二手房買賣最重要是看不動產(chǎn)證，不過隨著交易登記的種種新規(guī)實施，不動產(chǎn)證該怎樣看也成了一個難點。根據(jù)廣州市不動產(chǎn)登記中心最新發(fā)布的規(guī)定，自2019年2月22日起，廣州市取消在不動產(chǎn)權證書上打印加注抵押、注銷抵押等他項權利情況和辦理信息，不加蓋抵押注銷章，抵押登記信息以不動產(chǎn)登記簿記載為準。地產(chǎn)人士表示，對于新入押出證的房屋，其交易期存在兩年的禁售期，但對于之前已入押備注他項權利的房屋，如果房屋提前結清貸款，不動產(chǎn)證上也不會有涂銷抵押登記，故此他們建議購房者在簽約前查看業(yè)主最新的查冊表，以確認房屋的產(chǎn)權情況，此外，不動產(chǎn)證有不少門道，購房者在交易前查看業(yè)主不動產(chǎn)證時應仔細查看。
文、圖/廣州日報全媒體記者 李鳳荷
看不到房屋有沒有抵押？
一定要結合查冊表才可以看出來
以后證書上看不到抵押注記信息，怎么辦？合富房地產(chǎn)服務中心資深經(jīng)理梁文耀告訴記者，自2月22日起，不動產(chǎn)證上不會再標注抵押登記等信息，他預計這個規(guī)定對新入押并出證的房屋來說影響不大，因為這些房屋面臨2年的禁售期，暫時不會在二手房市場出現(xiàn)。對交易影響較大的是之前已做抵押登記而后續(xù)希望提前結清貸款的業(yè)主，按照新規(guī)，他們提前結清貸款，在不動產(chǎn)證上也不會加蓋“涂銷抵押”的章，而前期他們的不動產(chǎn)證在附記欄目卻有抵押登記的記錄。梁文耀表示，這些業(yè)主在交易時通過查冊，可以獲知最新的產(chǎn)權情況，如果已結清貸款，在“房屋是否抵押”這個欄目上不會有顯示。
根據(jù)“廣州不動產(chǎn)登記”的指引，申請人關注“廣州不動產(chǎn)登記”微信公眾號，在“服務事項”下的“登記資料查詢”欄目，實時查詢具體不動產(chǎn)抵押狀態(tài)信息。如需查詢不動產(chǎn)抵押登記詳細信息或打印紙質查詢證明的，可到市、區(qū)各不動產(chǎn)登記中心服務大廳的“24小時查詢自助服務機”或登記檔案查詢窗口，進行查詢、打印。
不動產(chǎn)證上有咩必看事項？
房屋來源、房屋建筑結構與您息息相關
以后在不動產(chǎn)證上看不到抵押信息，不過不動產(chǎn)證上還是有很多欄目值得購房者關注。根據(jù)政府部門的有關規(guī)定，中介公司接受業(yè)主委托必須要“三證齊全”，其中一項包括不動產(chǎn)證的復印件。中原地產(chǎn)華苑分行高級營業(yè)經(jīng)理莫建國告訴記者，他從事地產(chǎn)代理多年，也見過不同時期的不同房產(chǎn)證。20世紀九十年代的房產(chǎn)證是小本的，后來則是大本，封面會印上“廣東省房地產(chǎn)權證”，而《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施以來，新發(fā)的房產(chǎn)證叫不動產(chǎn)權證，封面會印上“中華人民共和國不動產(chǎn)權證書”，不動產(chǎn)權證上與舊房產(chǎn)證的最大區(qū)別是有不動產(chǎn)單元號，一共4組含英文和數(shù)字的編碼即可把房屋的信息全部鎖定。他們收到業(yè)主放盤時會妥善保管不動產(chǎn)證的復印件，偶爾遇到個別看樓者看完房就要求看一下業(yè)主的不動產(chǎn)證，他們會征得業(yè)主的同意才會向對方出示。一般來說，業(yè)主和買家談妥交易條件，在簽約前一刻他們會交換雙方的證件和不動產(chǎn)證，讓雙方進行查看，同時他們也會讓業(yè)主在簽約前查冊，在簽約最后時刻確認產(chǎn)權的情況。
合富房地產(chǎn)服務中心資深經(jīng)理梁文耀表示，他人查冊與業(yè)主查冊出來的結果會有不同，以抵押為例，他人查冊只知道房屋是否有抵押，但不知道是抵押給銀行還是小額貸款公司或是第三方自然人，業(yè)主查冊出來的結果則是有具體的抵押登記資料，故此他們都建議交易前業(yè)主查冊，以向買家展示房屋的產(chǎn)權狀況。
中原地產(chǎn)莫建國表示，在2月22日之前，抵押登記的情況會在不動產(chǎn)證的“附記”欄目出現(xiàn)，在這個欄目除了有可能看到抵押登記的情況外，還可以看到土地出讓金繳納的情況，一手房改房的買家可以關注一下。在不動產(chǎn)證上，房屋來源值得關注，通常有“購買”、“繼承”和“贈予”三個來源，對于贈予得來的房屋，只要受贈人是房屋屬于“滿五且唯一”，20%的個稅可以免征，故此如果看到房屋來源是“贈予”，必須要向業(yè)主求證是否屬于“滿五且唯一”。合富梁文耀認為，房屋結構對于買家貸款的期限比較重要，通常來說有“鋼筋混凝土”“混合結構”“磚木結構”等表述，框架結構的樓梯樓和電梯樓都用“鋼筋混凝土”來表述，混合結構和磚木結構的房屋貸款期限要看銀行貸款審批結果，一般比鋼筋混凝土的房屋要短。
除了附記、房屋來源和房屋結構外，莫建國表示，有時候建筑層高也會與事實有出入。他兩年前曾經(jīng)經(jīng)手過一個天河北電梯房的交易，當時在遞件時發(fā)現(xiàn)該房屋標注的是所在層為21層，但實際是20層。為此，他與買賣雙方一起到房管局咨詢如何解決這個問題。后來該單位在重新測繪后順利過戶。 |
