11月26日，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會網(wǎng)站信息顯示，當(dāng)日進(jìn)行的13塊土地招拍掛中，除順義新城的一地塊流標(biāo)外，其余12塊均獲成交，成交總額達(dá)316.46億元，創(chuàng)年內(nèi)單日成交額新高。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前一二線重點城市均加大了供地力度。一線城市11月份供應(yīng)土地合計高達(dá)90宗，刷新了最近幾年紀(jì)錄；而二線城市供應(yīng)量也有所上漲，11月合計供應(yīng)土地合計1400宗。同時，熱點城市土地溢價率繼續(xù)處于低位。土地市場集中大量供應(yīng)有助于平抑地價，遏制房價繼續(xù)上漲。
房企參與門檻有所降低
地產(chǎn)人士指出，臨近年底，北京土地市場供應(yīng)和成交情況進(jìn)度不佳，這或許是11月土地集中入市的原因。根據(jù)《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，今年全市建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量4300公頃。其中，住宅用地1200公頃。前10個月，北京市住宅用地成交面積完成比例不到4成。目前已有7宗土地流拍，其中6宗為住宅土地，同比大幅增加。
今年1月，白盆窯地塊作為共有產(chǎn)權(quán)房用地入市，當(dāng)時銷售定價43000元/平方米(含全裝修費用)。最終該地塊無人問津，遭遇流拍。
此次白盆窯地塊轉(zhuǎn)為限競房地塊入市，未來商品住房銷售均價不超過67702元/平方米，且最高銷售單價不得超過71087元/平方米。在北京目前供應(yīng)的限競房地塊中，該地塊位置較為優(yōu)越，周邊新盤首開華潤城報價為80000元/平方米左右。
在11月26日拍賣的地塊中，房企參與門檻交較以往有所降低。以往房企競買一次即需要繳納一次保證金，而此次競買人只要交納規(guī)定金額的共用保證金即可參與組內(nèi)所有地塊競拍活動。這顯示出北京在目前限價、70/90等一系列調(diào)控組合拳政策下，房企利潤被進(jìn)一步壓縮，拍地愈發(fā)謹(jǐn)慎。
北京規(guī)劃和自然資源管理委員會網(wǎng)站信息顯示，11月份，北京合計將出讓經(jīng)營性質(zhì)地塊共18宗，總起始價461.56億元。這意味著后續(xù)還有數(shù)宗土地出讓。
張大偉表示，從本次拍地結(jié)果看，土地溢價率明顯分化。除了采育0128地塊溢價率競爭到49.3%外，大部分地塊溢價率集中在20%左右。盡管與2018年平均土地溢價率12.8%相比稍有上行，但主要原因是住宅土地區(qū)屬性以純住宅地塊為主，沒有共有產(chǎn)權(quán)房用地，因此享受到相對更高的溢價。“但20%平均溢價率仍屬近年來低點。”張大偉表示。
另一方面，大部分獲得土地的均非民企，兩宗最大的地塊被中鐵置業(yè)與中鐵諾德獲得。這顯示出在目前的資金環(huán)境下，資金成本優(yōu)勢將是土地市場最大的優(yōu)勢。未來一二線城市的土地市場上，超過30億元的地塊民企將很難參與競爭。
限競房項目集中入市
數(shù)據(jù)顯示，由于短期大量限競房集中供應(yīng)，以往新房不愁賣的北京市場已經(jīng)出現(xiàn)滯銷。截至11月19日，北京目前合計27個限競房項目取得34期預(yù)售證，合計提供商品房限競房源16596套，達(dá)到191萬平米。但不少項目去化率不足兩成。
張大偉表示，從此次北京土拍結(jié)果看，成交的土地除了延慶一宗冬奧會項目外全部為限競房用地，且大部分為70/90地塊。隨著這批項目入市，房源扎堆推出將延續(xù)?？紤]到尚未動工的300萬平方米限競房項目，2019年限競房住宅入市量最少達(dá)到460萬平方米(大約4萬套)。限競房項目集中入市，預(yù)計將進(jìn)一步打壓鄰近區(qū)域商品房價格。
值得注意的是，本次教育機構(gòu)學(xué)而思參與競拍并拿下昌平商辦地塊。而在本月初，小米+華潤置地聯(lián)合體拍得朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)和昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的兩幅地塊，總成交價達(dá)113.2億元。相關(guān)文件顯示，在該混合地塊中包括住宅用地，但約70%的地塊面積將用于商業(yè)辦公用途，不排除未來小米將開發(fā)辦公場所。一位地產(chǎn)業(yè)人士表示，實業(yè)企業(yè)越來越多參與到商辦地塊的競拍，主要由于開發(fā)商在最嚴(yán)商辦調(diào)控政策下，已經(jīng)很難參與到商辦地塊的競拍。若相關(guān)政策不變，預(yù)計更多商辦地塊使用企業(yè)進(jìn)入商辦地塊開發(fā)。 |
