三書模式讓閑置農(nóng)房“活”起來
德陽率先全國開展閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)法律服務(wù)
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農(nóng)村閑置房屋使用權(quán)流轉(zhuǎn)“三書模式”(《律師法律審查意見及見證書》+《公證書》+《交易鑒證書》)，依法規(guī)范了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)的程序，有效防控了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易風險，對維護交易的合法性、公平性和保障交易雙方當事人的合法權(quán)益具有積極的意義。
□ 本報記者 馬利民
農(nóng)村閑置的房屋如何利用？能否像土地一樣對農(nóng)房使用權(quán)進行流轉(zhuǎn)？四川省德陽市參照宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”有關(guān)政策精神，探索適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的有效做法，率先在全國開展閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)法律服務(wù)——“三書模式”(《律師法律審查意見及見證書》+《公證書》+《交易鑒證書》)，以法律視野規(guī)范了閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程序和資料要件，規(guī)避了可能產(chǎn)生的各類矛盾糾紛，保障了交易雙方合法權(quán)益。
讓閑置農(nóng)房良性流轉(zhuǎn)
“村民您好，關(guān)于這一院落閑置農(nóng)房的使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，你們自己擬定的合同在法律上并不完全具備效力，這一次我們前來主要為你們提供政策解讀和法律咨詢等服務(wù)，確保你們雙方的合法權(quán)益……”去年8月22日，在德陽市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所德陽所(以下簡稱“成都農(nóng)交所德陽所”)工作人員、公證處公證員以及律師的見證下，什邡市馬井鎮(zhèn)同心村24組村民周厚福與來自甘孜的受讓人張學強簽訂了閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同，這是德陽開啟閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，簽訂的首個合同，更是全國首例“三書模式”，開啟了閑置農(nóng)房使用權(quán)在正規(guī)平臺流轉(zhuǎn)的先例。
“我的女兒在農(nóng)村有自己的住房，但她現(xiàn)在城里上班買了房子，這樣農(nóng)村的房屋就閑置下來，所以就一直想把房子租出去。”周厚福說，去年7月他就與受讓人張學強達成了房屋流轉(zhuǎn)的意向協(xié)議，但張學強擔心雙方私下簽訂的流轉(zhuǎn)協(xié)議不規(guī)范，將來的權(quán)益得不到保證，通過網(wǎng)絡(luò)查詢到農(nóng)交所可以提供專業(yè)服務(wù)，故委托農(nóng)交所來辦理。
一個多月后，又迎來了德陽第二例閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同。來自福建的田先生從老家將他的父母接到德陽居住，本想在城市為老人買一套房屋，然而父母更喜歡居住在農(nóng)村。隨后，田先生找到了成都農(nóng)交所德陽所幫忙，成功地為他的父母在旌陽區(qū)孝感鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)了一套兩層小樓的使用權(quán)。
三方參與保障雙方權(quán)益
“如何在不違反法律的強制規(guī)定，又不觸及政策紅線的前提下，推動農(nóng)村閑置房屋的盤活和依法交易，這就是我們創(chuàng)立‘三書模式’需要破解的難題。”四川朗照律師事務(wù)所相關(guān)負責人介紹說，“三書模式”以風險防控前置的思路，在成都農(nóng)交所德陽所辦理農(nóng)村閑置房屋使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，引入律師事務(wù)所和公證處的法律服務(wù)，創(chuàng)新形成農(nóng)產(chǎn)權(quán)(閑置農(nóng)房使用權(quán))流轉(zhuǎn)交易《律師法律審查意見及見證書》+《公證書》+《交易鑒證書》“三書模式”，推進閑置農(nóng)房依法規(guī)范流轉(zhuǎn)。
據(jù)介紹，雙方當事人對交易全過程的相關(guān)法律文件并不熟悉，通過“三書模式”體現(xiàn)的相關(guān)法律文本可以全面考慮平衡雙方當事人的合法權(quán)益并對可能出現(xiàn)的相關(guān)法律風險進行了明確約定，有利于維護雙方當事人的合法權(quán)益和促進雙方全面誠信履行合同義務(wù)。
