農(nóng)村隱形地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育 農(nóng)民一生掙的錢六成用于住房

    農(nóng)民一生掙的錢六成砸在房子上 農(nóng)村隱形地產(chǎn)市場(chǎng)如何釋放正能量？

　　半月談?dòng)浾咴趪?guó)內(nèi)農(nóng)區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，自20世紀(jì)80年代就開始萌芽的農(nóng)村隱形地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)育期，突出標(biāo)志為農(nóng)村宅基地交易趨于活躍。專家指出，隱形地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育是農(nóng)村建設(shè)用地使用、流通價(jià)值顯化的結(jié)果，給正在推進(jìn)的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革出了“新考題”。

　　隱形市場(chǎng)復(fù)雜化，規(guī)范顯化需破局

　　河南省某鎮(zhèn)政府所在村戶籍住戶432戶，但實(shí)際住戶達(dá)到1500多戶，外來人口是本村人口的2倍多。村委會(huì)主任說：“這些外來住戶，大部分是通過私下購買宅基地建房進(jìn)來的。有的買村民組空閑地，有的買本村人拆分的老宅基地。目前一處100平方米的宅基地，能賣10萬元。”

　　與原有的宅基地私下交易主要集中在城中村、城郊村不同，目前，一些社區(qū)化新村、美麗鄉(xiāng)村的宅基地，也在以多種形式交易。2011年河南從淅川縣搬遷16萬多名南水北調(diào)工程移民，安置在全省25個(gè)縣的114個(gè)社區(qū)化新村中。由于基礎(chǔ)設(shè)施完備，服務(wù)功能完善，目前一處宅基連房帶地售價(jià)在40萬元至60萬元之間。

　　近年來浙江省大力推進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，宜居宜業(yè)宜游的新形態(tài)農(nóng)村引發(fā)宅基地升值。一位投資者告訴半月談?dòng)浾?，他花近百萬元租賃了兩塊相鄰的宅基地，獲得30年的使用權(quán)，投資600多萬元將原來的農(nóng)房改造成高端民宿。目前，這個(gè)縣有高端民宿100多家，其中三分之一由城市工商資本租賃投資經(jīng)營(yíng)。

　　在東部一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)村，隱形地產(chǎn)市場(chǎng)還表現(xiàn)在新村建設(shè)中村集體向農(nóng)民收宅基地占用費(fèi)。福建一位村支書告訴記者：“我們結(jié)合建材市場(chǎng)建設(shè)推進(jìn)新村建設(shè)，凡進(jìn)市場(chǎng)建房的村民，每處宅基地收20萬元使用費(fèi)，收回后村集體滾動(dòng)開發(fā)。目前全村280戶村民都搬入新社區(qū)，有的房子已升值至400萬元一棟。”

　　專家指出，從城鄉(xiāng)分割的現(xiàn)行土地管理制度看，農(nóng)村隱形地產(chǎn)市場(chǎng)活躍化、復(fù)雜化破壞了管理秩序；但從城鄉(xiāng)融合發(fā)展、建立全國(guó)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的改革方向看，這正是市場(chǎng)對(duì)農(nóng)村宅基地用益物權(quán)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)，應(yīng)在規(guī)范引導(dǎo)的前提下，按同地、同價(jià)、同權(quán)原則使其顯形化，從而制度性激活農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　　試點(diǎn)探索漸至深處，“死產(chǎn)”變活成效顯露

　　調(diào)查表明，農(nóng)民一生中60%以上的投資是住房投資，但由于宅基地使用權(quán)難以流轉(zhuǎn)，造就農(nóng)村一個(gè)巨大的資金死循環(huán)。農(nóng)民千辛萬苦打工掙錢蓋房，房屋建成之日，也是真金白銀變成“死資產(chǎn)”之時(shí)。

　　2015年起，國(guó)家在全國(guó)15個(gè)縣進(jìn)行宅基地改革試點(diǎn)，取得了顯化用益物權(quán)和增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入等復(fù)合性效果。已退出宅基地約7.6萬戶，退出面積約6萬畝。尤其一些東部試點(diǎn)縣，在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面進(jìn)行了深入探索。

