在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策主基調下，各地樓市調控開始走向細分。
二線城市中的蘇州，因房價和土地市場過熱而率先加大調控力度。5月11日，蘇州對部分區(qū)域實施新房三年限售，二手房五年限售。5月24日，蘇州市政府再次聯(lián)合住建局、發(fā)改委等部門召開房地產行業(yè)座談會，討論下一步的調控工作。據媒體報道，蘇州將以6月、7月作為過渡期，如房價、地價等多個指標仍得不到控制，7月起調控將會加碼，具體舉措包括但不限于擴大限售范圍、提高外地人購房社保門檻等。
距離蘇州1500公里遠的珠海，則開始“放寬”購房政策。5月24日，珠海市住建局房產科向媒體確認，外地非人才限購1套新房，西區(qū)、高新區(qū)不需要社保；外地人才限購1套新房，珠海大橋以西及高新區(qū)無需社保；高端及外籍人才、港澳居民無社保要求可全市購買1套新房。
“無論是蘇州還是珠海，樓市調控的原則一直沒有變，即穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。”中原地產首席分析師張大偉告訴時代周報記者，當樓市過熱時就要加大調控，樓市有下行風險時要適度寬松。
上海一家房企高層告訴時代周報記者，中央多次強調要“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，所以樓市趨穩(wěn)既是政策訴求，也是眾望所歸。
蘇州調控加碼
4月底房地產價格指數(shù)超過全年調控目標5%的界限以及土地市場過熱，是蘇州出臺新政的直接原因。
據克而瑞數(shù)據統(tǒng)計，2019年1―4月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為274萬平方米，同比2018年同期增長了38%。成交均價21279元/平方米，同比2018年同期上漲9%。其中4月新房成交10014套，為2016年10月以來新高，二手房網簽11748套，環(huán)比大漲99.52%。
蘇州樓市“量價齊升”，其土地市場同樣火熱。2019年以來，蘇州四次大型土拍中，有三次接近或超過百億級別。1月4日，蘇州主城區(qū)出讓7宗地塊，共攬金129.19億元，其中青劍湖地塊飆價175輪；首拍告捷后，蘇州在1月11日繼續(xù)連拍4宗地塊，總成交價為78.83億元；2月22日，蘇州成功出讓6宗涉宅地塊加園區(qū)1宗商服用地，總成交價為98.25億元。4月24日，蘇州再次出讓5宗地塊，總成交價134.53億元。其中溢價最高的一宗由碧桂園拿下，溢價率達56.66%。
“蘇州樓市火熱，是因為之前的調控沒那么嚴格，”張大偉告訴時代周報記者，再加上今年房企融資渠道稍有放寬及蘇州土地供應減少，也直接造就了蘇州土地市場的火熱。
為有效遏制房價過快上漲勢頭，蘇州在5月11日發(fā)布新政，對工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域新房項目限售三年，蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房限售五年。在5月24日的房地產行業(yè)座談會上，核心內容包括把房價漲幅控制在5%以內；如房價、地價等指標仍得不到控制，7月后會即刻加碼。
中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁告訴時代周報記者，蘇州雖然不是省會城市，但其市場體量比較大，又靠近一線城市上海，所以其調控行為可能會影響到其他熱點二線城市，具有樣本價值。
張大偉亦發(fā)文表示，從蘇州的調控來看，預計后續(xù)各地出臺的加碼政策，也基本都會以降低短期投資的限售為主。對于購買入口收緊、限購的政策，預計力度不會很大。
珠海局部放寬
與蘇州不同，珠海此前一直執(zhí)行較為嚴格的限購政策。2017年4月8日，珠海強化“限購、限售、價格備案”政策，非本市戶籍居民購房需連續(xù)繳納5年社保，新購普通住房須在取得不動產權證滿3年之后才能上市交易。
看齊一線城市的限購門檻，使珠海樓市迅速進入“速凍模式”。來自合富輝煌的數(shù)據顯示，2017年，珠海全年住宅網簽成交103萬平方米，同比下降81%；新增供應234萬平方米，同比下降42%；成交均價22188元/平方米，同比上漲16%，漲幅收窄5個百分點。
“珠海‘408新政’學習的是廣深，但局限于當?shù)厝丝谳^少，實施這么嚴格的政策，長此以往對樓市的影響還是比較大的。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時代周報記者，2016年珠海一手住宅成交4.9萬套，實施“408新政”后，2017年下降到1.5萬套，2018年略有好轉，但1―11月成交量也只有1.7萬套。而據官方數(shù)據顯示，珠海市2018年末常住人口為189.11萬人。
“市場虛火”得到有效控制后，珠海又著手局部“放寬”限購政策。
今年5月24日，珠海正式向媒體發(fā)布新政：外地非人才限購1套新房，西區(qū)、高新區(qū)不需要社保；外地人才限購1套新房，珠海大橋以西及高新區(qū)無需社保；高端及外籍人才、港澳居民無社保要求可全市購買1套新房。
“即便放開限購，也是成交量的恢復，不是價格的上漲。”肖文曉告訴時代周報記者，各地城市根據最新的市場變化對現(xiàn)有調控政策進行適當?shù)恼{整并不違規(guī)，關鍵在于把握好“房住不炒”和“遏制房價上漲”兩條政策紅線。
“預計之前調控比較嚴厲的城市，后續(xù)可能會效仿珠海對政策進行調整。”肖文曉稱。 |
