今年6月25日，長沙迎來了迄今為止最嚴厲的樓市調控政策，長沙市政府當日印發(fā)了《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》，從項目監(jiān)管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、嚴禁炒作等方面進行全面調控。
長沙“6·25”反炒房新政出臺已滿月，長沙樓市生態(tài)在這一個月內發(fā)生了哪些變化？這一個月里有多少房源入市銷售？剛需群體買房是否好買些了？此前官方點名批評的一些捂盤樓盤是否準備拿證開盤？
本報記者劉李見習記者蘭葉青 長沙報道
長沙“6·25”反炒房新政出臺后，隨著部分投機者以及偽剛需購房者被擠出，購房人群基數(shù)明顯下降，項目開盤認購率隨之下滑。不少市民認為，政府控房價決心堅定、措施有力，房地產市場預期將保持穩(wěn)定。
住宅入市超萬套，市場供應明顯增多
總體來看，“6·25”反炒房新政執(zhí)行一月以來，隨著市場供應持續(xù)增加，管控力度逐步加大，消費者購房行為趨向理性，長沙市房地產市場預期和秩序進一步平穩(wěn)。
長沙市住建委提供的數(shù)據(jù)顯示，6月25日-6月29日，長沙市限購區(qū)域內共批準預售項目25個，預售面積470702.48平方米、共4296套住宅。
7月9日-7月13日，長沙市在限購區(qū)域內共批準預售項目9個，預售面積33.91萬㎡，共4499套住宅。
7月16日-7月20日，長沙市在限購區(qū)域內共批準預售項目6個，預售面積25.11萬平米，共2123套住宅。記者梳理發(fā)現(xiàn)，其中7月2日-7月6日拿證的多為商業(yè)、廠房和公寓，7月20日之后截至7月25日又有數(shù)個樓盤拿證，新政之后入市住宅共計接近12000套。
不少市民認為，政府控房價決心堅定、措施有力，房地產市場預期將保持穩(wěn)定。
0731地產研究院認為，目前長沙達到預售條件而未辦理預售證的項目不在少數(shù)，隨著政府加大對項目捂盤的清查力度、并制定相關的懲罰措施，加之下半年土地供應節(jié)奏的加快，下半年長沙住房供應量將有明顯增長。
認購率下降，不搖號銷售樓盤數(shù)量增多
“之前一直關注這個樓盤，但以前一直買不到，開發(fā)商設置了各種門檻，沒想到上周開了盤，還有不少房源待售，到今天都可以直接認購。”7月25日下午，在雨花區(qū)某樓盤看房的周女士對記者說。
“6·25”反炒房新政出臺后，隨著部分投機者以及偽剛需購房者被擠出，購房人群基數(shù)明顯下降，項目開盤認購率隨之下滑。
據(jù)多家市場機構統(tǒng)計，一個月以來，開盤樓盤幾十個，但僅有不到10個樓盤開盤售罄，部分項目有效客戶腰斬，大部分項目開盤當天去化率降低。比如近日開盤的望城區(qū)新城國際花都開盤首日認購率低至15.5%。與新政前形成鮮明反差的是，不少樓盤開盤后甚至可以直接認購。
“‘6·25’新政之后熱門項目還是比較受歡迎，非熱門項目客戶量將逐步減少，并且一些非熱門項目已開始啟動轉介，以增加有效客戶。”長沙世聯(lián)地產總經理王培文說。
上周長沙限購區(qū)域內共有8個樓盤開盤，其中搖號銷售樓盤3個，中簽率均達到66.7%以上；不搖號銷售樓盤5個。在上周搖號樓盤中，振業(yè)城二期共推出88套房源，中簽率77%；天健城推出783套房源，中簽率66.7%；澳海瀾庭推出198套房源，中簽率66.7%。而碧桂園高爾夫花園、金地三千境、匯西園、通號嶺繡苑、柏悅名苑則無需搖號。長沙市住建委相關負責人表示，長沙市開展“反炒房”工作以來，從項目開盤監(jiān)測情況來看，上周全市限購區(qū)域內不搖號銷售樓盤數(shù)量首次超過搖號銷售樓盤數(shù)量，房地產市場呈現(xiàn)從“賣方市場”向“買方市場”轉換的趨勢和特征。
政策高壓下捂盤樓盤是否適時開盤
受反炒房新政影響，整體而言開發(fā)商推售更加積極，如振業(yè)城、天健城、建發(fā)央著、通號嶺繡苑等紛紛拿證，但部分捂盤惜售項目依然未入市。
6月22日，長沙市住建委稱，已對47個具備預售條件項目實行動態(tài)跟蹤管理，督促其立即入市銷售，并對45家拖延入市、媒體曝光的房企及全國百強房企進行了集中約談，并重點督辦。要求具備預售條件的項目集中在6、7月份組織入市。
