【 目前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入存量房時(shí)代。按照鏈家的數(shù)據(jù)，當(dāng)前整個(gè)中國(guó)租房市場(chǎng)體量仍然很小，中國(guó)城市一年的租金在1萬(wàn)億元左右，相比10萬(wàn)億元的新房和6.5萬(wàn)億元的二手房交易，只占到6%的比例。與國(guó)外相比，差距非常大，日本租金占整個(gè)房屋交易額比重在80%左右，美國(guó)是50%左右。
“所以，我認(rèn)為未來(lái)租房這件事情發(fā)展空間非常大。”近日，鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉在中國(guó)發(fā)展高層論壇2017年年會(huì)上公開(kāi)表示，鏈家當(dāng)初涉足租賃市場(chǎng)并沒(méi)有覺(jué)得這個(gè)是風(fēng)口，而是因?yàn)榭吹叫袠I(yè)痛點(diǎn)?！?/span>
每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 趙 橋
“沒(méi)有在北上深租過(guò)房的人，不足以談人生。”在房?jī)r(jià)高企的一線城市，租房往往是融入城市的第一步，而居于此的人大多經(jīng)歷過(guò)糟糕的租房體驗(yàn)：黑中介、房東毀約、克扣押金等。
不同于發(fā)達(dá)國(guó)家，長(zhǎng)期形成的“重售輕租”特別是租售比失衡，導(dǎo)致我國(guó)住房租賃市場(chǎng)極不成熟，市場(chǎng)中充斥著大量個(gè)人房東和中介二房東，租客在這個(gè)體系中處于弱勢(shì)，權(quán)益得不到保障。
近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，需求不能有效滿足背后是巨大的市場(chǎng)蛋糕。隨著房地產(chǎn)存量時(shí)代的到來(lái)，大量的長(zhǎng)租公寓品牌在大城市興起，大型開(kāi)發(fā)商紛紛加碼出租物業(yè)。從C2C到B2C，專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)正在成為住房租賃市場(chǎng)的主流房東之一，但脫離資本加持后如何找尋盈利模式是其必須面臨的挑戰(zhàn)。
租戶權(quán)益難保障
地處深圳福田區(qū)西南部的深圳灣畔，與香港元朗隔海相望，緊靠深圳市中心區(qū)，地鐵線路四通八達(dá)，這里也被稱為“福田另一個(gè)CBD”的下沙——福田最大的城中村之一，楊青（化名）在這里生活了四年。
三個(gè)月前，她從下沙八坊搬到下沙五坊，因?yàn)槭懿涣饲胺繓|隨意漲價(jià)。2013年來(lái)深圳工作后她一直租住在下沙，當(dāng)時(shí)的房租是1200元每個(gè)月，還在可承受范圍之內(nèi)，就做好了長(zhǎng)租的準(zhǔn)備。
繼白石洲后，下沙村也被納入城市更新計(jì)劃，彼時(shí)旁邊的京基濱河時(shí)代正在修建，配套有大型購(gòu)物中心，下沙城中村的農(nóng)民房借此機(jī)會(huì)漲租金。
“剛開(kāi)始還好，但去年上半年以來(lái)房東動(dòng)不動(dòng)漲房租，這個(gè)月漲100元，下個(gè)月漲200元，房租從1200元漲到了1800元，最后實(shí)在忍受不了，只能搬家。”楊青對(duì)此充滿無(wú)奈。退房的時(shí)候房東還故意找茬，借口墻壁臟、燈管損壞各種借口克扣押金，2200元的押金退回1700元。
楊青氣得想報(bào)警，但著急搬家上班怕麻煩，最后只能忍氣吞聲。如今她搬到相距不遠(yuǎn)的地方，每天早晨依然穿過(guò)“握手樓”的街道，混入人流，奔向另一側(cè)的CBD去上班，不愉快的租房往事只能拋之腦后。
實(shí)際上，楊青的經(jīng)歷只是眾多在一線城市漂泊人們的租房縮影。在高房?jī)r(jià)的背景下，租房往往是人們?nèi)谌氤鞘械拈_(kāi)始。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)人口中有12%通過(guò)租賃的方式解決住房問(wèn)題，其中城鎮(zhèn)租賃住房比例達(dá)到21%。
中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)，尤其租賃需求的住房供給只能通過(guò)二手房市場(chǎng)獲得，基本上不存在新房租賃市場(chǎng)。對(duì)于租房者而言，面臨租房提取公積金困難，租房貸款限制多、利息高，易出現(xiàn)合同糾紛等問(wèn)題。
