三年前，杭州楊柳郡開(kāi)售時(shí)，綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平說(shuō)過(guò)一句話，“楊柳郡將開(kāi)啟綠城下一個(gè)二十年”。彼時(shí)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這個(gè)80萬(wàn)方上萬(wàn)人的生活園區(qū)，只是綠城一個(gè)首期開(kāi)售房源利潤(rùn)僅達(dá)5%的大盤(pán)罷了。
三年后，一個(gè)以楊柳郡品牌命名的集團(tuán)型專業(yè)平臺(tái)——綠城楊柳郡集團(tuán)出現(xiàn)了，它的主營(yíng)業(yè)務(wù)是地鐵上蓋物業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，劍指當(dāng)下迎來(lái)高速發(fā)展，規(guī)模高達(dá)數(shù)萬(wàn)億元的TOD藍(lán)海市場(chǎng)。
“經(jīng)過(guò)幾個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，綠城已經(jīng)跨過(guò)了TOD模式的門(mén)檻。”綠城楊柳郡集團(tuán)總經(jīng)理顧建明接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，目前，綠城已與杭州、西安、佛山、福州、武漢、寧波、南昌等重點(diǎn)城市的軌交集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作意向。綠城楊柳郡集團(tuán)以服務(wù)政府、軌交集團(tuán)為核心，專注于TOD專業(yè)咨詢、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和建設(shè)管理，目標(biāo)是成為“中國(guó)第一的TOD綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”。
TOD模式下的高周轉(zhuǎn)
所謂TOD模式，主要指以公共交通導(dǎo)向的發(fā)展模式，包括在交通軌道沿線、站點(diǎn)和車輛基地等地開(kāi)發(fā)住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)，一方面使得公共交通土地獲得集約化發(fā)展；另一方面，TOD擴(kuò)大市民生活版圖，是助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，TOD項(xiàng)目有三大特點(diǎn)，第一，項(xiàng)目體量較大，一般在50萬(wàn)平方米以上；第二，物業(yè)業(yè)態(tài)多元化，動(dòng)線復(fù)雜；第三，軌道交通接駁，技術(shù)門(mén)檻高。而TOD模式下的物業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，可以持續(xù)支撐軌交集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)收益，緩解地方政府的債務(wù)壓力。但上述特點(diǎn)也對(duì)合作企業(yè)的資金實(shí)力、規(guī)劃設(shè)計(jì)、綜合開(kāi)發(fā)等能力要求頗高，具有較高的準(zhǔn)入門(mén)檻和技術(shù)壁壘。
“與傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同，TOD項(xiàng)目是地上地下一體化設(shè)計(jì)，物業(yè)業(yè)態(tài)、配套設(shè)施和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的規(guī)劃和落地，是另外一套算賬體系和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)邏輯，需要用’造城’的視角和運(yùn)營(yíng)思維去’讀透’。”顧建明向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露道，一般一個(gè)TOD項(xiàng)目從立項(xiàng)規(guī)劃階段開(kāi)始，綠城就會(huì)和設(shè)計(jì)院一起介入。從TOD規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，到土地整理階段、場(chǎng)站開(kāi)發(fā)階段，再到區(qū)域商圈運(yùn)營(yíng)階段，綠城全程參與提供全鏈條服務(wù)，練就了其系統(tǒng)性“讀大型盤(pán)”的能力，也使得綠城找到了長(zhǎng)周期項(xiàng)目系統(tǒng)性運(yùn)營(yíng)的 “鑰匙”。