但近期不少市民反映，此前就拖延入市的中冶中央公園、中央美郡、泰禹云開壹品等樓盤至今未見銷售跡象。記者詢問了長沙市人民東路一樓盤拿證情況，該項目營銷負責人稱，已進入價格監(jiān)制程序，“現(xiàn)在在等住建委的認籌系統(tǒng)出來。我們也急著想開。”
而在市民反映強烈的捂盤較嚴重的星沙，從去年3月開始就只有零星幾個樓盤出售少量房源。最新的情況是，華潤置地廣場與深業(yè)喜匯日前價格已通過監(jiān)制，分別為5665元/㎡與6463元/㎡，兩樓盤合計將推出566套房源。據(jù)了解，長沙縣住房保障局正在對全縣在建在售樓盤進行全面清查，對建設工程進度已達到預售條件的房地產項目，將依法依規(guī)督促開發(fā)商盡快申請辦理商品房預售許可證。
根據(jù)長沙市政府辦公廳（2018）75號文件（即“6·25”反炒房新政）規(guī)定，在建樓盤已達到預售條件的，必須在30日內辦理預售許可，捂盤惜售的房地產開發(fā)企業(yè)，一律進入“黑名單”。
調控密集
192次
機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1－6月，全國各地房地產調控政策發(fā)布次數(shù)高達192次，比去年同期的116次多出65％。共有73個城市出臺調控政策，包含限購政策135條、限貸政策176條，51個城市以及海南全域實行限售政策。
房貸收緊
15%
10.7%
機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國房貸市場開始呈現(xiàn)收緊態(tài)勢。6月份，全國首套和二套房貸平均利率已漲至5.64％和6.01％，同比分別上漲15％和10.7％。“這些舉措有效抑制了房地產市場的投資需求。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領說。
波動趨緩
70個
從調控效果來看，上半年全國房價波動趨緩，以北上深為代表的熱點城市樓市調控效果顯著。但另一方面，部分二三四線城市出現(xiàn)“輪動漲價”現(xiàn)象。國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2018年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”顯示，新建商品住宅價格同比上漲的城市有61個，遼寧丹東以高達15％的幅度領漲全國；深圳、北京和上海則分別延續(xù)了10個月、9個月和6個月的連跌。數(shù)據(jù)同時顯示，6月份，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3％和4.6％，漲幅持續(xù)擴大。
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，今年以來，西安、鄭州、長沙等二三線城市人才落戶門檻降低，導致短期涌入大量人口，剛需群體擴大，房價出現(xiàn)階段性上漲。數(shù)據(jù)來源：新華社
分析
新政后購房者買房對品質更看重
“新政滿月，品質成為購房者買房的重要標準。”長沙克而瑞機構認為，“6·25”新政打擊的是炒房者的信心，在政府保剛需、穩(wěn)房價的政策下，購房者對于項目價格及品質尤其敏感，對于一二手房倒掛較為嚴重且品質有保障的樓盤，剛需購房者依舊信心十足。
從各板塊開盤去化情況來看，濱江新城、高橋、尚東板塊為第一梯隊，其次為芙蓉北、省府北以及梅溪湖板塊，高鐵新城跌入第三梯隊。
從價格端來看，一二手房倒掛現(xiàn)象嚴重的板塊，購房者信心指數(shù)依然高漲，比如濱江新城、梅溪湖、省府北等板塊，去化率依然不錯。“6·25”新政后，剛需購房者有了更多的選擇，品質成為其參考的重要標準。
其次，全裝修房去化率相對較低。全裝修政策公布后，購房者對全裝修的接受情況并不樂觀，梅溪湖板塊中海熙灣裝修標準5298元/㎡，當天去化率僅70%；美的、新力等全裝修項目去化率也并不理想。業(yè)內人士認為，“這與全裝修增加了購房者成本有關，但更重要的是購房者對市場上開發(fā)商裝修能力的不信任有關。”
第三是購房者一次性到位心理加劇。分面積段來看，“6·25”新政后首套房被限制拿證后4年才能買二套，購房者多選擇一步到位。從數(shù)據(jù)上看，主力戶型從100-130平米戶型向110-144平米戶型方向轉變，并且有加劇的趨勢。 |