全國(guó)人大代表、龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍在今年的兩會(huì)議案中稱，中國(guó)租房市場(chǎng)存在的問(wèn)題包括：第一，市場(chǎng)供給不足，租金高居不下；第二，房源主要由個(gè)人提供，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，“群租房”等違規(guī)租賃形式廣泛存在；第三，租賃市場(chǎng)尚未建立嚴(yán)格法律法規(guī)，承租人合法權(quán)益難以得到保障。
長(zhǎng)租公寓暗藏合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)的空缺也意味著巨大的機(jī)會(huì)，中國(guó)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的邊際效應(yīng)在遞減，存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為新機(jī)會(huì)，而住房租賃正是其中的一塊大蛋糕。
鏈家研究院去年發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2016年中國(guó)租賃市場(chǎng)的規(guī)模為1.1萬(wàn)億元，但僅占房屋交易市場(chǎng)規(guī)模的7%，而發(fā)達(dá)國(guó)家該比例在30%~50%。鏈家研究院認(rèn)為，未來(lái)5~10年，中國(guó)租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年市場(chǎng)體量可達(dá)到1.6萬(wàn)億元。
作為調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，北京、上海、天津等地推出了拍地超最高限價(jià)之后開(kāi)始競(jìng)拍自持面積，也迎合了當(dāng)前住房租賃大發(fā)展的趨勢(shì)。
幾年前萬(wàn)科已經(jīng)推出長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)一品牌“泊寓”，計(jì)劃至2017年將實(shí)現(xiàn)15萬(wàn)間公寓持有運(yùn)營(yíng)。除了萬(wàn)科之外，龍湖、招商蛇口、保利、綠城、金地等房企也大舉布局。
與租賃有天然黏合性的房產(chǎn)中介，自然深諳其中巨大商機(jī)。鏈家早于幾年前就成立了鏈家自如品牌。獨(dú)立的品牌公寓則是機(jī)構(gòu)房東的另一大力量，典型的如魔方公寓、YOU+國(guó)際青年社區(qū)等。
裹挾資本的力量，長(zhǎng)租公寓品牌搶占一線城市市場(chǎng)份額，想盡辦法開(kāi)拓房源，不少切入“工改工”領(lǐng)域。但一個(gè)不容忽視的真實(shí)現(xiàn)狀是，未經(jīng)規(guī)劃許可，破壞城市規(guī)劃，損壞建筑結(jié)構(gòu)，很多廠改公寓越過(guò)政策紅線引發(fā)監(jiān)管重拳整治。
2月10日，深圳寶安區(qū)強(qiáng)拆了固戍下圍園村華豐兩棟廠房改公寓以及共和工業(yè)園區(qū)的部分公寓，涉及70多棟建筑，共計(jì)20多萬(wàn)平方米建筑面積。按照每間30平方米計(jì)算，至少損失6000多間公寓，按照每間5萬(wàn)元計(jì)算，損失超過(guò)3億元。
YOU+公寓創(chuàng)始人劉洋表示，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展不夠規(guī)范，相關(guān)法律存在缺失。希望政府能夠盡快完善立法，規(guī)范市場(chǎng)行為，明確哪些物業(yè)可以做長(zhǎng)租公寓哪些不能做，同時(shí)建立和完善監(jiān)管機(jī)制。
世聯(lián)行副總經(jīng)理、董秘袁鴻昌對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，世聯(lián)行旗下運(yùn)營(yíng)有“紅璞”公寓品牌，非常關(guān)注長(zhǎng)租公寓的政策動(dòng)向，“到底能不能隔斷，隔斷之后消防怎么做才能過(guò)關(guān)，這是我們目前最關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題。”
在今年深圳市兩會(huì)期間，有人大代表建議就廠房改公寓現(xiàn)狀，出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，確保工改住的合法性。建議由市規(guī)土委明確工業(yè)廠房改變使用功能申請(qǐng)手續(xù)的具體流程，違規(guī)改變使用功能的具體查處部門(mén)和具體職責(zé)。
