)多家。
受南巡之風(fēng)吹動(dòng)的許家印，1992年進(jìn)入了深圳一家名叫“中達(dá)”的貿(mào)易公司。此時(shí)，他可能也沒(méi)有想到，自己會(huì)成為2000年之后，最活躍的地產(chǎn)人之一。從做業(yè)務(wù)員起家，許家印曾經(jīng)在朋友家的走廊住了3個(gè)月。后來(lái)當(dāng)了辦公室負(fù)責(zé)人，又睡在了公司一間不用的小廚房里。“但是我從朋友的身上學(xué)到了很多管理公司的經(jīng)驗(yàn)。”
1994年的國(guó)慶節(jié)，許家印終于寫(xiě)下了他人生轉(zhuǎn)折前的重要伏筆—來(lái)到廣州，涉足剛剛興起的房地產(chǎn)業(yè)。
許家印帶著一個(gè)司機(jī)，一個(gè)出納，還有兩個(gè)員工，從深圳來(lái)到廣州，開(kāi)始了他人生中的第二次創(chuàng)業(yè)，成立了一家名為鵬達(dá)的房地產(chǎn)公司，并執(zhí)行了第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“珠島花園”，該項(xiàng)目為中達(dá)集團(tuán)凈賺2億元。月薪兩三千元的許家印提出了漲薪要求，但被集團(tuán)拒絕。一怒之下，1996年，許家印創(chuàng)立恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)公司，并在廣州打造了金碧花園樓盤(pán)，該盤(pán)成為“中國(guó)著名城鎮(zhèn)化社區(qū)50佳名盤(pán)”。
此外，許家印還創(chuàng)下了13個(gè)樓盤(pán)同期開(kāi)發(fā)的紀(jì)錄。他創(chuàng)立恒大集團(tuán)6年后，入主“瓊能源”，將其更名為“恒大地產(chǎn)”，實(shí)現(xiàn)了借殼上市的夙愿。
2003年，許家印又將旗下廣州花都綠景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司90%的股權(quán)置入“恒大地產(chǎn)”，先后成功開(kāi)發(fā)了一系列的超大型樓盤(pán)，獲得空前成功。2006年，許家印進(jìn)入胡潤(rùn)百富榜，排名第10位。
當(dāng)然，這并非其最高光的時(shí)刻，恒大組建的足球俱樂(lè)部，兩次拿到了亞冠冠軍，并在中超實(shí)現(xiàn)了七連冠。2017年的胡潤(rùn)百富榜，許家印登上了首富寶座。許家印還為恒大定下了一個(gè)目標(biāo)，2020年總資產(chǎn)要達(dá)到3萬(wàn)億元，年銷(xiāo)售額達(dá)到8000億元。
另一位2000年之后的首富王健林說(shuō)，要從小目標(biāo)開(kāi)始。1988年，王健林創(chuàng)建了大連萬(wàn)達(dá)（當(dāng)時(shí)的公司名為“西崗區(qū)住宅開(kāi)發(fā)公司”）。1989年，王健林迎來(lái)讓他賺了第一桶金的項(xiàng)目—大連市北京街舊城區(qū)改造。
就這樣，萬(wàn)達(dá)成為了第一個(gè)闖入“舊城改造”這一行業(yè)的公司，而這一單使王健林賺到了接近1000萬(wàn)元，同時(shí)，王健林也找到了一個(gè)盈利的模式—改造舊城區(qū)，此后10余年，萬(wàn)達(dá)一直承接政府的舊城改造項(xiàng)目。
萬(wàn)達(dá)剛好在進(jìn)入新千年時(shí)，迎來(lái)了一場(chǎng)劇變：2000年，王健林決定改變公司經(jīng)營(yíng)策略，重心變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)，并且提出了新的模式：城市綜合體，百貨、影院、電玩、餐飲等多種業(yè)態(tài)和品牌店在一個(gè)商城內(nèi)并存。
這種創(chuàng)新型的商場(chǎng)模式，滿足了消費(fèi)者對(duì)于體驗(yàn)升級(jí)的需求，真正實(shí)現(xiàn)了“逛吃”的愿望。截至2018年12月31日，公司擁有及運(yùn)營(yíng)管理已開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)280個(gè)，引領(lǐng)了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
得益于萬(wàn)達(dá)的規(guī)模，王健林先后三次成為胡潤(rùn)百富榜的首富，他的小目標(biāo)，一點(diǎn)一點(diǎn)擴(kuò)大，最終成就了很多人難以企及的遠(yuǎn)大前程。 |