“在使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，不僅有成都農(nóng)交所德陽所參與，還有德陽市誠信公證處進行公證，四川朗照律師事務(wù)所提供法律解讀和政策引導。”據(jù)成都農(nóng)交所德陽所相關(guān)負責人介紹，公證處公證員、律師事務(wù)所律師會同成都農(nóng)交所德陽所的工作人員組成工作小組，現(xiàn)場為閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)的出讓方和受讓方“會診把脈”，律師為雙方進行法律關(guān)系梳理，提供相關(guān)法律宣傳與咨詢，并完善交易協(xié)議等法律文件，出具法律審查意見書；公證人員現(xiàn)場勘察房屋現(xiàn)狀，交易現(xiàn)場進行了錄像保全，出具了現(xiàn)場公證書。農(nóng)交所工作人員為引導至平臺專項程序辦理，出具了交易鑒證書。
“本著以民為本的發(fā)展思想，我們切實做好流轉(zhuǎn)全程指導服務(wù)。”成都農(nóng)交所德陽所相關(guān)負責人指出，流轉(zhuǎn)前，對擬流轉(zhuǎn)農(nóng)房的農(nóng)戶進行政策宣講，對農(nóng)房所有權(quán)合法性、農(nóng)房所有權(quán)人流轉(zhuǎn)意愿進行核實，確保農(nóng)房所有權(quán)合法且無糾紛，農(nóng)房所有權(quán)人皆自愿流轉(zhuǎn)并有好的生活；審查無誤后，通過成都農(nóng)交所德陽所平臺征集意向受讓方，要求意向受讓方提供征信記錄，對違法亂紀、誠信黑名單等取消資格；最后，進入交易程序，雙方在農(nóng)交所、公證處、律師等多方見證下簽訂《閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同》，各機構(gòu)出具“三書”，整個服務(wù)過程皆有公證人員參與，皆由律師提供專項服務(wù)，“三方各司其職，從各個細節(jié)把控，確保閑置農(nóng)房實現(xiàn)規(guī)范流轉(zhuǎn)，保障雙方合法權(quán)益。”
據(jù)了解，流轉(zhuǎn)出去的房屋使用期限最長為20年?？梢杂脕砭幼?，也可以用來經(jīng)營，比如開咖啡館、發(fā)展民宿等，也可以進行使用權(quán)的再流轉(zhuǎn)。如果其中發(fā)生拆遷，其主體仍為出讓人，但發(fā)生的費用則由雙方進行約定。
“不過，要想將農(nóng)村閑置房屋使用權(quán)進行流轉(zhuǎn)，其房屋必須是已頒證確權(quán)或者是村委會公示過的。”德陽市誠信公證處相關(guān)負責人說，流轉(zhuǎn)時，與房屋有關(guān)的具有民事責任能力的成年人必須要在現(xiàn)場，如果不在現(xiàn)場，可以出示經(jīng)過公證的委托書，讓別人代辦，或者通過遠程視頻取證。
盤活資源助力鄉(xiāng)村振興
“德陽有2000多個村，每個村至少都會有5套以上的閑置農(nóng)房，這會是一個很大的存量。”成都農(nóng)交所德陽所相關(guān)負責人介紹說，成都農(nóng)交所德陽所針對目前全市范圍內(nèi)出現(xiàn)大量農(nóng)房閑置的現(xiàn)象，正引入“三書模式”，在全市范圍積極探索閑置農(nóng)房使用權(quán)規(guī)范流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。
2018年11月23日，德陽市羅江區(qū)首例閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)引入“三書模式”成功簽約；今年5月12日，廣漢市首例“三書模式”閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)簽約……“三書模式”正在德陽各縣(市、區(qū))有序推進，截至目前，成都農(nóng)交所德陽所(市、縣、鄉(xiāng)、村)四級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系已基本建立，累計成交項目791宗，累計交易金額14.56億元。其中，創(chuàng)新探索出“三書”模式，辦結(jié)閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)11宗，交易金額400余萬元，正在辦理38宗。
為了讓更多的人了解“三書模式”，打消交易雙方的憂慮，成都農(nóng)交所德陽所派出工作人員奔走于鄉(xiāng)村的田間地頭，向村民講解“三書模式”作用及意義。同時，為盤活農(nóng)村閑置資源，滿足市民下鄉(xiāng)養(yǎng)生、養(yǎng)老等需求，還時常組織開展市民下鄉(xiāng)考察活動，讓市民近距離了解農(nóng)村，助力鄉(xiāng)村振興發(fā)展。
德陽市司法局有關(guān)負責人指出，農(nóng)村閑置房屋使用權(quán)流轉(zhuǎn)“三書模式”，依法規(guī)范了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)的程序，有效防控了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易風險，防范基層腐敗，避免和減少糾紛，對維護交易的合法性、公平性和保障交易雙方當事人的合法權(quán)益具有積極的意義。 |
