每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 魏文藝
作為華東地區(qū)最重要的市場(chǎng)之一，在剛剛過(guò)去的上半年，南京以581億元的土地出讓金額排在全國(guó)第8位，在華東城市中排在第3位。剛剛進(jìn)入下半年，南京土地市場(chǎng)便迎來(lái)一場(chǎng)“大手筆”土拍。
7月3日，南京下半年首場(chǎng)土拍開(kāi)槌，7宗涉宅地塊均成功出讓?zhuān)山豢偨痤~達(dá)240億元，這也是南京今年以來(lái)土地出讓收入最多的一場(chǎng)土拍。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雖然此次土拍的總成交額240億元?jiǎng)?chuàng)下南京土拍單日收入最高紀(jì)錄，但7宗地塊均未突破最高限價(jià)，其中2宗地塊以零溢價(jià)成交，而綜合溢價(jià)率也僅為16%，低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的綜合溢價(jià)率。顯然，南京土地市場(chǎng)已顯現(xiàn)出“涼意”。
7宗地?cái)埥?40億元溢價(jià)率走低
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，南京此次土拍的7宗涉宅地塊均位于主城區(qū)，地塊總出讓面積64.38萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積181.33萬(wàn)平方米，起始總價(jià)207.7億元。出讓信息顯示，上述7宗地塊均沿用了“限地價(jià)+競(jìng)租賃住房/人才房比例”的規(guī)則。
其中，位于南京市秦淮區(qū)的編號(hào)為NO.2019G32宅地競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。出讓信息顯示，該地塊出讓面積6.19萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積17.34萬(wàn)平方米，起始價(jià)38.7億元。最終，經(jīng)過(guò)129輪競(jìng)價(jià)，該地塊被金茂以總價(jià)51.5億元、樓面價(jià)29705元/平方米、溢價(jià)率33.1%競(jìng)得。根據(jù)出讓規(guī)則，該地塊還須配建0.85萬(wàn)平方米的人才房無(wú)償移交給南部新城管委會(huì)。
公開(kāi)信息顯示，上述地塊位置較為優(yōu)越，西距夫子廟直線(xiàn)距離不足2公里，距離規(guī)劃地鐵6號(hào)線(xiàn)直線(xiàn)距離約500米。記者查閱第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前該地塊周邊在售二手房均價(jià)37000元~48000元/平方米。
位于浦口區(qū)江浦街道的編號(hào)為NO.2019G33的居住、商辦混合用地，出讓面積23.33萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積70.21萬(wàn)平方米，起始價(jià)37.5億元。最終，雅居樂(lè)以底價(jià)37.5億元、樓面價(jià)5341元/平方米摘得。根據(jù)出讓規(guī)則，該地塊住宅部分須精裝修交付。
位于浦口區(qū)江浦街道的編號(hào)為NO.2019G34的商住地塊，出讓面積6.62萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積18.54萬(wàn)平方米，起始價(jià)21億元。最終經(jīng)過(guò)16輪競(jìng)價(jià)，被重慶華宇以總價(jià)22.5億元、樓面價(jià)12137元/平方米、溢價(jià)率7.14%競(jìng)得。第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，該地塊周邊在售二手住宅均價(jià)在20000元~30000元/平方米。
此外，位于浦口區(qū)江浦街道的NO.2019G35號(hào)宅地，在55輪競(jìng)價(jià)后，被招商蛇口以總價(jià)29.9億元、樓面價(jià)14037元/平方米、溢價(jià)率22%競(jìng)得；棲霞區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的NO.2019G36號(hào)宅地，被新希望以總價(jià)36.5億元、樓面價(jià)15981元/平方米、溢價(jià)率24%競(jìng)得；位于棲霞區(qū)燕子磯街道的NO.2019G37號(hào)商住混合用地，在59輪競(jìng)價(jià)后，被華僑城以總價(jià)37.3億元、樓面價(jià)17536元/平方米、溢價(jià)率18%競(jìng)得；位于玄武區(qū)宣武門(mén)街道的NO.2019G38號(hào)商住、商辦混合用地，被銀城地產(chǎn)以底價(jià)25.1億元、樓面價(jià)25510元/平方米競(jìng)得。
庫(kù)存飆升去化周期大幅走高
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，上半年南京土地出讓收入達(dá)到581億元。截至目前，南京土地出讓收入已達(dá)到821億元，與2018年全年906億元的土地出讓收入差距并不大。雖然單日吸金240億元?jiǎng)?chuàng)下南京土拍單日收入最高紀(jì)錄，但從溢價(jià)率指標(biāo)來(lái)看，此次土拍仍呈現(xiàn)出明顯“涼意”。
在7月3日的土拍中，7宗涉宅地塊起始總價(jià)207.7億元，綜合溢價(jià)率為16%；7宗地塊均未突破最高限價(jià)，只有1宗溢價(jià)率超過(guò)30%、2宗溢價(jià)率超過(guò)20%、1宗溢價(jià)率超過(guò)10%，還有1宗溢價(jià)率為個(gè)位數(shù)、2宗溢價(jià)率為0。
而與6月份南京的兩次土拍比較，此次土拍溢價(jià)率也明顯下滑。
在6月18日的土拍中，南京出讓的10宗地塊共攬金107億元，綜合溢價(jià)率達(dá)到29%；在6月5日的土拍中，出讓的7宗地塊共攬金116億元，綜合溢價(jià)率為21%。
