房企通過發(fā)行公司債融資的渠道被收緊已達半年，加之上半年銷售額增速放緩，融資難、回款慢的雙重資金壓力同時襲來，熬不住的中型房企開始著急在海外找錢。然而，隨著美元加息的落地，海外發(fā)債的成本也不再便宜。
據(jù)中原地產研究中心向《證券日報》記者提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年至今，房企海外融資達148.75億美元，與2016年上半年的75.6億美元相比，同比上漲97%，同時超過了2016年全年144億美元的海外融資額。
對此，中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，整體看，房企融資難度明顯加大，鑒于2016年以低成本的公司債替換了部分高成本資金，開發(fā)商資金鏈依然寬裕，但在政策性融資難，回款慢的高壓下，房企資金壓力將持續(xù)增大。在這種市場環(huán)境下，即使美元加息，房企依然會被迫需要加大海外融資的數(shù)額。
海外融資猛增
事實上，據(jù)《證券日報》記者觀察，自2015年下半年以來，公司債發(fā)行相對放松，上市房企蜂擁而至，大規(guī)模加碼公司債替換之前融到的海外高息債。減少外幣債比例，優(yōu)化債務結構，是2016年多數(shù)上市房企財務總監(jiān)最重要的工作之一。
以SOHO中國為例，SOHO中國財務總裁唐正茂在今年3月份曾向《證券日報》等記者透露，面對人民幣不斷貶值的趨勢，公司在2016年上半年提前償還了價值14億美元本金的境外貸款，使得公司目前外債只占到所有債務的7%。而為了避免匯兌損失，SOHO中國去年更是一口氣還掉了100多億元債務。
重要的是，自2016年11月份以來，相關部門收緊了房企境內公司債的融資渠道，甚至一度出現(xiàn)連續(xù)三個月未放行一筆房企發(fā)行公司債的申請。進入2017年1月份之后，房企公司債渠道更加收緊，幾乎已經切斷了這個房企2015年下半年以來的主要融資方式之一。
更大的壓力是，據(jù)張大偉透露，在最近超過半年的調控周期內，全國已經有55個城市出臺了超過160多次的調控政策，大面積的調控開始逐漸影響房企的銷售額，回款周期正在減慢。
雙重壓力之下，今年上半年，房企海外融資劇增，同比上漲近1倍。值得一提的是，今年一季度，房企海外發(fā)債尚未集中出現(xiàn)，但5月份以來，房企海外發(fā)債動作猛增，不少企業(yè)甚至發(fā)行了永續(xù)債。
據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，整體上，5月份，40家典型房企海外融資總額折合人民幣114.81億元，相比4月份的6.52億元巨幅增加。
同策咨詢研究部研究員李想認為，在境內發(fā)行公司債渠道依然受阻、海外美元進入加息通道的情況下，房企仍舊不得不紛紛尋找海外融資（海外發(fā)債和海外銀行貸款）。
融資成本上升
然而，海外發(fā)債之路并不輕松。美元加息已經落地，而且仍存連續(xù)加息的可能性。
不過，花旗香港環(huán)球財富策劃部主管張敏華近期曾向《證券日報》等記者表示，“估計明年美國還是會加三次息，但加到2019年，其實美國的利率還是在3%－3.5%的水平”。
但即使是這輪加息，房企海外融資成本就已被推高。
據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，5月份，在40家典型房企中，融資成本最低的一筆是綠地控股通過境外全資子公司完成發(fā)行的3.2億美元2018年5月份到期的中期票據(jù)，年利率僅為3.85%，遠低于同期銀行貸款基準利率的4.35%。
可以說，該筆融資的資金成本基本相當于去年發(fā)行公司債的成本。但對于大型房企來說，完成這樣的融資優(yōu)勢尚存，但中小型房企的日子卻并不好過。
李想表示，5月份，40家典型房企所有已披露的融資成本絕大多數(shù)都高于同期銀行貸款利率。榮盛發(fā)展的2017年第二期中期票據(jù)10億美元，3年期，成本6.8%；龍光地產在海外發(fā)行6年期4.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為5.25%。在其他債權融資方式中，龍光地產發(fā)行3.5億美元永續(xù)債，起始利率7%。
李想進一步稱，包括金融機構借款、超短期融資券、永續(xù)債、債權轉讓、融資租賃融資、乃至通過引入私募股權投資基金的股權融資等方式的抬頭都意味著融資成本的上升，海外融資成本也有上浮。
李想進一步稱，除了在其他債權融資方式上謀求創(chuàng)新，近期，房企也樂于通過基金公司出讓項目權益進行股權融資，這其中不乏恒大、萬科、保利等龍頭房企的身影。通過私募基金對項目公司股權融資，優(yōu)勢體現(xiàn)在拓寬了資金來源，撬動更多外部資金，分散風險，也可以穩(wěn)定負債。然而，出讓股權（有可能是明股實債）等于出讓部分未來收益，且私募基金的融資成本相對來說更高。
總的來說，2017年以來，在已披露的數(shù)據(jù)中，利率上浮的現(xiàn)象明顯。2016年房企發(fā)行了大量低成本的公司債，平均年利率4%左右。但2017年隨著公司債等融資渠道的收緊，平均融資成本已經高于5%。
張大偉也向記者表示，美元走強后，熱錢將流出中國市場，疊加內地債券市場融資難，這會加劇房地產企業(yè)“錢荒”窘境。
另有業(yè)內分析師預計，境內融資收緊、銷售回款減少、海外融資成本走高等多重資金壓力下，若2018年市場繼續(xù)低迷，境內政策性融資依舊受阻，將有部分房企會面臨資金鏈斷裂的風險，尤其那些已率先受前期融資收緊影響，信托融資比例逐步加大的中小房企，因其開發(fā)項目較少，銷售回款普遍偏低，其資金鏈斷裂風險更大。 |
