亞朵旗下部分特許加盟酒店業(yè)主將客房“售后包租”，不僅涉嫌違規(guī)，還增加了品牌管理風(fēng)險(xiǎn)。近日，北京商報(bào)記者獨(dú)家獲悉，在阿里拍賣的網(wǎng)站上，成都太古里河畔亞朵酒店的一間客房被拍賣。與此同時(shí)，鏈家網(wǎng)和58同城上均有售賣亞朵酒店客房的信息，按照要求，買家購(gòu)買客房后并不能隨意居住，而是交由酒店統(tǒng)一出租管理，定時(shí)收取返利。對(duì)此，品牌所有方上海亞朵商業(yè)管理（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“亞朵”）表示，銷售客房屬業(yè)主方所為，酒店并不知情。業(yè)內(nèi)人士表示，售賣酒店客房，往往說(shuō)明業(yè)主或加盟商經(jīng)營(yíng)困難，欲通過(guò)售賣收回投資，減輕經(jīng)營(yíng)壓力。但售后包租屬違法行為，投資人收益缺乏保障。此外，亞朵如果任由此種方式在特許加盟酒店中廣泛使用，運(yùn)營(yíng)和管理難度將持續(xù)加大。
客房被拍賣
阿里拍賣網(wǎng)站顯示，成都市成華區(qū)望平街濱河路8號(hào)一棟亞朵酒店8層5號(hào)公寓以35萬(wàn)元的起拍價(jià)被公開(kāi)拍賣。此公寓的評(píng)估價(jià)為43.48萬(wàn)元，保證金為4萬(wàn)元，最終成交價(jià)為44.5萬(wàn)元。
對(duì)于亞朵酒店客房被拍賣一事，北京商報(bào)記者采訪了亞朵，對(duì)方表示，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，不影響租賃合同的效力。”本次拍賣導(dǎo)致的所有權(quán)變更并未影響加盟商租約及使用權(quán)，該酒店目前處于正常運(yùn)營(yíng)，亞朵與加盟商之間的合作未受影響。
隨后，北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，此家亞朵酒店還在鏈家網(wǎng)上公開(kāi)出售兩間客房，一間是近45平方米的客房，標(biāo)價(jià)為44萬(wàn)元。另一間面積近40平方米，價(jià)格為35萬(wàn)元。根據(jù)網(wǎng)站信息，此房只有產(chǎn)權(quán)證，國(guó)有土地使用證未辦，不影響過(guò)戶，房屋性質(zhì)為公寓。
成都鏈家的一位銷售人員告訴北京商報(bào)記者，亞朵酒店出售的客房，產(chǎn)權(quán)期限50年，且不能貸款購(gòu)買，必須一次性付清全部費(fèi)用，“更重要的是，必須有指標(biāo)，也就是必須要有成都的戶口”。這位工作人員表示，與普通的產(chǎn)權(quán)交易不同，但是消費(fèi)者在購(gòu)買酒店之后，并不能隨時(shí)入住，而是通過(guò)簽合同的方式把這間客房再租給酒店，“什么都不用管，酒店每個(gè)月會(huì)把錢打到你們的賬戶上，合同到期了再續(xù)約。酒店在成都的位置不錯(cuò)，不用擔(dān)心客流問(wèn)題。”
事實(shí)上，這已經(jīng)不是亞朵酒店客房的首次出售。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在58同城上，桂林七星區(qū)亞朵酒店的客房也正在出售。網(wǎng)站顯示，房屋類型為公寓，并有70年的產(chǎn)權(quán)，15年租約。從2018年11月1日開(kāi)始返租，公寓50%首付；開(kāi)發(fā)商提供購(gòu)房總款30%的免息借款，2018年10月31日還清。均價(jià)9000元（含裝修），月供1000多元，返租2000多元，返租月結(jié)，每年12天免費(fèi)入住。相關(guān)銷售人員告訴北京商報(bào)記者，“雖然客房正在售賣，但亞朵酒店關(guān)于租金的部分還在調(diào)整，所以對(duì)投資者的具體回報(bào)還沒(méi)有”。
亞朵不知情
對(duì)于酒店客房被出售，亞朵表示，“成都太古里河畔亞朵酒店”、“桂林高新亞朵酒店（正在籌建）”均為亞朵特許加盟酒店。亞朵從未授權(quán)任何主體包括亞朵酒店加盟商對(duì)外以“亞朵”品牌售賣客房。上述案例中所提到的返租及融資條件系開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主的內(nèi)部約定，亞朵從未參與亦不知情，但保留進(jìn)一步追究該侵權(quán)方相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)利。
