凈利潤(rùn)作為企業(yè)最重要財(cái)務(wù)核心指標(biāo)之一，歷來(lái)被看做最能反映企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況。從房企2018年年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，一部分企業(yè)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不錯(cuò)，但利潤(rùn)并不樂(lè)觀；部分企業(yè)利潤(rùn)雖然處于高位，但漲幅明顯放緩。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，超七成房企的利潤(rùn)額依然在上漲，不過(guò)企業(yè)間利潤(rùn)可見(jiàn)較明顯分化。如2018年再度登上房地產(chǎn)行業(yè)“利潤(rùn)王”寶座的恒大，其凈利潤(rùn)相當(dāng)于1.5個(gè)萬(wàn)科，核心凈利潤(rùn)相當(dāng)于2.5個(gè)中海。
值得一提的是，2018年企業(yè)凈利潤(rùn)出現(xiàn)大幅下滑或虧損的企業(yè)，多以中小房企或即將退出房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)為主，而在房企利潤(rùn)下滑清單之上，也有富力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋、綠城中國(guó)等規(guī)模超千億的中大型房企在列，年度利潤(rùn)甚至可謂“腰斬”。業(yè)內(nèi)人士指出，房企若想要實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)，除了需要具備高超的財(cái)技外，如何實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，將擴(kuò)張的土儲(chǔ)存量轉(zhuǎn)化成營(yíng)業(yè)額也是關(guān)鍵。不過(guò)另有專(zhuān)家提示，企業(yè)高利潤(rùn)與高周轉(zhuǎn)往往不可兼得。
誰(shuí)是利潤(rùn)王
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，共有76家房企發(fā)布2018年年報(bào)，其中A股51家，港股25家。在發(fā)布年報(bào)的76家企業(yè)中，22家利潤(rùn)下降，70%的企業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)了明顯上漲。整體而言，A股房企平均利潤(rùn)上漲約23%。
而在房企平均利潤(rùn)延續(xù)增長(zhǎng)的大勢(shì)中，恒大繼2017年榮登“利潤(rùn)王”寶座后，再度摘得2018年度利潤(rùn)王：核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)783.2億元，同比大增93.3%；凈利潤(rùn)722.1億元，同比大增106.4%；毛利潤(rùn)1689.5億元，同比增加50.5%。核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、凈利潤(rùn)率以及毛利潤(rùn)率分別較2017年同期上升3.8、4.2、0.1個(gè)百分點(diǎn)。
同列房企銷(xiāo)售排行榜三甲的萬(wàn)科及碧桂園，在年度凈利潤(rùn)方面的數(shù)據(jù)表現(xiàn)雖稍遜于恒大，但在行業(yè)內(nèi)也較為亮眼。數(shù)據(jù)顯示，2018年內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)492.7億元，同比增長(zhǎng)32.4%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益凈利潤(rùn)337.7億元，同比增長(zhǎng)20.4%。據(jù)披露，隨著一批在市場(chǎng)回暖期銷(xiāo)售、盈利情況相對(duì)較好的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為29.7%，較2017年提高3.9個(gè)百分點(diǎn)；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為21.7%，較2017年上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。另一巨頭——碧桂園，則于2018年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)485.4億元，同比增幅約達(dá)七成；毛利潤(rùn)約1024.8億元，同比增長(zhǎng)74.3%；股東應(yīng)占利潤(rùn)約為346.2億元，同比增長(zhǎng)32.8%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)達(dá)341.3億元，同比增長(zhǎng)38.2%。
就同行大部分規(guī)模走強(qiáng)、利潤(rùn)上“偏科”，恒大為什么能兼顧規(guī)模與利潤(rùn)的問(wèn)題，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，一是在于恒大不盲目求大，追求高質(zhì)量的上漲。其適時(shí)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以及發(fā)展思路轉(zhuǎn)變（發(fā)展戰(zhàn)略由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，發(fā)展模式由高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”轉(zhuǎn)變），使得企業(yè)規(guī)模愈發(fā)穩(wěn)健，而在產(chǎn)品打造方面的持續(xù)發(fā)力，更是助力企業(yè)收獲了更多的市場(chǎng)認(rèn)可。
