近年來(lái)，聯(lián)合辦公行業(yè)在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市迅速發(fā)展。與此同時(shí)，盈利模式單一、服務(wù)水平參差不齊等問(wèn)題也成為了行業(yè)痛點(diǎn)。專家認(rèn)為，聯(lián)合辦公未來(lái)應(yīng)注重提升服務(wù)質(zhì)量，而非簡(jiǎn)單的空間租賃。唯有如此，行業(yè)才能持續(xù)健康發(fā)展
位于北京市東城區(qū)的王府世紀(jì)大廈2層，曾經(jīng)是著名高端連鎖餐飲金錢(qián)豹的總部，去年隨著金錢(qián)豹倒閉逐漸冷清。近日，優(yōu)客工場(chǎng)第100個(gè)社區(qū)正式入駐，讓這個(gè)昔日大宴賓朋的場(chǎng)所又重新熱鬧起來(lái)。優(yōu)客工場(chǎng)與金錢(qián)豹新舊交替，折射出整個(gè)聯(lián)合辦公行業(yè)正迎來(lái)一輪合并、收購(gòu)熱潮。
整合剛剛開(kāi)始
聯(lián)合辦公是一種為降低辦公室租賃成本實(shí)行共享辦公空間的辦公模式，來(lái)自不同公司的個(gè)人在聯(lián)合辦公空間中共同工作。在特別設(shè)計(jì)和安排的辦公空間中共享辦公環(huán)境，彼此獨(dú)立完成各自項(xiàng)目。2015年起聯(lián)合辦公模式在國(guó)內(nèi)風(fēng)行。
隨著各路資本的涌入，過(guò)去3年內(nèi)，聯(lián)合辦公企業(yè)展開(kāi)了激烈的廝殺。然而，盈利模式的劣勢(shì)使得很多企業(yè)不得不走上整合道路。
不久前，WeWork正式公布將合并裸心社，WeWork中國(guó)將以25億元的價(jià)格完成此次并購(gòu)。雙方的合作包括共享現(xiàn)代化工作空間、軟件與服務(wù)，以及一個(gè)在全球范圍內(nèi)連接會(huì)員的社區(qū)。合并后，WeWork的規(guī)模將增加一倍，將繼續(xù)擴(kuò)大在中國(guó)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。
半個(gè)月前，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)內(nèi)首個(gè)獨(dú)角獸企業(yè)——優(yōu)客工場(chǎng)宣布收購(gòu)Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社，這也是其在3個(gè)月內(nèi)的第三次并購(gòu)行為。其他兩次并購(gòu)分別為：1月3日優(yōu)客工場(chǎng)完成對(duì)洪泰創(chuàng)新空間全資并購(gòu)；3月9日優(yōu)客工場(chǎng)完成對(duì)無(wú)界空間的并購(gòu)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年3月份至今，聯(lián)合辦公領(lǐng)域共完成8次收購(gòu)或合并，其中優(yōu)客工場(chǎng)在今年前3個(gè)月即完成3次并購(gòu)。
對(duì)此，洪泰創(chuàng)新空間創(chuàng)始人兼CEO王勝江表示，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了房地產(chǎn)存量資產(chǎn)時(shí)代。在盤(pán)活300萬(wàn)億元的存量資產(chǎn)過(guò)程中，聯(lián)合辦公行業(yè)至關(guān)重要。合并是順應(yīng)大勢(shì)的戰(zhàn)略決策，可以整合雙方最優(yōu)質(zhì)的資源，最大限度釋放協(xié)同價(jià)值、提供更優(yōu)質(zhì)的升級(jí)服務(wù)。
“整合其實(shí)剛剛開(kāi)始，未來(lái)幾年，我相信行業(yè)還會(huì)有進(jìn)一步的變化。”在納什空間CEO張劍看來(lái)，雖然近幾年進(jìn)軍聯(lián)合辦公領(lǐng)域的企業(yè)很多，但是參差不齊，有些企業(yè)可能只為補(bǔ)貼，有的甚至只是跟風(fēng)。
未來(lái)辦公形態(tài)
“合并潮”的背后隱藏著聯(lián)合辦公企業(yè)在盈利方面的焦慮。在優(yōu)客工場(chǎng)王府世紀(jì)社區(qū)內(nèi)，特意保留了大量原來(lái)金錢(qián)豹餐廳的卡座，用優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶的話說(shuō)，“這預(yù)示著新事物取代了舊事物”。但在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這恰恰折射出其盈利狀況不佳的尷尬。
有媒體報(bào)道稱，優(yōu)客工場(chǎng)2017年?duì)I收僅為1.67億元，對(duì)應(yīng)的最新估值高達(dá)110億元。作為國(guó)外同行，WeWork2017年?duì)I收為10億美元，對(duì)應(yīng)估值200億美元。二者對(duì)比，優(yōu)客工場(chǎng)的過(guò)高估值也難免引發(fā)業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑。