“綠城做TOD項(xiàng)目是有現(xiàn)金回流節(jié)點(diǎn)和周轉(zhuǎn)速度要求的。在住宅方面，綠城的營(yíng)造、產(chǎn)品力和品牌溢價(jià)能力，具備行業(yè)龍頭企業(yè)水平；在商辦資產(chǎn)的處置方面，一般來(lái)說(shuō)，大宗銷售型商辦物業(yè)是提前找好買(mǎi)家或者合作商而預(yù)留的，小型商鋪則是帶租約出售，由綠城商管統(tǒng)一管控運(yùn)營(yíng)；對(duì)于核心的持有型資產(chǎn)，綠城也會(huì)根據(jù)具體業(yè)態(tài)找到輕資產(chǎn)路徑介入和退出。”顧建明向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，能否在前端安排好各種業(yè)態(tài)的處置路徑，是TOD模式成敗的關(guān)鍵。
輕重結(jié)合式運(yùn)營(yíng)擴(kuò)張
在楊柳郡，綠城的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)占三成，豐富的配套占二成，服務(wù)的重要性則占到五成。“5-3-2陣容”，這也是綠城今后發(fā)展的方向——扮演理想生活綜合服務(wù)商的角色。
今年4月份，綠城調(diào)整了內(nèi)部的組織架構(gòu)，成立了11大戰(zhàn)區(qū)和5大輕資產(chǎn)平臺(tái)。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，杭州楊柳郡、杭州鳳起潮鳴和杭州中心等資產(chǎn)目前已經(jīng)劃入新成立的楊柳郡集團(tuán)。對(duì)此，綠城中國(guó)總裁曹舟南曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，楊柳郡集團(tuán)將以輕重結(jié)合的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式從杭州出發(fā)，向全國(guó)“地鐵＋物業(yè)”領(lǐng)域拓展。
事實(shí)上，綠城在轉(zhuǎn)型探索過(guò)程中，在各領(lǐng)域創(chuàng)建了幾條全新的產(chǎn)品線，代建業(yè)務(wù)估值已達(dá)獨(dú)角獸規(guī)模，房屋科技集團(tuán)進(jìn)軍裝飾、維修等存量市場(chǎng)，全運(yùn)村“專業(yè)戶”承攬歷屆全運(yùn)村建設(shè)，楊柳郡TOD模式則是另一條走上“風(fēng)口”的產(chǎn)品線。
對(duì)于軌交集團(tuán)來(lái)說(shuō)，TOD項(xiàng)目投入資金量大周期長(zhǎng)，保證安全和高效之外，收益要覆蓋運(yùn)營(yíng)成本，溢價(jià)能力是重要合作條件。據(jù)顧建明透露，杭州鳳起潮鳴是楊柳郡“軌道物業(yè)＋舊城改造”樣本，僅在土地整理方面，該項(xiàng)目做地成本4億元，招拍掛價(jià)格達(dá)37億元，而項(xiàng)目銷售貨值則達(dá)70億元，地方政府財(cái)稅收入高達(dá)數(shù)億元。
而在優(yōu)質(zhì)土地資源越來(lái)越難以獲取的當(dāng)下，對(duì)于綠城而言，在全國(guó)范圍內(nèi)圍繞軌道交通開(kāi)展業(yè)務(wù)布局，既是突破土地資源瓶頸的有力方案，也是搶位城市大軌交市場(chǎng)的重要舉措。
研究統(tǒng)計(jì)，根據(jù)國(guó)內(nèi)城市軌道交通發(fā)展規(guī)劃初步測(cè)算，未來(lái)3年到5年內(nèi)，全國(guó)城市軌道交通車輛基地上蓋開(kāi)發(fā)將帶來(lái)2.4億平方米左右發(fā)展空間。從全國(guó)城市軌道交通TOD開(kāi)發(fā)來(lái)看，許多專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主體參與，并且各城市也愈加重視這一土地復(fù)合開(kāi)發(fā)利用。
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，在已開(kāi)通軌交的城市中，近六成城市已開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)車輛基地上蓋，還有近三成城市規(guī)劃開(kāi)發(fā)車輛基地上蓋。而綠城楊柳郡集團(tuán)具備的產(chǎn)業(yè)資源整合、品質(zhì)物業(yè)營(yíng)造、區(qū)域價(jià)值塑造、TOD政策應(yīng)用、軌交經(jīng)營(yíng)籌劃和涉鐵技術(shù)管控等核心能力，建立一定行業(yè)壁壘，全國(guó)化復(fù)制擴(kuò)張?zhí)崴俸?，將助力綠城中國(guó)的銷售和利潤(rùn)規(guī)模邁上一個(gè)新臺(tái)階。 |
