每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝
蘇州樓市新政雙滿月，曾經(jīng)火爆的土地市場(chǎng)終于冷靜下來(lái)。
7月11日，蘇州市下半年首次土拍全部結(jié)束，共計(jì)成交住宅及商住用地9宗，總面積1055畝，成交總價(jià)176.8億元，其中住宅地塊成交最高溢價(jià)率為22.8%。相較上半年的“地王”頻出和高溢價(jià)率成交，新政對(duì)土地市的降溫效果明顯。
此次土拍涉宅用地9宗，其中吳中5宗、相城3宗、新區(qū)1宗。拍賣前，吳中尹山湖、太湖新城及太湖度假區(qū)地塊、相城黃埭及元和地塊、新區(qū)滸關(guān)地塊，都有不同程度的競(jìng)價(jià)。但7月10日開(kāi)拍后，其中4宗地塊都沒(méi)有新增競(jìng)價(jià)，直接成交。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“蘇州土拍交易降溫，充分說(shuō)明此前持續(xù)加碼的政策帶來(lái)了較好的市場(chǎng)效應(yīng)，符合‘穩(wěn)地價(jià)’的導(dǎo)向。蘇州的政策調(diào)控，可以認(rèn)為是近期新一輪政策收緊的信號(hào)，所以震懾效應(yīng)很強(qiáng)。”
一度火爆的土拍
中指研究院日前發(fā)布的《2019上半年土地市場(chǎng)》報(bào)告顯示，1~6月全國(guó)城市土地收入排行榜上，蘇州市以554億元排在第九位。
今年4月，蘇州土拍曾一天內(nèi)誕生2個(gè)新“地王”、一周內(nèi)誕生3個(gè)新“地王”，吸引了全國(guó)的目光。
4月24日的兩個(gè)新“地王”——其中吳中太湖新城地塊最終被新城和招商聯(lián)合體以32.58億元總價(jià)拿下，成交樓面價(jià)20909元/平方米，溢價(jià)率30.68%；碧桂園摘下的尹山湖“地王”則創(chuàng)下了蘇州土拍的最高價(jià)，地塊成交總價(jià)為50.2億元，成交樓面價(jià)26288元/平方米，溢價(jià)率56.7%。
其余3宗地塊，有兩宗的溢價(jià)率超過(guò)30%。其中姑蘇區(qū)的蘇地2019WG-1號(hào)綜合用地（含住宅），總價(jià)9.89億元、樓面價(jià)17758元/平方米、溢價(jià)率35.06%；高新區(qū)獅山街道的蘇地2019WG-7號(hào)住宅用地，總價(jià)50.16億元，樓面價(jià)26288元/平方米，溢價(jià)率31.44%；相城區(qū)望亭板塊的蘇地2019WG-4號(hào)住宅用地，總價(jià)15.62億元、樓面價(jià)8148元/平方米，溢價(jià)率16.4%。
幾天后的4月29日，蘇州園區(qū)蘇園土掛（2019）02號(hào)地塊拍賣結(jié)果出爐，中海以35.6億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率37.67%，成為蘇州園區(qū)有史以來(lái)首次樓面價(jià)突破3萬(wàn)元的新“地王”。
而作為下半年和蘇州樓市最嚴(yán)重新政后的首場(chǎng)土拍，本次成交的9宗地塊溢價(jià)率直線下降，分別為：22.79%、21.93%、21.35%、18.45%、17.74%、16.07%、6.68%、0.62%。其中溢價(jià)率最高的蘇地2019-WG-25號(hào)宗地，樓面價(jià)22715元/平方米。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，本次報(bào)名參拍的房企數(shù)量相比今年上半年明顯減少，從報(bào)名情況和競(jìng)價(jià)幅度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎理性。
《2019上半年土地市場(chǎng)》報(bào)告同時(shí)指出，今年4月和5月，住建部對(duì)10個(gè)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示，自然資源部對(duì)庫(kù)存量偏低城市土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行指導(dǎo)，同時(shí)疊加中央加強(qiáng)金融監(jiān)管等，5、6月份土地市場(chǎng)熱度略有緩和，但整體熱度仍高。下半年，預(yù)計(jì)受熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量的進(jìn)一步放量、房地產(chǎn)融資環(huán)境趨緊及銷售端壓力顯現(xiàn)等因素等影響，土地市場(chǎng)表現(xiàn)將更趨理性。
最嚴(yán)新政立竿見(jiàn)影
上半年土拍市場(chǎng)火爆的背后，是蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫。
為此，5月11日晚間，蘇州市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域的新建商品住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施，包含已經(jīng)取得預(yù)售許可證尚未開(kāi)始網(wǎng)簽的項(xiàng)目，購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，滿3年后方可轉(zhuǎn)讓；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房實(shí)施限售措施，購(gòu)房人通過(guò)二手住宅市場(chǎng)交易新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
與此同時(shí)，蘇州還對(duì)土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整后的報(bào)價(jià)規(guī)則，將竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)由原來(lái)超市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%，調(diào)整為5%~8%，一次報(bào)價(jià)有效區(qū)間由原來(lái)超市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%~35%調(diào)整為10%~15%。
作為土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則調(diào)整后的首次土拍，蘇州的這次土拍明顯降溫，少了上半年的“地王”頻出和高溢價(jià)率成交。
據(jù)蘇州發(fā)布（蘇州市人民政府新聞辦公室官方微信），下半年，蘇州市自然資源和規(guī)劃局一方面將根據(jù)土地前期開(kāi)發(fā)進(jìn)度，進(jìn)一步加快住宅用地供應(yīng)節(jié)奏、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)高新 、園區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域以及基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)配套較為完善的區(qū)域優(yōu)先推出地塊上市，確保年度住宅用地計(jì)劃全面完成。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“嚴(yán)厲調(diào)控政策一出，房企會(huì)‘掂量’未來(lái)項(xiàng)目的定價(jià)和盈利空間，進(jìn)而在拿地的時(shí)候相對(duì)理性。”
“政策調(diào)控也在很大程度上對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有影響，包括土地市場(chǎng)和購(gòu)房市場(chǎng)等。必須看到，土地市場(chǎng)的降溫是相對(duì)立竿見(jiàn)影的，而房屋交易市場(chǎng)由于涉及到日度數(shù)量較多的房源等影響，即成交結(jié)構(gòu)容易影響價(jià)格，這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)不見(jiàn)得從數(shù)據(jù)上看直接會(huì)下降，尤其是一手房。而二手房方面，部分偏高的房源可能近期是會(huì)有所降價(jià)的。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。 |