　　浙江省義烏市在集體無償分配宅基地制度基礎(chǔ)上，推行有償調(diào)劑和有償選位，實(shí)現(xiàn)宅基地市場(chǎng)化配置。在宅基地分配面積落地前，允許村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過村集體自主有償調(diào)劑宅基地，調(diào)劑的宅基地可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更過戶；允許村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織將地理位置好的宅基地以公開競(jìng)爭(zhēng)方式有償選位配置。試點(diǎn)以來，累計(jì)收取有償選位費(fèi)32億元，其中大部分用于更新改造區(qū)的基建配套和經(jīng)濟(jì)困難戶的建房補(bǔ)助。

　　改革激活農(nóng)民沉睡資產(chǎn)，助推義烏有效投資年增長(zhǎng)率在14%以上，還促進(jìn)農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)的培育和發(fā)展，新增各類經(jīng)濟(jì)主體20余萬戶。義烏東江街道青巖劉村是電商村，通過宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，調(diào)出118戶，調(diào)進(jìn)了專業(yè)電商126戶，建成了國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的電商產(chǎn)業(yè)園。

　　宅基地有償退出是宅基地調(diào)整置換的前提，是激活農(nóng)村資源資產(chǎn)的關(guān)鍵。福建晉江以此為突破口，采用“借地退出、指標(biāo)置換、資產(chǎn)置換、貨幣補(bǔ)償”等形式推動(dòng)權(quán)益流轉(zhuǎn)，騰退宅基地3478畝。同時(shí)，晉江還推動(dòng)宅基地由村內(nèi)流轉(zhuǎn)到全市范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，已交易4宗772平方米，總金額150萬元。

　　“三權(quán)分置”適度流轉(zhuǎn)，制度性激活農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)

　　福建省統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)村集體建設(shè)用地中，宅基地、公共公益設(shè)施、農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地三者比例基本為8∶1∶1;因此，宅基地是農(nóng)村建設(shè)用地的主體，也應(yīng)成為農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的發(fā)力點(diǎn)。

　　今年中央一號(hào)文件提出，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。

　　落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

　　一些人擔(dān)心，如果宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，是否會(huì)引發(fā)城市居民或工商資本大量下鄉(xiāng)，造成農(nóng)民或其他群體大范圍背井離鄉(xiāng)？

　　有專家認(rèn)為，工商資本下鄉(xiāng)的“引力”和宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)關(guān)系不大。工商資本下鄉(xiāng)追逐的不是宅基地，而是城鎮(zhèn)住房用地和農(nóng)村宅基地制度性差距造成的巨大利差，如果打通農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)住房建設(shè)用地的體制障礙，實(shí)現(xiàn)同地、同權(quán)、同價(jià)入市，利差就會(huì)減少甚至趨同，地價(jià)就會(huì)逐漸回歸由其區(qū)位和用途所決定的本源上。

　　專家指出，宅基地制度改革還將推進(jìn)城鄉(xiāng)人財(cái)物進(jìn)一步流動(dòng)，會(huì)出現(xiàn)一部分城市人口帶著資金、知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)上山下鄉(xiāng)，為鄉(xiāng)村建設(shè)注入新活力。同時(shí)，宅基地等農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市所釋放的巨大價(jià)值，將更多在農(nóng)村體現(xiàn)，大部分土地出讓收益將留在農(nóng)村，鄉(xiāng)村面貌將出現(xiàn)翻天覆地的變化。

　　中國(guó)人民大學(xué)劉守英教授認(rèn)為，未來，中國(guó)有可能通過城、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村三者功能的分工，來調(diào)整城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)居民分布。城市是知識(shí)密集、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的地方；而鄉(xiāng)村則是文化的、鄉(xiāng)土的、健康的、休閑的、歷史的；在城鄉(xiāng)之間還會(huì)有連接的“驛站”，

　　就是特色小鎮(zhèn)。在產(chǎn)業(yè)空間重構(gòu)過程中，資源配置不僅要考慮到城市，更要考慮到如何滿足鄉(xiāng)村出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)，而宅基地改革引發(fā)的城鄉(xiāng)土地權(quán)利體系調(diào)整，將有力牽引鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)型、支持城鄉(xiāng)互動(dòng)。