二是因?yàn)楹愦笞非蠓€(wěn)健的增長(zhǎng)，提前去杠桿。恒大在2017年徹底還清了一千多億元的永續(xù)債，比國(guó)家定調(diào)去杠桿早了一年多，前瞻性較強(qiáng)。清償永續(xù)債，不僅大幅降低了恒大負(fù)債率，避免了遭受去杠桿的沖擊，還為2017年及2018年及未來(lái)釋放出巨量的利潤(rùn)空間。
三是在于恒大的多元化布局進(jìn)行得最早也最堅(jiān)決。相比其他企業(yè)口頭的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，恒大實(shí)際一直在住宅主業(yè)上加大投入，而地產(chǎn)主業(yè)的高質(zhì)量增長(zhǎng)，也為恒大布局新產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)大的資本支持。
據(jù)了解，在恒大蟬聯(lián)房企利潤(rùn)王之前，中海地產(chǎn)曾是業(yè)界公認(rèn)的利潤(rùn)之王，且“霸占”該位置長(zhǎng)達(dá)14年之久。盡管近年來(lái)風(fēng)光大不如前，但在利潤(rùn)表現(xiàn)方面仍居行業(yè)前列。數(shù)據(jù)顯示，2018年中海實(shí)現(xiàn)收入1714.6億港元，同比增長(zhǎng)3.3%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)溢利707.3億港元，同比增長(zhǎng)12.5%；實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利449億港元，同比增長(zhǎng)10.1%。毛利率上升4.9個(gè)百分點(diǎn)至37.8%，凈利潤(rùn)率上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至26.2%。
另悉，融創(chuàng)中國(guó)以2018年名義結(jié)轉(zhuǎn)率27%，被外界稱(chēng)為未來(lái)的潛在利潤(rùn)王。
誰(shuí)的利潤(rùn)在下滑
年報(bào)季的業(yè)績(jī)披露，向來(lái)是幾家歡喜幾家愁。從盈利能力來(lái)看，雖然多數(shù)房企仍保持凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，但也有不少房企凈利潤(rùn)增速同比放緩，甚至部分房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)大幅下滑。
以富力地產(chǎn)為例，其在年報(bào)正式披露前，便對(duì)自身利潤(rùn)的下滑早有預(yù)期。根據(jù)富力地產(chǎn)2月17日發(fā)布的盈利警告公告，該集團(tuán)預(yù)期截至2018年12月末的合并利潤(rùn)較2017年同期減少約60%。至于利潤(rùn)下滑原因，富力地產(chǎn)稱(chēng)，主要因?yàn)楣驹?017年收購(gòu)酒店資產(chǎn)帶來(lái)大額的非經(jīng)常性議價(jià)收購(gòu)收益，而2018年此類(lèi)非經(jīng)常性交易相對(duì)較少。
相比富力地產(chǎn)旗下富力酒店此前連續(xù)五年虧損累計(jì)的固有印象，2018年物業(yè)銷(xiāo)售同比上升、報(bào)告期內(nèi)無(wú)大額收購(gòu)交易發(fā)生的綠城中國(guó)，在業(yè)績(jī)上的“變臉”則讓外界感到頗為意外。據(jù)其盈利預(yù)警公告，綠城中國(guó)預(yù)計(jì)2018年度股東應(yīng)占利潤(rùn)將較2017年度減少約50%-60%。根據(jù)綠城中國(guó)方面的解釋?zhuān)A(yù)期2018年度公司股東應(yīng)占利潤(rùn)減少主要是因?yàn)榉墙?jīng)營(yíng)性利潤(rùn)下降，包括集團(tuán)2018年度因出售附屬公司而產(chǎn)生的凈收益減少；年內(nèi)計(jì)提的物業(yè)減值虧損撥備有所增加；以及因人民幣貶值而對(duì)集團(tuán)若干外幣借款計(jì)提未實(shí)現(xiàn)匯兌凈虧損。綠城中國(guó)同時(shí)表示，若剔除以上非經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)影響，2018年經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)與2017年相比有大幅提升。
不過(guò)有分析稱(chēng)，一般而言，在房企的財(cái)報(bào)中，一次性處置或收購(gòu)收益、計(jì)提減值撥備、外幣借款帶來(lái)的匯兌損益等非經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)確實(shí)會(huì)對(duì)上市公司最終的利潤(rùn)產(chǎn)生一定影響，但像綠城中國(guó)這樣導(dǎo)致全年凈利同比跌幅超過(guò)50%的情況并不多見(jiàn)。
至于2018年首次邁入千億門(mén)檻的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，其在利潤(rùn)相關(guān)指標(biāo)上的數(shù)據(jù)表現(xiàn)也不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，2018年遠(yuǎn)洋毛利潤(rùn)為82.87億元，較2017年下降26%；凈利潤(rùn)為35.74億元，同比減少30.12%。毛利率同比下降5個(gè)百分點(diǎn)至20%，凈利率下降至11%。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，對(duì)于這些虧損的企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然各有各的理由，但從行業(yè)角度來(lái)看，利潤(rùn)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)較為明顯。正如2018年萬(wàn)科《致股東》中指出，在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，市場(chǎng)單邊快速上漲、行業(yè)整體快速擴(kuò)張的紅利期已經(jīng)結(jié)束。
