北上廣二手房退燒
時(shí)代周報(bào)記者 謝中秀 發(fā)自北京
北上廣“最近降價(jià)”的房源越來(lái)越多。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者觀察，不少房源在近一周至兩周內(nèi)下調(diào)10萬(wàn)-20萬(wàn)元。
北京天通苑一名中介林先生（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者：“一般房源房主登記出售都會(huì)先掛盤(pán)價(jià)格略高，然后有一個(gè)適應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格和周期的過(guò)程。”時(shí)代周報(bào)記者注意到，同在天通苑的一套5月15日掛出的房源，在近兩周進(jìn)行了一次降價(jià)——降價(jià)幅度為6萬(wàn)元。東城區(qū)一名中介稱：“當(dāng)前市場(chǎng)大勢(shì)如此，我負(fù)責(zé)的片區(qū)目前也是穩(wěn)中有降。”
安居客數(shù)據(jù)顯示，截至11月25日，北京二手房11月內(nèi)掛牌均價(jià)為58557元每平方米，環(huán)比10月下跌0.96%。而從縱向來(lái)看，北京二手房的降勢(shì)已經(jīng)持續(xù)很久。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，北京市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)環(huán)比連跌4個(gè)月，并且跌幅在不斷擴(kuò)大——其中7月北京二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌0.3%，8月環(huán)比下跌0.4%，9月環(huán)比下跌0.5%，10月環(huán)比下跌0.6%。
上海和廣州也沒(méi)有逃脫二手房銷(xiāo)售價(jià)格下降的趨勢(shì)。以上海松江新城一套147平方米三居為例，該房源今年11月12日掛牌，近兩周降價(jià)一次、降價(jià)17萬(wàn)元。負(fù)責(zé)該房源的張姓中介告訴時(shí)代周報(bào)記者：“還可以談，還有優(yōu)惠空間。”廣州劍橋郡的一套102平方米三居最近更是降價(jià)頻繁——近兩周降價(jià)3次，降價(jià)幅度達(dá)10萬(wàn)元。多位廣州中介也表示：“價(jià)格可談。”
“從近一周（11月11?17日）以及月度同比的數(shù)據(jù)來(lái)看，四個(gè)一線城市二手房銷(xiāo)售價(jià)格分化已經(jīng)非常明顯，北上廣仍在底部，只有深圳走出了一波上漲行情。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向時(shí)代周報(bào)記者表示。
北京：11月16區(qū)全面下跌
與上海和廣州呈現(xiàn)“有升有降，綜合下降”態(tài)勢(shì)不同的是，北京二手房市場(chǎng)價(jià)格的總體下降更加引人關(guān)注。
根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，截至11月25日，北京16個(gè)區(qū)域二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比10月均有不同程度的下降，且降幅較大。其中門(mén)頭溝區(qū)降幅最大，達(dá)4.94%，其次是房山區(qū)和延慶區(qū)，降幅超過(guò)2%，另外東城區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)、順義區(qū)降幅超過(guò)1%。
北京二手房的“盤(pán)整”從2017年“3?17新政”開(kāi)始，其中最重要的就是增加供應(yīng)、尤其是限競(jìng)房的大規(guī)模供應(yīng)這一舉措?，F(xiàn)北京豐臺(tái)區(qū)委書(shū)記、時(shí)任北京市住建委主任徐賤云曾在2018年1月對(duì)2017年北京市住建工作總結(jié)時(shí)表示，自“3?17新政”以來(lái)，北京市相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了20多項(xiàng)政策，同時(shí)在供給側(cè)加大住房供應(yīng)力度，提出未來(lái)五年新增建設(shè)150萬(wàn)套住宅的目標(biāo)。受政策影響，截至2017年底，北京二手房均價(jià)已經(jīng)回落至59100萬(wàn)元每平方米：“從‘3?17新政’到年底，北京二手房均價(jià)下降了13%。”
而根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，目前北京二手房掛牌均價(jià)為58557元每平方米，較2017年3月峰值（67931元每平方米）下降13.8%，較2017年底下降了0.9%。
