與2017年一季度相比，2018年一季度廣州二手樓市的購(gòu)買力并沒有太大的變化，需求最大的仍然是總價(jià)在300萬元以內(nèi)的房源。不過低價(jià)房源數(shù)量的減少，導(dǎo)致低總價(jià)物業(yè)成交占比明顯下降。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年一季度總價(jià)在150萬元以內(nèi)的物業(yè)，仍占到二手住宅市場(chǎng)成交的38%，到了今年一季度，總價(jià)低于150萬元的物業(yè)成交占比降至28%。
受不同區(qū)域樓價(jià)明顯差異的影響，對(duì)價(jià)格較為敏感的剛性購(gòu)房需求率先流向樓價(jià)更為實(shí)惠的非中心四區(qū)（除天河、海珠、越秀、荔灣之外的區(qū)域，下同），使得二手住宅市場(chǎng)需求外溢的格局已經(jīng)逐步成型，外圍區(qū)域二手住宅市場(chǎng)的成交量已明顯超過中心四區(qū)。進(jìn)入2018年一季度，需求外溢的趨勢(shì)更加明顯。
價(jià)格因素帶動(dòng)剛需“向外走”
由于3月廣州樓市政策環(huán)境基本平穩(wěn)，因此之前持觀望態(tài)度買家的入市信心也有所增加。“近期出手購(gòu)房的買家，大多已持續(xù)看房達(dá)半年甚至更長(zhǎng)時(shí)間”，合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示，這類買家往往是在謹(jǐn)慎對(duì)比自身需求及市場(chǎng)行情后才決定出手購(gòu)房。
對(duì)預(yù)算不多的剛需購(gòu)房者而言，樓價(jià)往往是考慮的首位因素，但對(duì)購(gòu)房區(qū)域的指向性不強(qiáng)。因此樓價(jià)相對(duì)實(shí)惠的非中心四區(qū)對(duì)剛需購(gòu)房者的吸引力越來越大。
據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度中心四區(qū)的一房住宅套均總價(jià)約175萬元，而在非中心四區(qū)，一房住宅套均總價(jià)僅為98萬元，前者比后者高出78.6%。中大戶型物業(yè)的價(jià)差更為明顯，今年一季度非中心四區(qū)的三房住宅套均總價(jià)235萬元左右，中心四區(qū)則在500萬元以上，在中心四區(qū)買一套三房單位的預(yù)算，在非中心四區(qū)就有可能買到兩套三房單位。
目前,選擇在非中心四區(qū)買房的首次置業(yè)買家數(shù)量，已經(jīng)超過了留在中心四區(qū)買房的首次置業(yè)買家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度錄得的首次置業(yè)購(gòu)房個(gè)案當(dāng)中，購(gòu)買非中心四區(qū)房源的個(gè)案占比高達(dá)53%，購(gòu)買中心四區(qū)房源的個(gè)案占比僅47%。
不過，2018年一季度錄得的改善型換房個(gè)案當(dāng)中，購(gòu)買中心四區(qū)房源的個(gè)案占比仍高達(dá)57%。改善型換房買家對(duì)地段、配套要求較高、購(gòu)房區(qū)域指向性往往更強(qiáng)，大多仍傾向于在中心四區(qū)買房。
非中心四區(qū)可買更大面積物業(yè)
由于存在價(jià)差的因素，在樓價(jià)相對(duì)較實(shí)惠的區(qū)域往往會(huì)偏向于購(gòu)買面積更大的物業(yè)。
據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度中心四區(qū)錄得的首次置業(yè)型購(gòu)房個(gè)案當(dāng)中，占比最大的是購(gòu)買兩房單位的個(gè)案，比例超過一半以上。而在非中心四區(qū)錄得的首次置業(yè)型購(gòu)房個(gè)案當(dāng)中，占比最大的是購(gòu)買三房單位的個(gè)案，占比約45%。
