隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住宅供求關(guān)系基本平衡，房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)符合個(gè)體利益，但也要看到，房?jī)r(jià)脫離基本面上漲，勢(shì)必增加宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，引發(fā)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行脆弱性，最終推動(dòng)樓市形成所謂的“合成謬誤”(Fallacy of Composition)。特別是房?jī)r(jià)上漲往往存在棘輪效應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)容易自我聚集，需要高度警惕。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，2018年8月份，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%；31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲2.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，呈普漲態(tài)勢(shì)。確切地說(shuō)，本輪房地產(chǎn)上漲周期自2015年四季度啟動(dòng)，雖歷經(jīng)2016年10月份、2017年3月份兩輪升級(jí)調(diào)控，但樓市整體仍保持較高熱度，近期個(gè)別城市房租大漲引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注，暗示“易熱難冷”的棘輪效應(yīng)正在發(fā)揮威力。
無(wú)法忽視的是，當(dāng)前樓市與基本面的背離正在增大，主要反映在四個(gè)方面：一是房?jī)r(jià)高漲與存款低增形成背離。截至2018年8月末，全國(guó)人民幣各項(xiàng)存款同比增長(zhǎng)8.3%，創(chuàng)出近40年來(lái)新低，反映出住戶(hù)和企業(yè)的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力在衰減，而這與一路走高的房?jī)r(jià)以及居高不下的總購(gòu)房款形成了較大背離。二是銷(xiāo)售放緩與購(gòu)地上漲形成背離。2018年1-8月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)4%，較上年同期下降8.7個(gè)百分點(diǎn)；同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)15.6%，較上年同期上升5.5個(gè)百分點(diǎn)。如果按照當(dāng)前銷(xiāo)售情況預(yù)估未來(lái)銷(xiāo)售，那么有可能會(huì)形成新的庫(kù)存壓力。三是樓市高熱與消費(fèi)放緩形成背離。在社會(huì)消費(fèi)領(lǐng)域，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)并未帶來(lái)持續(xù)的財(cái)富效應(yīng)。2018年1-8月份，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)9.3%，較上年同期下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。四是股市低迷與樓市上漲形成背離。同為資產(chǎn)的股市和房市呈現(xiàn)出兩極分化，股指屢創(chuàng)歷史新低，而房?jī)r(jià)持續(xù)走高，社會(huì)股票和住宅資產(chǎn)配置的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重扭曲。
當(dāng)前，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期尚未根本改變，但房?jī)r(jià)上漲的脆弱性已開(kāi)始顯現(xiàn)。熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)與國(guó)際大都市直接接軌，非熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)一路追趕熱點(diǎn)城市，這種全國(guó)性的房?jī)r(jià)趕超現(xiàn)象與國(guó)家間、區(qū)域間收入差距形成了較為明顯的矛盾，而基于棘輪效應(yīng)的房?jī)r(jià)剛性泡沫預(yù)期，進(jìn)一步加劇了各種經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的聚集。若要維持當(dāng)前房?jī)r(jià)繼續(xù)高位上漲，必須提供比以往更多的貨幣供應(yīng)，但這無(wú)異于飲鴆止渴。
總之，不難發(fā)現(xiàn)，這種房?jī)r(jià)全國(guó)性的持續(xù)高位上漲和背離基本面的現(xiàn)象，已形成一個(gè)巨大的合成謬誤，導(dǎo)致房地產(chǎn)政策調(diào)整空間和韌性日益受到制約，也嚴(yán)重影響到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)程。而房?jī)r(jià)棘輪效應(yīng)和房地產(chǎn)發(fā)展路徑依賴(lài)相互影響、相互強(qiáng)化，深刻地影響到個(gè)體和社會(huì)公眾的經(jīng)濟(jì)行為，形成一致性預(yù)期，這勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的合成謬誤，值得高度警惕。由此可見(jiàn)，堅(jiān)持房住不炒，除了彌補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控短板和全方位引導(dǎo)合理住宅消費(fèi)，還需要采取有效措施改變住宅投資的不合理預(yù)期，同時(shí)穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)波動(dòng)。 |