“貸款難度太大，外加限競(jìng)房供應(yīng)井噴，導(dǎo)致北京二手房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力不足。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時(shí)代周報(bào)記者詳細(xì)解釋道，“目前北京的信貸政策非常嚴(yán)格。特別是在不同類型房源之間實(shí)行差別化貸款政策的背景下，現(xiàn)行‘非普通住宅’標(biāo)準(zhǔn)使得目前市面上大部分房源都是‘豪宅’，很難貸到款。”
“另外，限競(jìng)房井噴則是另外一個(gè)問(wèn)題。當(dāng)前限競(jìng)房供應(yīng)量太多，而且基本上都是90平方米的小三居，總價(jià)集中在400萬(wàn)─500萬(wàn)元，和二手房?jī)r(jià)格接近，致使購(gòu)房者有非常豐富的選擇空間，這對(duì)二手房市場(chǎng)的打擊也非常明顯。”張大偉進(jìn)一步指出。
不過(guò)，品質(zhì)優(yōu)越的二手房也“并不愁賣(mài)”。以時(shí)代周報(bào)記者11月22日在鏈家查看的位于東城區(qū)青年湖西里的一套75平方米三居為例，11月24日時(shí)代周報(bào)記者再進(jìn)行咨詢，即發(fā)現(xiàn)其已經(jīng)售出。
上海：成交下降 震蕩顯著
上海目前的降勢(shì)并不明顯。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，截至11月25日，上海二手房11月內(nèi)掛牌均價(jià)為50990元每平方米，環(huán)比上月下跌0.06%。在安居客掛牌均價(jià)中，上海共有黃埔、長(zhǎng)寧、靜安、奉賢四個(gè)區(qū)二手房掛牌均價(jià)環(huán)比下降，降幅最大的是靜安區(qū)，為-1.07%。除此之外，上海還有12個(gè)區(qū)二手房掛牌均價(jià)環(huán)比上漲，其中金山漲幅最大，為2.36%。
另外，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年以來(lái)的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年內(nèi)上海二手房銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比下跌的月份僅有三個(gè)月，包括2月環(huán)比下跌0.1%、6月下跌0.1%和10月下跌0.2%。
但時(shí)間軸再拉長(zhǎng)，上海的二手房?jī)r(jià)格則震蕩明顯。根據(jù)安居客近三年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海二手房掛牌均價(jià)呈現(xiàn)了急劇的波動(dòng)。2016年12月，上海市二手房掛牌均價(jià)為52100元每平方米，隨后延續(xù)上升，2017年2月到達(dá)53200元每平方米，到2017年4月再跌至51800元每平方米，此后2017年5月則是近三年最高點(diǎn)，為53900元每平方米。此后，則波動(dòng)下行。
“成交量是成交價(jià)的支撐。”盧文曦詳細(xì)解釋，“二手房的需求包括新增的需求和改善的需求。在新增需求方面，上海要求外地人要有五年社保才能擁有購(gòu)房資格，這攔住了大部分新增需求。在改善需求方面，首先是貸款要求嚴(yán)格：上海在全國(guó)范圍內(nèi)認(rèn)房又認(rèn)貸，但改善需求多是賣(mài)掉已有的，再購(gòu)入改善的住房。很難說(shuō)改善購(gòu)房者能在購(gòu)入改善房之前就賣(mài)掉他原有的房屋。“‘非普住宅’標(biāo)準(zhǔn)也是一道坎：上海要求內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)不高于450萬(wàn)元每套、內(nèi)外環(huán)之間總價(jià)不高于310萬(wàn)元、外環(huán)外總價(jià)不高于230萬(wàn)元每套，才能被認(rèn)定是普通住宅。根據(jù)目前的房?jī)r(jià)，很少有房屋能滿足這個(gè)要求。但非普住宅則需要首付7成，這又?jǐn)r住了一批改善購(gòu)房者。” 盧文曦進(jìn)一步表示。
根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，以內(nèi)環(huán)的恒昌花園為例，其在售二手房均價(jià)為68200元每平方米，90平方米總價(jià)即超450萬(wàn)元，靠近外環(huán)的梅隴二村，掛牌均價(jià)也已達(dá)46300元每平方米，90平方米總價(jià)達(dá)416.7萬(wàn)元，同樣超過(guò)“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)。
在從嚴(yán)把控下，上海二手房成交量也明顯下降。
根據(jù)上海市住建委公布資料，10月上海二手住宅成交量16100套，環(huán)比下降22.86%。近三年上海二手房成交量下降明顯。信義房屋統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年上海全市全年二手房成交共34.4萬(wàn)套，2016年共成交33.9萬(wàn)套，隨著調(diào)控開(kāi)始，二手房成交量也急劇下降，2017年上海二手房成交總量?jī)H為14.7萬(wàn)套，環(huán)比跌幅達(dá)56%。2018年較2017年跌了51.9%，全年僅成交16.3萬(wàn)套。
