“上海，市中心，楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，一幅宅地居然流拍！沒有房企報名！非常罕見！”7月23日易居中國研究院副院長楊紅旭的這則微博或許只是上海土拍市場的一個縮影。
雖然上半年全國樓市土地出讓金再創(chuàng)新高，但衡量樓市冷熱程度的土地溢價率卻同比大降，直接表現(xiàn)是就是開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍。
記者注意到，去年4月上海實行招掛復(fù)合方式（通過評分確定競得人）出讓土地，土地市場已難見中小開發(fā)商身影，而多宗宅地均以底價成交。上述這宗楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)7.78萬平方米宅地，因在競買日期截止前無人申請競買而被“終止”出讓，這已是今年以來上海流拍的第3宗宅地。
“市中心宅地流拍很罕見。”易居研究院研究員詹毅力凡告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“這從側(cè)面也反映出，在限價、資金面承壓的大環(huán)境下，房企拿地更加理性和謹(jǐn)慎。”
出讓信息顯示，上述終止出讓的江浦社區(qū)B2-03地塊，位于楊浦區(qū)江浦街道，與虹口區(qū)接壤，出讓面積3.11萬平方米，規(guī)劃建筑面積約7.78萬平方米；起拍價46億元，折合樓板價6萬元/平方米。
7月29日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上海人民廣場站乘坐地鐵8號線到達(dá)鞍山新村站，出站后沿著打虎山路一路往南步行，約1公里后即到達(dá)上述地塊，全程耗時約半小時。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從地理和交通情況看，上述流拍地塊優(yōu)勢明顯。信息顯示，該地塊距離內(nèi)環(huán)高架直線距離約1.5公里；周邊有地鐵4號線、8號線、12號線，以及在建的18號線。此外，地塊距離3A級風(fēng)景區(qū)上海和平公園直線距離不足800米。
地理位置和交通配套等優(yōu)勢如此明顯，該地塊為何還會流拍？
記者在現(xiàn)場看到，地塊雖已打圍，但中間仍有一大片區(qū)域被劃為臨時停車場。對于該地塊出讓一事，停車場相關(guān)工作人員表示并不知情，只說該停車場僅對周邊小區(qū)業(yè)主開放。而地塊北側(cè)、東側(cè)多為層高為6層的老舊小區(qū)，如北側(cè)的遼源二村等幾個小區(qū)房齡超過30年；西側(cè)的海上海、南側(cè)的上海大花園等高層住宅看上去雖然“較新”，但房齡也均超過12年。整體來看，地塊周邊以老小區(qū)居多，且稍顯破舊。
“目前這一塊就屬海上海小區(qū)的房齡較新，檔次也相對較高。”地塊附近某中介門店工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。記者從該門店獲悉，目前海上海的二手房均價在8萬元~9萬元/平方米，而距離地鐵站更近的遼源二村在售二手房均價在6萬元/平方米左右。
不過，上述工作人員向記者表示，海上海小區(qū)雖然房齡較新，但二手房成交情況并不樂觀。“房齡雖相對較新，但也都已超過10年，而對口的學(xué)校是上海市昆明學(xué)校，學(xué)區(qū)條件一般。如果想買學(xué)區(qū)房的話，北邊的鞍山新村會更好一些，對口的打虎山路第一小學(xué)實力很強(qiáng)。”而第三方平臺數(shù)據(jù)顯示，目前打虎山路第一小學(xué)周邊在售二手房均價約7萬元/平方米
如果說“老破小”與學(xué)區(qū)的劣勢難以支撐該地塊較高的起拍樓面價，那么另一個值得關(guān)注的，則是上述地塊極為“嚴(yán)苛”的出讓要求。
出讓文件顯示，競得方須配建建筑面積的5%作為保障房并無償移交給楊浦區(qū)；按受讓年限自持不低于建筑面積的15%作為租賃住房。
此外，競得方還須無償代建規(guī)劃打虎山路、文體中心、為老服務(wù)中心、養(yǎng)老院、公共綠地等公共服務(wù)設(shè)施。競得方須按出讓年限整體持有盈利性教育、社會福利等基礎(chǔ)設(shè)施和社會教育事業(yè)項目用地。