同樣的差異也存在于改善型換房個(gè)案當(dāng)中，由于中心四區(qū)的樓價(jià)已明顯高于非中心四區(qū)，因此，即使是預(yù)算較為充裕的改善型換房者，在中心四區(qū)買到的物業(yè)面積一般都會(huì)偏小一些。
據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年一季度在中心四區(qū)錄得的改善型換房個(gè)案當(dāng)中，購(gòu)買兩房、三房和四房單位的比例分別為33%、42%和11%。而在非中心四區(qū)錄得的改善型換房個(gè)案當(dāng)中，購(gòu)買兩房、三房和四房單位的比例分別為20%、45%和21%。如面積相對(duì)較大的四房單位，中心四區(qū)錄得的換房個(gè)案當(dāng)中僅有一成個(gè)案是購(gòu)買四房單位的，而在非中心四區(qū)購(gòu)買四房單位的，就占了改善型換房個(gè)案的兩成。
部分熱點(diǎn)置業(yè)板塊二手房掃描
荔灣廣鋼新城
近年來，廣鋼新城有不少新盤推出。合富置業(yè)荔灣廣鋼新城分行主管陳嘉偉表示，很多買家會(huì)購(gòu)買廣鋼新城內(nèi)的一手新盤，但預(yù)算較低的買家會(huì)關(guān)注周邊的一些樓梯房，現(xiàn)時(shí)樓梯房的放盤價(jià)約2.5萬至2.6萬元/平方米。
陳嘉偉表示，較受歡迎的樓梯房社區(qū)主要是金道花苑，二手均價(jià)約2.5萬至2.8萬元/平方米，成交主力戶型為40至70平方米的小戶型，多數(shù)買家購(gòu)房總價(jià)在120萬到150萬元間。較受歡迎的電梯房是四季花園，二手均價(jià)約3.5萬至3.8萬元/平方米，成交主力戶型是兩房，總價(jià)在270萬-290萬元左右。其中購(gòu)買金道花苑的買家主要是新廣州人、芳村本地人和周邊一些預(yù)算比較低的人群，而購(gòu)買四季花園的買家大多是剛需客和投資型買家。
荔灣南岸板塊
該區(qū)域位于荔灣老城西部，購(gòu)買二手房的主力人群是80后置換型買家和剛需型買家。區(qū)域內(nèi)較受歡迎的二手樓盤有荔港南灣、珠島花園和富力廣場(chǎng)，三大樓盤均為電梯樓。其中荔港南灣的成交主力戶型是60至76平方米兩房，總價(jià)在260萬至350萬元間。珠島花園的成交主力戶型是80至100平方米三房，總價(jià)約310萬到320萬元。富力廣場(chǎng)主要成交的是60萬至70平方米的電梯兩房，總價(jià)在310萬至370萬元之間。
白云同和板塊
在同和板塊內(nèi)，較受買家歡迎的二手樓盤有云裳麗影、合一國(guó)際、香柏廣場(chǎng)。成交主力戶型是90平方米緊湊型三房，總價(jià)在380萬元左右。買家多數(shù)是在天河區(qū)和白云區(qū)交界的人群。
花都中區(qū)板塊
“花都中區(qū)板塊內(nèi)的新盤路勁天雋峰對(duì)周邊的二手市場(chǎng)起到帶動(dòng)作用”，合富置業(yè)花都駿威分行主管廖西金表示，與一手住宅相比，二手房首付較低，價(jià)格上更有優(yōu)勢(shì)，能夠吸引買家看完一手盤后，關(guān)注周邊的二手樓盤。其中較受歡迎的二手樓盤有駿威廣場(chǎng)，成交的主力戶型是127平方米的電梯三房，總價(jià)在250萬到300萬元左右。買家主力人群是廣州市區(qū)40到50歲的改善型買家。
番禺亞運(yùn)城
亞運(yùn)城仍在開發(fā)中，新盤與二手房并存。合富置業(yè)番禺亞運(yùn)城分行主管侯啟同表示，超過半數(shù)買家在亞運(yùn)城看房時(shí)會(huì)首先選擇看一手樓盤項(xiàng)目，然后再關(guān)注二手樓盤。目前亞運(yùn)城二手樓盤中，媒體村和運(yùn)動(dòng)員村相對(duì)更受歡迎，這兩個(gè)樓盤距離地鐵站較近，更具市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。目前媒體村主要成交戶型為73至93平方米兩房，總價(jià)約210萬至245萬元。運(yùn)動(dòng)員村的二手房成交以三房戶型為主，其中115平米住宅成交總價(jià)約310萬至320萬元，136平方米住宅成交總價(jià)約370萬至380萬元。 |