值得注意的是，在土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“涼意”的同時(shí)，南京商品住宅的庫(kù)存也在飆漲。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，至5月末，南京商品住宅庫(kù)存為494萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81%、環(huán)比增長(zhǎng)4%；成交方面，5月南京商品住宅成交71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%、環(huán)比下降15%。去化周期方面，以南京近12個(gè)月的動(dòng)態(tài)月均成交數(shù)據(jù)計(jì)算，其商品住宅去化周期為7個(gè)月，同比增長(zhǎng)74%、環(huán)比增長(zhǎng)10%，去化周期大幅走高。
今年年初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在南京雨花臺(tái)等區(qū)域?qū)嵉刈咴L(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，多個(gè)樓盤(pán)在春節(jié)后出現(xiàn)備案價(jià)突破區(qū)域限價(jià)的現(xiàn)象。而隨后官方也表示，“項(xiàng)目新房源價(jià)格高，是因?yàn)椴煌≌?lèi)型存在一定市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系，比如同區(qū)域、同品質(zhì)情況下，多層住宅價(jià)格一般高于高層住宅價(jià)格；同區(qū)域、同類(lèi)型情況下，裝修住宅價(jià)格一般高于毛坯住宅價(jià)格。”并表示，南京將堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，力度不放松。
不過(guò)另一方面，南京在年初還進(jìn)一步降低了落戶(hù)門(mén)檻。
2月15日，南京修訂了《南京市積分落戶(hù)實(shí)施辦法》，將申請(qǐng)條件中“近2年內(nèi)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)”調(diào)整為“累計(jì)繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)不少于24個(gè)月”，并取消落戶(hù)指標(biāo)限制。
“突破限價(jià)、降低落戶(hù)門(mén)檻，調(diào)控政策在樓市降溫時(shí)出現(xiàn)預(yù)調(diào)微調(diào)，并不意味著調(diào)控政策將在短期內(nèi)放開(kāi)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，作為長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)的重要城市之一，“提升首位度”等政策有助于南京保持較好的經(jīng)濟(jì)活力和吸引力，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然看好。但短期來(lái)看，仍要防范因落戶(hù)門(mén)檻降低給樓市帶來(lái)的波動(dòng)?！ ∶拷?jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 魏文藝
作為華東地區(qū)最重要的市場(chǎng)之一，在剛剛過(guò)去的上半年，南京以581億元的土地出讓金額排在全國(guó)第8位，在華東城市中排在第3位。剛剛進(jìn)入下半年，南京土地市場(chǎng)便迎來(lái)一場(chǎng)“大手筆”土拍。
7月3日，南京下半年首場(chǎng)土拍開(kāi)槌，7宗涉宅地塊均成功出讓?zhuān)山豢偨痤~達(dá)240億元，這也是南京今年以來(lái)土地出讓收入最多的一場(chǎng)土拍。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雖然此次土拍的總成交額240億元?jiǎng)?chuàng)下南京土拍單日收入最高紀(jì)錄，但7宗地塊均未突破最高限價(jià)，其中2宗地塊以零溢價(jià)成交，而綜合溢價(jià)率也僅為16%，低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的綜合溢價(jià)率。顯然，南京土地市場(chǎng)已顯現(xiàn)出“涼意”。
7宗地?cái)埥?40億元溢價(jià)率走低
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，南京此次土拍的7宗涉宅地塊均位于主城區(qū)，地塊總出讓面積64.38萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積181.33萬(wàn)平方米，起始總價(jià)207.7億元。出讓信息顯示，上述7宗地塊均沿用了“限地價(jià)+競(jìng)租賃住房/人才房比例”的規(guī)則。
其中，位于南京市秦淮區(qū)的編號(hào)為NO.2019G32宅地競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。出讓信息顯示，該地塊出讓面積6.19萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積17.34萬(wàn)平方米，起始價(jià)38.7億元。最終，經(jīng)過(guò)129輪競(jìng)價(jià)，該地塊被金茂以總價(jià)51.5億元、樓面價(jià)29705元/平方米、溢價(jià)率33.1%競(jìng)得。根據(jù)出讓規(guī)則，該地塊還須配建0.85萬(wàn)平方米的人才房無(wú)償移交給南部新城管委會(huì)。
公開(kāi)信息顯示，上述地塊位置較為優(yōu)越，西距夫子廟直線(xiàn)距離不足2公里，距離規(guī)劃地鐵6號(hào)線(xiàn)直線(xiàn)距離約500米。記者查閱第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前該地塊周邊在售二手房均價(jià)37000元~48000元/平方米。
位于浦口區(qū)江浦街道的編號(hào)為NO.2019G33的居住、商辦混合用地，出讓面積23.33萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積70.21萬(wàn)平方米，起始價(jià)37.5億元。最終，雅居樂(lè)以底價(jià)37.5億元、樓面價(jià)5341元/平方米摘得。根據(jù)出讓規(guī)則，該地塊住宅部分須精裝修交付。
