進入2017年以來，受到預售價格管制以及商辦限售政策的影響，北京住宅市場的供應熱點降入年度新低。
根據亞豪機構統(tǒng)計數據顯示，2017年以來，在北京新建住宅市場，月度開盤項目數量僅在10個左右，最少的10月份僅5個項目入市，到了年底這一情況也并未改善，12月份仍將以10個項目的入市量收官，全年供應市場冷淡。
值得關注的是，多個總價超過2000萬元，甚至總價超過5000萬元的豪宅項目相關負責人向《證券日報》記者表示，在今年的購房客戶中，80后財富新貴買家越來越多，甚至90后“創(chuàng)二代”也成為高端項目的重要客戶來源。
另有麥田房產向《證券日報》提供的統(tǒng)計數據顯示，在北京二手高價盤市場，80后買家也在攀升。據麥田房產統(tǒng)計，最近一年，在總價2000萬元以上二手豪宅成交中，70后占30%，80后占39.2%，90后占10.8%。
種種跡象表明，80后正成為高端市場的主流買家，甚至90后也是新興的豪宅購買力。
改善需求主導新房市場
根據亞豪機構統(tǒng)計數據顯示，12月份，北京商品住宅市場預計將有10個項目入市銷售，其中僅有一個是純新盤。
《證券日報》記者注意到，在12月份即將入市的10個項目中，有5個別墅項目，也有預售單價高達10萬元/平方米的高端住宅，有90平方米以下戶型房源的項目僅有2個。
“在目前12月份預計入市項目當中，仍以大戶型產品占據主導，全部為中小戶型的僅中海國際城一個項目，另外除華瞰?墨園、京投發(fā)展?公園悅府兩個項目當中有部分中小戶型產品外，其他項目均僅提供117平方米-646平方米的大戶型產品。” 亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，目前市場當中在售的商品住宅項目多為改善型產品，因此以中大戶型為主，這也是今年整體住宅供應當中最為突出的結構性特征。
據地產機構最新統(tǒng)計，今年1月份-10月份，北京別墅市場總成交4028套，在歷史成交排名中，這一成績僅次于2016年。同期普通住宅成交13000套，別墅占商品住宅成交總量的23%，而從2006年開始，這一比例數據從未超過10%，可見今年別墅市場之熱。
高端項目銷售額占比提高的背后，不乏得益于別墅客群受調控政策影響較小，以及別墅功能空間對改善需求吸引力更大的原因。
不過，郭毅認為，隨著土地出讓環(huán)節(jié)便已限定“9070”戶型產品的商品房大量上市，明年新房市場產品同質化的現象就此打破，供應結構也將因此發(fā)生逆轉，中小戶型將再度成為市場主力。與此同時，由于限房價商品房的單套面積較小，總價偏低，使得新房市場覆蓋的消費客群由今年單一的高端改善擴展為剛需及首改客群，而大戶型的高端改善產品則因后續(xù)供給乏力，稀缺性特點不斷強化，市場需求將逐步回暖。
80后買“高性價比”豪宅
事實上，受到限價政策的影響，今年一些原本預計銷售“10萬元+”的項目紛紛“降格”入市，這些“高性價比”的高端項目已經受到了80后財富新貴和財富階層的青睞。
“在我們已經銷售出去的房源中，多數購房者是偏年輕化的客群。”今年在售的魯能釣魚臺美高梅別墅項目相關負責人接受《證券日報》記者采訪時表示，目前項目在售的內城別墅，單套總價達5000萬元以上，因地處與三元橋商圈同等的新“國門區(qū)”，“三環(huán)+別墅”組合，雙拼別墅業(yè)態(tài)卻有立體四合院的內城別墅形態(tài)功能等優(yōu)勢，吸引了大量企業(yè)家等財富階層。
據該負責人透露，魯能釣魚臺美高梅別墅項目總計僅46套，預計未來入市的房源單套總價均超過6000萬元。
無獨有偶，位于一號別墅區(qū)孫河板塊的龍湖景粼原著項目相關負責人向《證券日報》記者表示，目前項目類別墅產品業(yè)態(tài)的主要客戶年齡在36歲-40歲之間，其中不乏80后身影。
據記者了解，該項目為龍湖最新一代原著系產品，由獨棟別墅、雙拼、疊拼和洋房等產品業(yè)態(tài)組成。接下來將向市場推出132平方米的墅區(qū)洋房50套，總價約1000萬元，主力客戶年齡在31-35歲之間，多是來自望京、朝陽公園和國貿附近的客群。
值得一提的是，在2017年1月份-11月份北京“普宅+別墅”新建住宅項目銷售榜上，龍湖景粼原著項目位列第三位，為北京朝陽區(qū)別墅銷售冠軍，銷售額已達39億元，其中別墅產品成交金額占一大半，約為25億元，全項目成交均價接近8.1萬元/平方米。
事實上，在今年出爐的新版城市總規(guī)中，別墅類項目已然臨近“斷供”邊緣。按規(guī)劃，未來5年改善型住宅占比將大為縮水。根據規(guī)劃內容推算，未來北京供應的每10套住宅中，僅有一套是90平方米以上的改善型住宅。
“從今年出讓的住宅用地絕大多數設定限售價格來看，自明年年初開始，限房價商品房將前赴后繼地入市，并且逐漸成為新房市場增量供應的中堅力量。”另有市場人士向本報記者稱，屆時，改善型住宅供應將減少，未來，市場上可供改善性客群購買的新建住宅可選量將逐漸緊縮。鑒于此，80后財富新貴當下出手買“高性價比”豪宅也就不難理解了，因為當下或是改善性客群出手的好時機。 |
