現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)的房源信息被中介公司壟斷，房屋出賣人和買受人的交易活動一般通過中介公司完成。但是，交易完成后，中介公司會按照房屋成交價收取一定比例的中介費(fèi)，在房價高企的時代，這是一筆不小的開支。為節(jié)省費(fèi)用，有些房屋出賣人和買受人在經(jīng)過中介撮合后，跳開中介，私下簽訂房屋買賣合同，這就是俗稱的“跳單”。那么，“跳單”行為是否合法呢？以下是筆者曾經(jīng)接手的一起咨詢案例。
2017年4月，李某欲將其一套位于北京市豐臺區(qū)的房屋出售，遂與某中介公司簽訂了《房地產(chǎn)居間合同（出售）》，中介費(fèi)為實(shí)際成交價的1%。同年5月，張某與同一中介公司簽訂了《買受方看房確認(rèn)書》，實(shí)地看了李某的房屋，協(xié)議約定張某不得與李某私下交易，否則應(yīng)賠償房屋成交價1%的違約金。后李某與張某私下進(jìn)行了交易，成交價為300萬元，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。中介公司得知該消息后，將張、李二人告上法庭，要求承擔(dān)違約責(zé)任。
筆者認(rèn)為，張、李二人的“跳單”行為違反了合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
首先，張、李二人已與中介公司形成居間服務(wù)合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》第424、426條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同；居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。張、李二人均與中介公司形成了居間合同關(guān)系。
其次，張、李二人的“跳單”行為屬違約行為，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。中介公司已提供了合同約定的居間服務(wù)，促成張、李二人達(dá)成協(xié)議，但后者擅自“跳單”，規(guī)避中介費(fèi)，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
最后，誠信原則為民事活動的基本原則，房屋買賣當(dāng)事人與中介公司簽訂服務(wù)合同后應(yīng)信守承諾，尊重別人的勞動，依約給付中介費(fèi)，切勿耍小聰明，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。
殷元紅 李潤生(著名律師) |
