交了一年房租，才住6個(gè)月房東就來(lái)趕人。80后李開(kāi)明，通過(guò)中介在南京市郊租到一套屬于南京樂(lè)伽商業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱“樂(lè)伽”）的房子。樂(lè)伽停業(yè)后，房東天天來(lái)敲門。經(jīng)過(guò)警方調(diào)解，雙方各讓一步，李開(kāi)明一家可以住3個(gè)月后再搬走。
8月7日，樂(lè)伽發(fā)布公告稱，公司已停止經(jīng)營(yíng)，無(wú)法償還客戶欠款。樂(lè)伽爆雷，影響到南京、蘇州等8個(gè)城市的數(shù)十萬(wàn)家庭，僅南京就涉及5萬(wàn)套房子。
據(jù)了解，樂(lè)伽的租客有許多是剛畢業(yè)的大學(xué)生，此次爆雷，年輕人成了受害主體。南京市目前的解決方案基本是房東租客各擔(dān)責(zé)一半。原本就經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的青年租客遭受了不小的損失。
調(diào)解成功率約七八成，維權(quán)群改名直租群
劉淳燕在南京讀研，今年1月17日，樂(lè)伽業(yè)務(wù)員和劉淳燕簽約時(shí)稱租金為2300元/月，年付可以優(yōu)惠到2000元/月。急著找地方落腳參加實(shí)習(xí)的劉淳燕，簽下了一年的合同，押金房租共支付了2.6萬(wàn)元。直到房東露面，她才知道樂(lè)伽給房東的價(jià)格是每個(gè)月2700元/月，房東只收到了半年的房租。經(jīng)過(guò)雙方多次的協(xié)商，劉淳燕可以再住兩個(gè)月后搬走，還要交2000元保證金，最終算下來(lái)她損失了1萬(wàn)元。
樂(lè)伽出事后，南京市各區(qū)政府在轄區(qū)設(shè)立了調(diào)解服務(wù)點(diǎn)，安排律師和租賃企業(yè)工作人員妥善解決房東租客矛盾。南京市住房租賃協(xié)會(huì)還推薦我愛(ài)我家、自如等5家住房租賃企業(yè)，作為樂(lè)伽的業(yè)務(wù)承接方。其他涉及樂(lè)伽業(yè)務(wù)的城市也分別安排了業(yè)務(wù)承接方。
棲霞區(qū)調(diào)解員介紹，調(diào)解是民間行為，不是政府行為，調(diào)解處是給房東和租客搭建一個(gè)溝通的平臺(tái)。調(diào)解處建議各擔(dān)一半損失，損失在3個(gè)月房租以內(nèi)的，引導(dǎo)房東讓租客住到期滿；超過(guò)3個(gè)月的，引導(dǎo)租客根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格給予房東適當(dāng)補(bǔ)貼，房東也作出一定讓步，雙方達(dá)成協(xié)議者與5家企業(yè)重新簽訂合同。
“調(diào)解是目前最好的處理方式。”一位參與調(diào)解工作的律師分析說(shuō)，如果走司法程序，兩場(chǎng)官司打下來(lái)估計(jì)要半年，而樂(lè)伽無(wú)法承擔(dān)違約欠款，最終房東和租客還得協(xié)商解決。
一位參與調(diào)解工作的房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人透露，截至8月20日，南京市調(diào)解處共計(jì)接待4000組房東、租客，調(diào)解成功率約有70%~80%。
這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，對(duì)于達(dá)不成一致意見(jiàn)的，中介公司提供臨時(shí)周轉(zhuǎn)房，或者與參與調(diào)解的公寓租賃公司簽訂合同，給予租客一兩個(gè)月的房租優(yōu)惠，盡量解決租客困難。
“這是房產(chǎn)中介行業(yè)挽回房屋中介聲譽(yù)，給租客們信心的做法。”這位負(fù)責(zé)人介紹，行業(yè)協(xié)會(huì)已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，要化解這次的行業(yè)信任危機(jī)。
一些維權(quán)者也倡議雙方協(xié)商解決。隨著事件漸漸平息，原本房東、租客的維權(quán)群改名為直租群，成為一個(gè)新的租房平臺(tái)，“不讓中間商賺差價(jià)”。
專項(xiàng)整治“高收低出”
8月12日，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布通知，為防范和化解住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，南京市房產(chǎn)局、公安局、市場(chǎng)監(jiān)管局、地方金融監(jiān)管局等部門將用兩個(gè)月時(shí)間整治租房市場(chǎng)，嚴(yán)查“高收低出”、挪用租金等行為。