按照亞朵的說(shuō)法，在特許加盟模式下，加盟商從業(yè)主處租賃客房，再加盟亞朵，并由后者對(duì)酒店進(jìn)行管理，銷售客房屬于業(yè)主行為。近年來(lái)，酒店售賣客房的案例并不少見(jiàn)。此前，海南、河北等地一些酒店也采用“售后包租”的方式尋找投資者。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“產(chǎn)權(quán)+股權(quán)式”投資模式其實(shí)與商業(yè)地產(chǎn)售后返租形式相似，在“高收益”、“高回報(bào)”的投資誘惑之下，存在巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
一位酒店加盟商告訴北京商報(bào)記者，售賣客房無(wú)非有兩種原因，一種是酒店經(jīng)營(yíng)壓力大，業(yè)主需要依靠這種方式緩解壓力，“另一種就是有其他更好的項(xiàng)目，急需用錢”。如果是酒店經(jīng)營(yíng)不善，將導(dǎo)致加盟商無(wú)法支付業(yè)主租金，而售賣客房后可緩解酒店經(jīng)營(yíng)壓力；如果是由于業(yè)主方急需用錢，而返利將全部來(lái)自加盟商支付給業(yè)主的租金。
管理高風(fēng)險(xiǎn)
據(jù)悉，按照行業(yè)慣例，酒店售后包租的投資收益是由固定回報(bào)、經(jīng)營(yíng)分紅、消費(fèi)權(quán)利等構(gòu)成。酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人馮少輝表示，投資的年收益率一般在8%，如果收益過(guò)高則值得警惕。另外，購(gòu)買酒店客房存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦經(jīng)營(yíng)不佳，業(yè)主將難以支付投資人的回報(bào)，更可能波及酒店品牌方。
馮少輝還指出，“此前福建某地發(fā)生過(guò)酒店客房賣到一半時(shí)，經(jīng)營(yíng)下滑，此時(shí)收回已經(jīng)出售的客房需要賠付更多，想整體轉(zhuǎn)讓也很困難，在這種情況下，購(gòu)房者收不到承諾回報(bào)，業(yè)主方也進(jìn)退兩難”。
亞朵也意識(shí)到客房出售的風(fēng)險(xiǎn)，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“我們將敦促出售方及其中介，盡快修改相關(guān)信息，并充分披露酒店管理方（亞朵）、酒店加盟商（房屋租賃方）、出售方（賣家）之間的關(guān)系，并明確告知已拍賣人，賣方提供的返租及融資條件均不來(lái)自亞朵品牌。我們會(huì)密切關(guān)注此事的進(jìn)展，同時(shí)觀察相關(guān)交易渠道，避免亞朵品牌再次被不當(dāng)使用”。
北京京潤(rùn)律師事務(wù)所主任張志同表示，酒店公開(kāi)拍賣客房雖然不違反法律，但“售后返租”的行為是違法行為，并且風(fēng)險(xiǎn)很高。他進(jìn)一步指出，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十二條的有關(guān)規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，此類行為是違反相關(guān)法規(guī)的行為。“但目前出現(xiàn)售后包租的現(xiàn)象屢禁不止，最大的原因是利益驅(qū)使。”
張志同分析，“售后返租”的風(fēng)險(xiǎn)較高，對(duì)投資者而言，賣方承諾的收益能否兌現(xiàn)存在不確定性，且拍賣的酒店客房沒(méi)有國(guó)有土地使用權(quán)證，也就是所謂的土地證，再次轉(zhuǎn)讓的時(shí)候會(huì)受到影響。對(duì)于亞朵而言，八成酒店均為特許加盟模式，如果打著亞朵旗號(hào)銷售客房的情況增多，則意味著亞朵的經(jīng)營(yíng)和管理風(fēng)險(xiǎn)將大大上升。 |
