和乍暖還寒的天氣相比，北京二手房市場似乎讓一線經(jīng)紀人們感受到了一絲溫暖。3月，北京二手房簽約量達到12104套，這是自2017年4月以來的新高，也是2017年12月和今年1月后的又一次成交量破萬。北京商報記者走訪了多個區(qū)域二手房中介門店，有店面經(jīng)理告訴記者，3月不少店面的營收都突破了百萬元大關(guān)。不過，近一個月時間，北京二手房市場新增房源量較少，目前市場在消化近一年的累積庫存。
3月小暖春
“相比于春節(jié)前，這段時間身穿工裝的經(jīng)紀人身影在小區(qū)里出現(xiàn)得更多了。”東四環(huán)某社區(qū)居民的直觀感受是北京二手房市場的真實寫照。北京商報記者近日走訪市場發(fā)現(xiàn)，4月至今北京二手房市場正在延續(xù)3月底的回溫行情。
十里堡區(qū)域一家中介門店經(jīng)理表示：“從3月中旬開始，經(jīng)紀人的帶看量開始有較為明顯的上升。同時，成交周期也有所縮短，使得3月中旬至今北京二手房市場成交量出現(xiàn)回升。”
該門店經(jīng)理進一步介紹，從門店營業(yè)收入來看，去年4月到現(xiàn)在，中介門店的收入很少會突破100萬元。他所在的大區(qū)有近十家門店，在今年3月有半數(shù)門店的收入都超過了100萬元，在近一年的時間里，3月門店收入也是最高的。中介門店營收的上漲也反映出二手房市場的回溫。
思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手房簽約量達到12104套，環(huán)比增長52.9%，同比下降60.6%；二手房成交面積達到104.13萬平方米，環(huán)比增長53.9%，同比下降59%。值得一提的是，3月的成交量也創(chuàng)下自2017年4月以來近12個月的新高。
事實上，盡管3月北京二手房市場成交量創(chuàng)近12個月新高，但不能否認的是，近一年時間北京二手房市場持續(xù)低迷。以去年“3·17新政”為時間節(jié)點，北京二手房市場前后一年成交量下降非常明顯。數(shù)據(jù)顯示，“3·17新政”前一年時間，北京二手住宅共網(wǎng)簽254916套，“3·17新政”出臺后的一年時間里，北京二手住宅僅網(wǎng)簽121946套，二手房網(wǎng)簽量降幅達52.2%。
消化庫存房源
在思源地產(chǎn)首席分析師郭毅看來，隨著北京新房市場趨向高端化，“買舊換新”成為市場主流，二手房的簽約數(shù)字也就成為衡量北京樓市冷熱的一個關(guān)鍵性指標。月售萬套以上，意味著北京樓市正在逐步走出低谷，恢復正常的交易水平。
郭毅表示，3月北京二手房市場回暖由多重因素構(gòu)成。首先，隨著調(diào)控深化，北京二手房價格普降15%-20%，前期積累的房價泡沫得到削減，房產(chǎn)價值重新進入合理區(qū)間，吸引對價格敏感度較高的剛需購房者回流。
同時，北京早在去年底便對《存量房屋買賣合同》示范文本加以修訂，并于今年3月頒布實施，至此，一線城市加強管控二手房交易過程中的信貸、稅費管理已成定局，未來二手房交易的成本增加將成必然，在一定程度上起到擠壓二手置業(yè)需求的作用。
此外，盡管調(diào)控形勢依舊保持嚴格態(tài)勢，但北京樓市的基本面其實沒有發(fā)生改變，而隨著北京人口政策出現(xiàn)定向?qū)捤?，有利高精尖人才的引進，此舉也將為樓市帶來穩(wěn)定的剛性購房需求。
石佛營區(qū)域一家中介門店經(jīng)紀人告訴北京商報記者，從該區(qū)域及周邊市場來看，春節(jié)后的成交以400萬-500萬元的房屋為主，客戶群體大多也是首次置業(yè)的剛需人群。
值得一提的是，近期成交的房屋基本上都是掛牌很久的“存貨”，春節(jié)后至今，新掛牌的房源較少，目前在售的二手房多是幾個月前掛牌的，甚至有些房源掛牌出售時間已經(jīng)超過6個月。因為過去一年時間里，二手房成交量的大幅降低，目前市場仍是以消化近一年的庫存房源為主。
月度成交仍處低位
4月至今，北京二手房市場延續(xù)著3月的回溫行情，這是否意味著北京二手房市場成交量將觸底反彈？北京商報記者走訪市場了解到，許多一線經(jīng)紀人認為，今年北京二手房市場成交將保持穩(wěn)定的態(tài)勢，不會出現(xiàn)明顯的大幅上升或下跌行情。
第一太平戴維斯發(fā)布的2018年一季度報告稱，目前北京二手住宅成交量已接近2014年末的水平。在調(diào)控機制不放松的前提下，預計2018年內(nèi)二手住宅成交仍難以實現(xiàn)反彈。
從成交數(shù)據(jù)來看，盡管3月成交有所回升，但如果拉長到季度周期看，整體市場仍然呈現(xiàn)低迷態(tài)勢。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，從整個一季度北京二手房簽約29044套看，已經(jīng)連續(xù)兩個季度低于3萬套。整體市場依然持續(xù)低迷。
此外，預計2018年4月開始，北京將有大量的限價商品房與共有產(chǎn)權(quán)房入市銷售，整體市場在2018年有可能繼續(xù)降溫。對于剛需來說，在大量低價房源上市后，選擇余地增加。整體看，北京樓市調(diào)控的影響依然持續(xù)中。
也有業(yè)內(nèi)人士分析認為，3月成交的小高峰屬于正常的市場變化，春節(jié)前累積的需求會在3月得到釋放，這并不意味著市場的真正變熱。同時，今年3月的成交量比市場較熱時期的2016年、2017年同期有所減少，只有去年同期的40%左右。月度成交量與市場相對平穩(wěn)的2015年同期相當，處于一個合理的正常水平。
另外，3月北京二手房市場成交是剛需的推動，隨著剛需逐漸釋放，預計4月市場將迎來自然回落，之后北京二手房市場將逐漸趨穩(wěn)。 |