這次專項(xiàng)行動(dòng)主要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)。企業(yè)利用貸款融資高額租金搶占房源，搞“高收低出”、挪用租金，強(qiáng)制或誘導(dǎo)租客使用“租金貸”等行為將被嚴(yán)厲打擊。企業(yè)發(fā)布虛假租賃房源信息、違規(guī)出租或代理不符合出租條件的房屋、無(wú)證照經(jīng)營(yíng)或超出核準(zhǔn)范圍經(jīng)營(yíng)、未按要求進(jìn)行機(jī)構(gòu)備案或信息登記等也在整治范圍內(nèi)。此外，相關(guān)部門還將嚴(yán)查房東或企業(yè)采取暴力或“軟暴力”驅(qū)逐承租人的行為。
這場(chǎng)專項(xiàng)整治就是針對(duì)樂(lè)伽爆雷事件開(kāi)展的。據(jù)了解，目前樂(lè)伽高管已被警方控制，公司資金已被凍結(jié)。
從三年前靠15萬(wàn)元注冊(cè)資金起家到擁有數(shù)萬(wàn)套房源，樂(lè)伽爆雷，揭開(kāi)了長(zhǎng)租公寓企業(yè)野蠻生長(zhǎng)的神秘面紗。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)債短借，盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致資金鏈斷裂，是樂(lè)伽爆雷的主要原因。“我認(rèn)為他們有洗房（借租房名義侵吞房東和租客的錢——記者注）的嫌疑。”一位從事公寓租賃的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，樂(lè)伽就是利用大眾圖便宜的心理實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的。
這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，高收低租可以說(shuō)是市場(chǎng)行為，但樂(lè)伽燒的是誰(shuí)的錢？后期怎么補(bǔ)回來(lái)？網(wǎng)約車、共享單車在前期不斷燒錢培育市場(chǎng)的過(guò)程中，燒的是投資方的錢。樂(lè)伽一沒(méi)資本，二沒(méi)融資，卻敢虧錢來(lái)培育市場(chǎng)，這純粹是擾亂市場(chǎng)破壞行業(yè)聲譽(yù)的行為。
近兩年，先后有杭州鼎家公寓、寓見(jiàn)公寓（上海）、南京玉恒公寓等二十多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)資金鏈斷裂。
一位房產(chǎn)律師指出，租賃是民生行業(yè)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)過(guò)度金融化，用下游的租金填補(bǔ)上游的窟窿，收房越多，窟窿越大，爆雷是早晚的事。
凸顯行業(yè)監(jiān)管空白
樂(lè)伽高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)為什么沒(méi)有得到及時(shí)監(jiān)管？
“長(zhǎng)租公寓作為租賃市場(chǎng)的新興行業(yè)，目前還沒(méi)有相關(guān)法規(guī)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管。”一位參與調(diào)解的律師說(shuō)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)不屬于房屋中介，是租賃公司，又不屬于金融監(jiān)管對(duì)象，沒(méi)有指定部門監(jiān)管。近兩年頻頻爆雷屬于行業(yè)發(fā)展早期階段的正?，F(xiàn)象。
這個(gè)說(shuō)法也得到了多家房產(chǎn)中介企業(yè)的認(rèn)同。房屋中介公司不經(jīng)手租金，只負(fù)責(zé)找客戶，收服務(wù)費(fèi)，樂(lè)伽接受房主委托，長(zhǎng)期出租，靠經(jīng)手租金形成現(xiàn)金流，況且一房一價(jià)，房源分散，監(jiān)管難度較大。
“員工道德風(fēng)險(xiǎn)是房屋租賃行業(yè)的最大隱患。”365房產(chǎn)網(wǎng)工作人員告訴記者，租賃行業(yè)就業(yè)門檻低，員工素質(zhì)相對(duì)差，存在道德風(fēng)險(xiǎn)。租賃行業(yè)一房一價(jià)，可能存在員工與房東合伙騙錢的現(xiàn)象。
樂(lè)伽爆雷的導(dǎo)火索恰恰就是員工涉嫌侵吞房款。樂(lè)伽在7月20日發(fā)布的公告中提到，其合肥分公司員工涉嫌侵占公司資金的現(xiàn)象屢禁不止。
一位業(yè)內(nèi)人士建議，把長(zhǎng)租公寓企業(yè)與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人納入誠(chéng)信管理，在行業(yè)內(nèi)部做到規(guī)范化、體系化，不失為一種有效的監(jiān)管辦法。
中國(guó)青年報(bào)·中國(guó)青年網(wǎng)記者 李潤(rùn)文 實(shí)習(xí)生 汪琦雯 來(lái)源：中國(guó)青年報(bào) |