此外值得一提的是，富力地產(chǎn)及綠城中國(guó)在一定程度上均未完成此前制定的2018年度銷(xiāo)售目標(biāo)。具體來(lái)看，2018年富力地產(chǎn)合同銷(xiāo)售額增長(zhǎng)73.88%至1423.4億元，該銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超過(guò)其2018年銷(xiāo)售保底目標(biāo)1300億元，但仍低于其內(nèi)部1500億-1600億元的銷(xiāo)售目標(biāo)；綠城中國(guó)則于2018年全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1563.7億元，未能完成2018年初時(shí)任綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁曹舟南提出的1800億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。
房企利潤(rùn)哪去了
盡管根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，已發(fā)布年報(bào)的A股房企平均利潤(rùn)上漲幅度約為23%，但該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，截至目前，整體A股房企凈利潤(rùn)率平均為11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。
張大偉認(rèn)為，2018年房企利潤(rùn)率出現(xiàn)下調(diào)的主要原因在于資金成本相比2017年明顯上漲。隨著信貸市場(chǎng)的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲，在規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切。“2018年隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企融資難度越來(lái)越大。進(jìn)入2019年，這個(gè)情況有望緩解。”
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，導(dǎo)致房企利潤(rùn)分化的原因很復(fù)雜，既有企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略方面的因素，比如說(shuō)業(yè)務(wù)布局和業(yè)務(wù)覆蓋領(lǐng)域的不同，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)間利潤(rùn)出現(xiàn)分化；另一方面也可能是因?yàn)榉科缶劢箍腿旱牟煌?，?cè)重剛需還是改善，也會(huì)使得企業(yè)間的利潤(rùn)呈現(xiàn)差異。
“利潤(rùn)的形成，需要開(kāi)發(fā)商結(jié)合地域調(diào)控變化進(jìn)行主攻產(chǎn)品定位。這樣便能在不同的調(diào)控周期內(nèi)產(chǎn)生更多利潤(rùn)，企業(yè)間利潤(rùn)的分化也大多由此形成。就拿北京為例，前幾年大家都在做高端改善，不過(guò)基于房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，當(dāng)前一些做剛改的產(chǎn)品其實(shí)也能取得一個(gè)相對(duì)較好的利潤(rùn)。”郭毅補(bǔ)充道。
針對(duì) “開(kāi)發(fā)商如何煉成利潤(rùn)之王”的問(wèn)題，有分析稱(chēng)，房企若想要實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)，除了需要具備高超的財(cái)技外，如何實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，將擴(kuò)張的土儲(chǔ)存量轉(zhuǎn)化成營(yíng)業(yè)額也是關(guān)鍵。不過(guò)，郭毅指出，高利潤(rùn)和高周轉(zhuǎn)一般較難兼得，因?yàn)橹苻D(zhuǎn)速度快的話，必然需要付出一定的價(jià)格代價(jià)，除非企業(yè)在開(kāi)發(fā)策略以及拿地策略上有一些不同尋常的差異化優(yōu)勢(shì)。“否則僅憑企業(yè)在單一城市或領(lǐng)域的些許優(yōu)勢(shì)，并不足以支撐企業(yè)整體利潤(rùn)率的提升。”
公開(kāi)資料顯示，就房企利潤(rùn)之王這一話題，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱曾發(fā)文稱(chēng)，少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤(rùn)較高的房企，以龍頭和大型房企為主。在擴(kuò)張到一定階段后，龍頭房企要繼續(xù)維持增速，可通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的方式獲取更多項(xiàng)目，并輸出品牌和管理，有助于影響力的增加，如萬(wàn)科、金地等均十分熱衷采用小股操盤(pán)的模式。
事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)延續(xù)、地價(jià)上漲，近年來(lái)房企合作拿地的比例不斷增加。由此，統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)在計(jì)入房企銷(xiāo)售金額時(shí)，就出現(xiàn)了不同的劃分口徑。一般而言，持股50%以上的一方為操盤(pán)方，將并表項(xiàng)目，持股50%以下房企則相反。但由于并無(wú)強(qiáng)行規(guī)定，因此無(wú)論持股比例多少，追求規(guī)模的房企一般會(huì)選擇并表，在凈利潤(rùn)中再扣除少數(shù)股東應(yīng)占部分權(quán)益；追求高利潤(rùn)率的房企則會(huì)選擇不并表、不在營(yíng)收中體現(xiàn)，直接記作應(yīng)占聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)收益，在計(jì)算核心凈利潤(rùn)時(shí)一般予以保留。 |