上述出讓條件意味著，即使競得方以底價競得該地塊，可售部分樓板價將達(dá)到7.4萬元/平方米，如果考慮無償建設(shè)各類公共設(shè)施的話，可售部分樓面價將會明顯超過7.4萬元/平方米。而以目前地塊周邊在售二手房價格來看，這一樓面價與周邊二手房的價差并不明顯。
另一個需要關(guān)注的是，出讓文件還對戶型進(jìn)行了嚴(yán)格限制：中小套型比例不低于80%。中小套型標(biāo)準(zhǔn)為：多層不超過90平方米、小高層不超過95平方米、高層不超過100平方米；此外，項目住宅套數(shù)下限為800套。
“中小套型比例不低于80%，意味著開發(fā)商將很難通過別墅、大平層與小戶型的高低搭配來平衡較高的樓面價。”易居研究院研究員詹毅凡告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。他認(rèn)為，在當(dāng)前限價、資金面收緊的大背景下，即使有開發(fā)商拿下該地塊，其操盤難度和風(fēng)險也將很大，盈利空間有限。
官方：將繼續(xù)加強(qiáng)樓市調(diào)控
前兩年，火爆的樓市不僅催生了茶水費、捆綁裝修、車位等市場亂象，房企在土地市場也展開了競爭激烈，地價也隨之水漲船高。去年以來，上海先后出臺多項調(diào)控措施，上述亂象得到明顯整治，土地市場樓市也更趨理性。
去年4月，上海在土地出讓時首次采用“招標(biāo)掛牌復(fù)合出讓”方式，即通過評分來確定競得人，諸多的評分細(xì)則以及“加分項”“扣分項”等門檻，不僅使“地王”罕見，也難覓中小開發(fā)商身影，至今出讓的多宗宅地多被知名大型房企以底價競得。
同年7月，上海出臺《關(guān)于貫徹商品住房項目采取公證搖號排序有關(guān)問題的實施意見》，明確要求全部新開盤商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號方式公開銷售、嚴(yán)格落實購房實名制。在嚴(yán)格的市場監(jiān)管下，茶水費等亂象幾乎得到根治。
此外，去年以來上海還通過限價等方式，加強(qiáng)了對項目申請預(yù)售證的管理，確保“房住不炒”。
早前，上海市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受澎湃新聞采訪時表示，上半年，上海一、二手商品住宅成交面積分別為239萬平方米、620萬平方米，同比分別減少26%、2%。而商品住房價格指數(shù)穩(wěn)中有降——6月，新建商品住房價格環(huán)比指數(shù)持平，同比指數(shù)下降0.2%；二手住房價格環(huán)比指數(shù)下降0.3%、同比指數(shù)下降2.5%。
另一個需要注意的是，在“房住不炒”的背景下，上海于去年中出臺了住房十三五規(guī)劃，十三五期間上海將新增住房170萬套，其中商品住房40萬套、租賃住房70萬套。這意味著租賃住房將在未來上海房地產(chǎn)市場中扮演重要角色。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自去年7月首次出讓租賃住房用地以來，截至目前上海已成功出讓34宗租賃住房，總建筑面積約208萬平方米、總出讓金約135億元，將至少提供2.5萬套租賃住房。上述34宗租賃住房用地均被國企底價摘得。
記者注意到，“上海發(fā)布”在7月25日的一則消息中表示，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場正處在市場調(diào)控的關(guān)鍵時期、住房困難矛盾的轉(zhuǎn)換時期、住房租賃體系的構(gòu)建時期，上海要堅持限購限貸“雙限”政策不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)穩(wěn)房價、穩(wěn)底價；并將加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
詹毅凡分析認(rèn)為，在嚴(yán)格調(diào)控以及發(fā)力租賃住房等政策作用下，下半年上海樓市將延續(xù)上半年的降溫趨勢，不管是新房還是二手房，成交均價都將會出現(xiàn)松動。 |