就機(jī)構(gòu)房東大舉入市后如何建立有效監(jiān)管，吳亞軍在議案中表示，應(yīng)該建立商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向滿足條件的運(yùn)營(yíng)企業(yè)提供稅收優(yōu)惠；應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)法律法規(guī)，明確商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。此外，還應(yīng)當(dāng)建立商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向通過(guò)認(rèn)證且經(jīng)營(yíng)合法合規(guī)的企業(yè)提供一定額度稅收減免。
租金回報(bào)率低制約資產(chǎn)擴(kuò)張
目前，長(zhǎng)租公寓企業(yè)除了面臨無(wú)法可依及較大的政策不確定性之外，更為現(xiàn)實(shí)的是自身的盈利模式問(wèn)題。前期多靠大把“燒錢(qián)”，未來(lái)可持續(xù)增長(zhǎng)又在哪里？
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，規(guī)模和盈利之間有條臨界線，長(zhǎng)租一旦拓展到2萬(wàn)間房源左右的數(shù)量時(shí)，規(guī)模效應(yīng)才會(huì)出現(xiàn)。但集中式的長(zhǎng)租公寓進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張很難，目前能達(dá)到2萬(wàn)間房源數(shù)量的集中式公寓只有魔方等少數(shù)幾家。
明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，公寓企業(yè)獲取房源的成本必然會(huì)加大，最理想的持有資產(chǎn)人應(yīng)對(duì)接REITs產(chǎn)品，否則很難獲得高估值。
雖然國(guó)內(nèi)該領(lǐng)域的REITs產(chǎn)品暫無(wú)入市，但去年底魔方公寓嘗試推出了以公寓租金收益權(quán)為底層資產(chǎn)資產(chǎn)證券化的3億元ABS產(chǎn)品。今年，青客、寓見(jiàn)、未來(lái)域、愛(ài)上租等也將在相關(guān)領(lǐng)域試水。
劉洋表示，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)較大的租售比差異則成為資產(chǎn)證券化的“攔路虎”，要解決這一問(wèn)題，需要從降低物業(yè)售價(jià)和提升公寓租金方面著手。
去年6月3日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），明確支持開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，并首次松口允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，并給予相關(guān)方稅收優(yōu)惠政策支持。
制度設(shè)計(jì)中還包括很重要的一點(diǎn)——提供金融支持。上述《意見(jiàn)》指出，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
租客自述
一位女海歸的上海租房記：不是在找房，就是在找房路上
每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 趙橋
如今到上海買(mǎi)房，需要的不止是足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，還有5年連續(xù)社保的門(mén)檻。
而一個(gè)初來(lái)乍到上海的“新人”，如何融入這個(gè)城市？租房成了唯一的選擇。那么，在上海租房方便嗎？
近日，從韓國(guó)回來(lái)的李女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自己從2013年完成學(xué)業(yè)回國(guó)工作，在上海租房，整個(gè)過(guò)程可謂一波三折，即使是現(xiàn)在，不斷上漲的房租給自己帶來(lái)很大壓力。
二房東扎堆合約難保障
據(jù)李女士介紹，剛工作的時(shí)候，由父母承擔(dān)房租，自己在上海商城路八佰伴工作，房租實(shí)在高，就只能在世紀(jì)大道沿線尋找。