今年以來(lái)，截至10月，上海二手房已經(jīng)成交20.0萬(wàn)套。
“價(jià)格走勢(shì)與成交量走勢(shì)是一致的。”盧文曦表示，“今年以來(lái)，我們看到上海二手房成交量有所上揚(yáng)， 但整體來(lái)看，上海2015年、2016年，月平均成交量在2.8萬(wàn)套左右。2017年、2018年明顯下跌，僅達(dá)到了1.2萬(wàn)─1.3萬(wàn)套。今年有所止跌，月均成交達(dá)到了2萬(wàn)套。但這只是近五年的一個(gè)正常水平，而價(jià)格要漲，一般要成交量達(dá)到平均流量的20%或30%以上，所以目前上海的二手房銷(xiāo)售價(jià)格難以上漲。”
廣州：年內(nèi)已跌7個(gè)月
安居客數(shù)據(jù)顯示，截至11月25日，廣州11月二手房掛牌均價(jià)為31137元每平方米，環(huán)比10月下降了0.34%。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，廣州是北上廣深四個(gè)城市中，年內(nèi)二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌月數(shù)最多的一線城市。其中1—5月連跌5個(gè)月，6月銷(xiāo)售價(jià)格稍有穩(wěn)住，價(jià)格與5月持平，7月以0.4%的環(huán)比增幅微幅上揚(yáng)，8月再度與7月持平。但穩(wěn)的態(tài)勢(shì)并未保持住，最新兩個(gè)月，又再度環(huán)比下跌。
“今年廣州二手房與一手房?jī)r(jià)的趨勢(shì)基本是一致的，三四月份因?yàn)槭袌?chǎng)行情回暖，二手業(yè)主的心態(tài)就跟著一手樓盤(pán)漲價(jià)變得強(qiáng)勢(shì)起來(lái)，但是之后隨著樓市政策收緊，市場(chǎng)再度變冷，二手房業(yè)主的放盤(pán)成交周期再度延長(zhǎng)，并隨著三季度以來(lái)一手樓盤(pán)的促銷(xiāo)愈演愈烈，降價(jià)也不可避免。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)指出。
根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，截至11月25日，北上廣深四個(gè)一線城市中，北京、上海、深圳三個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)均超過(guò)了5萬(wàn)元每平方米，但廣州仍在3萬(wàn)元每平方米。此外，廣州的二手房銷(xiāo)售價(jià)格下降月數(shù)也最多。
“相對(duì)北京、上海，廣州外圍區(qū)域有大量物美價(jià)廉的一手樓盤(pán)可以選擇，到底是買(mǎi)中心城區(qū)的‘老破小’，還是買(mǎi)外圍帶有軌交配套的上車(chē)盤(pán)，其實(shí)總價(jià)差異并不大。”肖文曉指出。
但時(shí)代周報(bào)記者注意到，北京、上海同樣有與二手房激烈競(jìng)爭(zhēng)的新房供應(yīng)，但降勢(shì)并沒(méi)有廣州那么明顯。而廣州在調(diào)控政策上也動(dòng)作稍多。
11月22日消息傳出，即日起，廣州市天河區(qū)、海珠區(qū)、白云區(qū)、荔灣區(qū)、番禺區(qū)、黃埔區(qū)及市不動(dòng)產(chǎn)登記中心對(duì)于非本市戶籍人士購(gòu)房的資格進(jìn)行調(diào)整，在非本市戶籍居民購(gòu)房人資格查驗(yàn)過(guò)程中，個(gè)稅和社保繳納記錄可作為相互補(bǔ)證資料。此舉或意味著“廣州的外地人購(gòu)房條件放寬”。
“這個(gè)實(shí)質(zhì)能影響到的需求微乎其微，但是政府愿意釋放這么一個(gè)帶有‘善意’的鼓勵(lì)合理剛需的信息出來(lái)，確實(shí)也可以看出樓市和地市的下行有壓力。”肖文曉表示。
放大來(lái)看，“當(dāng)前‘房住不炒’的政策是不能突破的，地方一定不能低估中央調(diào)控的決心，中央已經(jīng)一再表態(tài)，穩(wěn)增長(zhǎng)很重要，但是高速增長(zhǎng)的階段已經(jīng)過(guò)去，對(duì)于經(jīng)濟(jì)增速放緩高層是有心理準(zhǔn)備的，所以實(shí)質(zhì)上的松綁限購(gòu)等政策難以看到。但地方如果要穩(wěn)市場(chǎng)，可以在需求側(cè)鼓勵(lì)合理自住需求上給予信貸的支持，而供給側(cè)則是在融資端給合規(guī)房企適當(dāng)?shù)厮山墸约鞍训貎r(jià)降低等。”對(duì)此，肖文曉判斷道。
關(guān)于廣州與其他一線城市二手房市場(chǎng)比較的問(wèn)題，肖文曉則認(rèn)為：“北京的常住人口差不多比廣州多了700萬(wàn)，而北京的新房供應(yīng)量還不如廣州。所以這幾個(gè)市場(chǎng)是不可以簡(jiǎn)單類比的。另外，現(xiàn)在市場(chǎng)的強(qiáng)弱、購(gòu)買(mǎi)能力如何，是被政策壓制住的，不能反映實(shí)際的市場(chǎng)情況。” |