當(dāng)然，主要依靠做“二房東”這樣單一的盈利模式，目前仍是國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)的現(xiàn)狀。比如，優(yōu)客工場(chǎng)的場(chǎng)租收益曾一度占到總收益的90%。雖然毛大慶反復(fù)強(qiáng)調(diào)未來(lái)優(yōu)客工場(chǎng)的收益大部分將來(lái)自衍生業(yè)務(wù)，但他也坦言，這需要建立在企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模之上。
雖然行業(yè)存在一些問(wèn)題，但不可否認(rèn)聯(lián)合辦公市場(chǎng)潛力巨大。有數(shù)據(jù)顯示，2020年前20大城市的商業(yè)和寫(xiě)字樓面積將達(dá)3億平方米以上，假設(shè)有近30%被轉(zhuǎn)化為聯(lián)合辦公空間，即使按目前市場(chǎng)上每平方米能產(chǎn)生收入1500元左右計(jì)算，2020年聯(lián)合辦公的市場(chǎng)規(guī)模至少可達(dá)1500億元。
“聯(lián)合辦公是未來(lái)不可或缺的辦公形態(tài)。”張劍告訴經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者，“之前大家對(duì)聯(lián)合辦公這種模式到底能存活多久很懷疑。但從多個(gè)國(guó)家的實(shí)踐來(lái)看，聯(lián)合辦公已經(jīng)極大解決了客戶的需求，一定會(huì)長(zhǎng)期存在下去”。張劍說(shuō)。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，聯(lián)合辦公的業(yè)態(tài)會(huì)更加多元化。以納什空間為例，除了出租工位，還推出了更加獨(dú)立的超級(jí)工作室。比如，律師是肯定不會(huì)使用普通聯(lián)合辦公產(chǎn)品，因?yàn)樯婕昂芏嚯[私問(wèn)題。
“二房東”只是過(guò)渡
“現(xiàn)在大家做的‘二房東’模式只是一個(gè)過(guò)渡形態(tài)，從所有發(fā)達(dá)國(guó)家走過(guò)的路來(lái)看，最終房屋或者資產(chǎn)都會(huì)托管給專業(yè)的人來(lái)管理，機(jī)構(gòu)占比會(huì)越來(lái)越高。”談起盈利模式，張劍并不否認(rèn)現(xiàn)在“二房東”的身份，他表示“二房東”不可能一直做下去，未來(lái)的盈利模式一定會(huì)更加多元化。
事實(shí)上，WeWork就將自身定位于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)加上資產(chǎn)證券化和資產(chǎn)資本化的投資公司，其擁有租金收入、房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)營(yíng)以及股權(quán)投資等多種收益形式。
“共享辦公的核心是企業(yè)服務(wù)，而不是簡(jiǎn)單的空間租賃。”這是毛大慶反復(fù)強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)。他將共享辦公和傳統(tǒng)辦公作了對(duì)比，一個(gè)大型的連鎖式共享辦公起碼應(yīng)該具備六大功能：移動(dòng)辦公、共享會(huì)議、社群活動(dòng)與社交、服務(wù)商和交易的發(fā)生、沉淀企業(yè)數(shù)據(jù)、企業(yè)服務(wù)平臺(tái)的閉環(huán)制造、后續(xù)大量的產(chǎn)業(yè)鏈接。“優(yōu)客工場(chǎng)目前已經(jīng)具備了龐大的企業(yè)資源，下一步準(zhǔn)備將優(yōu)客工場(chǎng)APP改造成社會(huì)媒體發(fā)送平臺(tái)。”毛大慶說(shuō)。
相對(duì)于優(yōu)客工場(chǎng)的“花樣百出”，納什空間則顯得更加務(wù)實(shí)。“在與入駐企業(yè)合作方式上，未來(lái)收取租金只會(huì)占一小部分，取而代之的將是管理費(fèi)或者服務(wù)費(fèi)，長(zhǎng)期來(lái)看這是納什空間的發(fā)展方向，這個(gè)行業(yè)本身還會(huì)與重資產(chǎn)結(jié)合。”張劍說(shuō)。
張劍認(rèn)為，納什空間是一家以空間為入口的企業(yè)服務(wù)公司。在他看來(lái)，首先要設(shè)計(jì)好聯(lián)合辦公空間，這本身就是很重要的服務(wù)，包括燈光、WIFI、空氣質(zhì)量等。企業(yè)如果沒(méi)有優(yōu)秀的設(shè)計(jì)和供應(yīng)鏈管控能力，很難把這些做好。其次，就是做好基礎(chǔ)服務(wù)，比如維修、保潔、搬家、工商注冊(cè)等。再次，是提供一些高級(jí)服務(wù)，包括融資、申請(qǐng)政府補(bǔ)貼等。 |