很快，她在網(wǎng)上找到了合適房源，但發(fā)現(xiàn)是二房東，看了兩套房都是一百五六十平方米的大房子，中間用間隔板隔開(kāi)。
“其中大一點(diǎn)的房子會(huì)有洗衣房，小一點(diǎn)的可能沒(méi)有窗戶和洗手間。由于不是原本房屋結(jié)構(gòu)，所以光線很暗，居住感很不舒服，比起在韓國(guó)租的房子條件差很多。”李女士說(shuō)，就是這樣一個(gè)洗手間公用的房子，月租金在1500元~1800元，而且離上班地較遠(yuǎn)，所以果斷放棄了。
隨后，李女士找到了北蔡的拆遷房，也是二房東。雖然房源較新，但走路去地鐵站也要15分鐘，房型也被二房東改過(guò)，一扇大門(mén)進(jìn)去，里面有四五個(gè)防盜門(mén)，每一間都有一個(gè)很小的灶臺(tái)。
上述房子最大的特點(diǎn)就是小，李女士再次放棄。房東將李女士帶到高層的樓下，他改造了一個(gè)很大的陽(yáng)光房，各種設(shè)施齊全，就是防盜不好，人來(lái)人往都經(jīng)過(guò)，身心疲憊的李女士和家人雖不甚滿意，但還是租了下來(lái)。
然而，不可思議的事情發(fā)生了。李女士入住四五天后，來(lái)了一位房產(chǎn)中介，說(shuō)房東沒(méi)有交中介費(fèi)，要舉報(bào)這個(gè)玻璃房違章搭建。
“之后一天，我回家發(fā)現(xiàn)自己的行李都在屋子外面，而玻璃房被吊車(chē)拆了，當(dāng)時(shí)感覺(jué)啼笑皆非。”李女士回憶道。
此后，二房東為了補(bǔ)償李女士的損失，減免了幾日房租，而李女士又再次踏上漫漫找房路。
房租貴房型不理想
博興路成了李女士下一個(gè)租房地。她回憶道，“我找到了離地鐵站8分鐘左右路程的老公房，40平方米左右，2300元一個(gè)月，略貴。當(dāng)時(shí)覺(jué)得雖然房子老，但是安全性還不錯(cuò)，所以果斷租了下來(lái)。”
但沒(méi)過(guò)多久，李女士發(fā)現(xiàn)房子在頂樓，“夏天特別熱，冬天特別冷，于是要求房東安裝空調(diào)。幾經(jīng)協(xié)商，房東并不愿意，而我自己不可能為別人的房子裝空調(diào)，忍了一年就搬走了。”李女士吐槽說(shuō)。
當(dāng)時(shí)讓李女士鬧心的事仍是趕緊找住的地方。她又在博興路周?chē)^續(xù)尋找房源，這次的房源選擇明顯多了很多。李女士認(rèn)為，這是夏天的緣故。很快，她相中了一套月租金2000元的35平方米的老公房，但麻煩的事又隨之而來(lái)。
李女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這房子在第二年漲價(jià)10%，第三年又漲10%。房東都沒(méi)有跟她商議過(guò)。
“很快，房租漲到了我的承受范圍之外。我就答應(yīng)一位同學(xué)邀請(qǐng)我下半年一起合租的建議。在國(guó)外，我是很排斥合租的，但現(xiàn)在已經(jīng)別無(wú)選擇了。”李女士無(wú)奈地說(shuō)道。
其實(shí)，上述類(lèi)似事情絕不止發(fā)生在李女士身上。記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，在上海各大郊區(qū)，尤其地鐵沿線，都充斥著外地的租房客，二房東、群租房、違建房屢見(jiàn)不鮮。在上海，外來(lái)人口不斷涌入，房子始終是緊缺的。相對(duì)而言，承租方相對(duì)比較弱勢(shì)，也經(jīng)常遇見(jiàn)房東私自漲價(jià)或者不給配家具的情況。
用李女士的話說(shuō)，就是房租貴且房型都不甚理想，與之前在韓國(guó)租到的又便宜又干凈的房子落差太大。
經(jīng)營(yíng)者說(shuō)
優(yōu)客逸家CEO劉翔：希望監(jiān)管部門(mén)明確租房“N+1”政策
每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 趙 橋
總部位于四川省成都市的優(yōu)客逸家，曾多次被資本追捧，也曾四次當(dāng)成住房租賃范本被住建部調(diào)研。這家公司有個(gè)特點(diǎn)，大部分員工都是“90后”，其中三分之一都是由他們的租客轉(zhuǎn)化而來(lái)。
今年全國(guó)兩會(huì)前夕，住建部首提“住房租賃立法”，這個(gè)快速成長(zhǎng)的行業(yè)，因諸多巨頭的推動(dòng)成了新風(fēng)口。
近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者見(jiàn)到優(yōu)客逸家CEO劉翔時(shí)，他穿著一身牛仔褲搭配藏青色針織上衣，看上去沒(méi)有老板的架子。目前住房租賃立法的“春風(fēng)”勁吹。劉翔除了內(nèi)心激動(dòng)，更想充分表達(dá)他對(duì)這個(gè)“后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代”的一些真實(shí)想法和見(jiàn)解。
