隨著首批限競(jìng)房的獲批入市，“限競(jìng)房”字眼開(kāi)始頻繁映入大眾眼簾。在現(xiàn)有的60余個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目當(dāng)中，中央別墅區(qū)新推地塊的容積率在1.1-1.8之間，理論上均可開(kāi)發(fā)別墅產(chǎn)品。低密度限競(jìng)房讓豪宅板塊變得不再那么高不可攀，將對(duì)區(qū)域帶來(lái)何種沖擊？
全新的供地模式打破了中央別墅區(qū)發(fā)展至今一直被大戶(hù)型及別墅產(chǎn)品占據(jù)的局面。中央別墅區(qū)出現(xiàn)了4個(gè)限競(jìng)房地塊，如果將孫河板塊計(jì)算在內(nèi)，則達(dá)到7塊，到目前為止，已有5個(gè)項(xiàng)目確定案名和規(guī)劃，并對(duì)外公布。
對(duì)比上圖可以發(fā)現(xiàn)，中央別墅區(qū)的限競(jìng)房?jī)r(jià)格對(duì)比現(xiàn)有商品房情況，價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯。5個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目均價(jià)都頂著7萬(wàn)元/平方米的天花板，而目前區(qū)域內(nèi)在售商品房項(xiàng)目單價(jià)也多位于此水平，部分面積較大的別墅項(xiàng)目甚至低于此價(jià)格，因此，單從價(jià)格上而言，該區(qū)域內(nèi)的限競(jìng)房項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)并不十分明顯。
戶(hù)型面積應(yīng)該是限競(jìng)房與區(qū)域內(nèi)商品別墅項(xiàng)目的最大區(qū)別，如上圖所示，5處限競(jìng)房項(xiàng)目戶(hù)型多為90平米、120平米、140平米，最大的是260-310平米，不難看出，限競(jìng)房所面對(duì)的客群為剛需或剛改，而區(qū)域內(nèi)商品別墅項(xiàng)目的面積區(qū)間多在400平以上，如優(yōu)山美地D區(qū)即將推出的415平合院（產(chǎn)權(quán)面積），從面積和總價(jià)來(lái)看，中央別墅區(qū)的限競(jìng)房項(xiàng)目與商品別墅項(xiàng)目仍然存在一個(gè)階層差。不過(guò)，限競(jìng)房戶(hù)型面積較小，售價(jià)被限定，因而有效控制了別墅的總價(jià)，也為更多人進(jìn)入此區(qū)域提供了機(jī)會(huì)。
從舒適度和純粹性來(lái)看，二者也不可同日而語(yǔ)。90平疊拼固然已將產(chǎn)品形態(tài)做到最大化放大，但居住體驗(yàn)?zāi)芊裾嬲_(dá)到別墅的水準(zhǔn)，則是智者見(jiàn)智了。同理，90平洋房與310平合院混搭，與全部規(guī)劃為400平以上獨(dú)院的優(yōu)山美地D區(qū)相比，所帶來(lái)的社區(qū)圈層的氛圍也自然不同。另一方面，當(dāng)單價(jià)和均價(jià)都受到限制時(shí)，必然會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果，一是新房?jī)r(jià)格趨同，二是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間壓縮，在這樣的背景下，限競(jìng)房能否提供與區(qū)域商品房同等的品質(zhì)商品，也尚待時(shí)間的檢驗(yàn)。
事實(shí)上，品質(zhì)和舒適度倒在其次，和中央別墅區(qū)商品別墅相比，區(qū)域限競(jìng)房的最大難點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是年限規(guī)定，限競(jìng)房有5年禁售期的規(guī)定，若加上交付兩年和取得房本兩年的時(shí)間，需要持有9年左右時(shí)間不能在市場(chǎng)流動(dòng)，甚至更久。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)“限售”規(guī)定，使得這一進(jìn)程中無(wú)法通過(guò)房產(chǎn)置換來(lái)進(jìn)行居住空間的升級(jí)。而時(shí)間代價(jià)與財(cái)務(wù)成本尚在其次，最無(wú)法預(yù)料的是政策變動(dòng)的不確定性，而商品項(xiàng)目則無(wú)此擔(dān)憂(yōu)。
據(jù)了解，目前中央別墅區(qū)商品房項(xiàng)目有優(yōu)山美地D區(qū)、龍灣別墅·棠尚，前者為戶(hù)型面積在400平以上的純別墅住區(qū)，產(chǎn)品全部為獨(dú)院，后者為大平層產(chǎn)品，二者均位于中央別墅區(qū)傳統(tǒng)核心區(qū)，周邊商業(yè)、教育資源十分成熟，其五公里內(nèi)分布14所國(guó)際名校，從地塊成熟度來(lái)看，也遠(yuǎn)勝于后來(lái)者，即買(mǎi)即住的屬性也更適合在短期內(nèi)有購(gòu)房需求的人群。 |