位于浦口區(qū)江浦街道的編號(hào)為NO.2019G34的商住地塊，出讓面積6.62萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積18.54萬(wàn)平方米，起始價(jià)21億元。最終經(jīng)過(guò)16輪競(jìng)價(jià)，被重慶華宇以總價(jià)22.5億元、樓面價(jià)12137元/平方米、溢價(jià)率7.14%競(jìng)得。第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，該地塊周邊在售二手住宅均價(jià)在20000元~30000元/平方米。
此外，位于浦口區(qū)江浦街道的NO.2019G35號(hào)宅地，在55輪競(jìng)價(jià)后，被招商蛇口以總價(jià)29.9億元、樓面價(jià)14037元/平方米、溢價(jià)率22%競(jìng)得；棲霞區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的NO.2019G36號(hào)宅地，被新希望以總價(jià)36.5億元、樓面價(jià)15981元/平方米、溢價(jià)率24%競(jìng)得；位于棲霞區(qū)燕子磯街道的NO.2019G37號(hào)商住混合用地，在59輪競(jìng)價(jià)后，被華僑城以總價(jià)37.3億元、樓面價(jià)17536元/平方米、溢價(jià)率18%競(jìng)得；位于玄武區(qū)宣武門(mén)街道的NO.2019G38號(hào)商住、商辦混合用地，被銀城地產(chǎn)以底價(jià)25.1億元、樓面價(jià)25510元/平方米競(jìng)得。
庫(kù)存飆升去化周期大幅走高
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，上半年南京土地出讓收入達(dá)到581億元。截至目前，南京土地出讓收入已達(dá)到821億元，與2018年全年906億元的土地出讓收入差距并不大。雖然單日吸金240億元?jiǎng)?chuàng)下南京土拍單日收入最高紀(jì)錄，但從溢價(jià)率指標(biāo)來(lái)看，此次土拍仍呈現(xiàn)出明顯“涼意”。
在7月3日的土拍中，7宗涉宅地塊起始總價(jià)207.7億元，綜合溢價(jià)率為16%；7宗地塊均未突破最高限價(jià)，只有1宗溢價(jià)率超過(guò)30%、2宗溢價(jià)率超過(guò)20%、1宗溢價(jià)率超過(guò)10%，還有1宗溢價(jià)率為個(gè)位數(shù)、2宗溢價(jià)率為0。
而與6月份南京的兩次土拍比較，此次土拍溢價(jià)率也明顯下滑。
在6月18日的土拍中，南京出讓的10宗地塊共攬金107億元，綜合溢價(jià)率達(dá)到29%；在6月5日的土拍中，出讓的7宗地塊共攬金116億元，綜合溢價(jià)率為21%。
值得注意的是，在土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“涼意”的同時(shí)，南京商品住宅的庫(kù)存也在飆漲。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，至5月末，南京商品住宅庫(kù)存為494萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81%、環(huán)比增長(zhǎng)4%；成交方面，5月南京商品住宅成交71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%、環(huán)比下降15%。去化周期方面，以南京近12個(gè)月的動(dòng)態(tài)月均成交數(shù)據(jù)計(jì)算，其商品住宅去化周期為7個(gè)月，同比增長(zhǎng)74%、環(huán)比增長(zhǎng)10%，去化周期大幅走高。
今年年初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在南京雨花臺(tái)等區(qū)域?qū)嵉刈咴L(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，多個(gè)樓盤(pán)在春節(jié)后出現(xiàn)備案價(jià)突破區(qū)域限價(jià)的現(xiàn)象。而隨后官方也表示，“項(xiàng)目新房源價(jià)格高，是因?yàn)椴煌≌?lèi)型存在一定市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系，比如同區(qū)域、同品質(zhì)情況下，多層住宅價(jià)格一般高于高層住宅價(jià)格；同區(qū)域、同類(lèi)型情況下，裝修住宅價(jià)格一般高于毛坯住宅價(jià)格。”并表示，南京將堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，力度不放松。
不過(guò)另一方面，南京在年初還進(jìn)一步降低了落戶(hù)門(mén)檻。
2月15日，南京修訂了《南京市積分落戶(hù)實(shí)施辦法》，將申請(qǐng)條件中“近2年內(nèi)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)”調(diào)整為“累計(jì)繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)不少于24個(gè)月”，并取消落戶(hù)指標(biāo)限制。
“突破限價(jià)、降低落戶(hù)門(mén)檻，調(diào)控政策在樓市降溫時(shí)出現(xiàn)預(yù)調(diào)微調(diào)，并不意味著調(diào)控政策將在短期內(nèi)放開(kāi)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，作為長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)的重要城市之一，“提升首位度”等政策有助于南京保持較好的經(jīng)濟(jì)活力和吸引力，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然看好。但短期來(lái)看，仍要防范因落戶(hù)門(mén)檻降低給樓市帶來(lái)的波動(dòng)。 |