呼吁國(guó)家出臺(tái)“N＋1”文件
在今年2月23日國(guó)新辦的發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)陸克華公開(kāi)提及住房租賃市場(chǎng)立法，也是當(dāng)前住建部高官首次提及關(guān)乎該行業(yè)“頂層設(shè)計(jì)”的核心難題。尤其是今年將大力整治“黑中介”、“黑二房東”等。
劉翔曾參與過(guò)住建部的政策調(diào)研會(huì)，結(jié)合自身在行業(yè)中的切身體會(huì)，他認(rèn)為立法工作首先應(yīng)是“問(wèn)題”導(dǎo)向，應(yīng)圍繞解決行業(yè)實(shí)際問(wèn)題開(kāi)展工作；其次是可執(zhí)行性，相關(guān)法規(guī)要盡量精準(zhǔn)描述，不留模糊地帶；三是迭代演進(jìn)，政策可以確立一條推進(jìn)一條。
去年6月，住建部政策研究中心副主任周江到優(yōu)客逸家調(diào)研，這是住建部第四次將其作為租賃范本調(diào)研。
2015年初，上海市房管局等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)文規(guī)定代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)在出租房屋時(shí)，單套住房?jī)?nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨(dú)出租使用，但餐廳、過(guò)廳除外。
也就是說(shuō)，一套三的房子相當(dāng)于N，出租時(shí)除了三個(gè)單間可以出租外，客廳也可以出租，即N+1。這也是全國(guó)首個(gè)以文件形式明確“N＋1”的城市。
2月8日，廣東省發(fā)文允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租。在劉翔看來(lái)，國(guó)內(nèi)規(guī)范運(yùn)營(yíng)的租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢，很重要的一個(gè)影響因素就在此。之前住建部關(guān)于住宅租賃的管理規(guī)定中，對(duì)客廳是否能改造后作為一間獨(dú)立的臥室出租沒(méi)有明確表述，導(dǎo)致各級(jí)管理部門(mén)對(duì)該問(wèn)題缺乏統(tǒng)一的監(jiān)管執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。
個(gè)人擁有自由裁量權(quán)的結(jié)果：有的城市“一刀切”，只要將客廳改造為臥室單獨(dú)出租，就被定性為“群租房”，予以強(qiáng)拆；有的城市缺乏監(jiān)管，出現(xiàn)大量存在安全隱患的“N＋2”“N＋3”的“群租房”無(wú)人治理。最讓人痛恨的，就是極少數(shù)人員利用自由裁量權(quán)尋租，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)高昂的隱性成本。
劉翔給記者算了一筆賬，對(duì)專業(yè)租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)溢價(jià)主要來(lái)自于裝修溢價(jià)、品牌服務(wù)溢價(jià)和分拆溢價(jià)，而分拆溢價(jià)最主要來(lái)自于客廳空間從無(wú)效居住面積變成有效居住面積的溢價(jià)。如果只做N，那么租金要上漲30%才能滿足企業(yè)的正常利潤(rùn)需求，卻不能滿足租客的需求。
在劉翔看來(lái)，如果國(guó)家層面出臺(tái)文件明確“N＋1”，那么各級(jí)管理機(jī)構(gòu)都按照這個(gè)執(zhí)行，就極大地解決了“劣幣驅(qū)逐良幣”的問(wèn)題。所以這個(gè)“N+1”的國(guó)家文件能否落地，對(duì)租賃行業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。
專業(yè)機(jī)構(gòu)爭(zhēng)規(guī)模還是要利潤(rùn)
目前，優(yōu)客逸家除了繼續(xù)做大成都大本營(yíng)之外，還將觸角伸向了北京、杭州等地，累計(jì)管理房屋數(shù)近3萬(wàn)間。
2013年初，優(yōu)客逸家獲得源渡創(chuàng)投300萬(wàn)元初輪融資，同年9月又獲得君聯(lián)資本400萬(wàn)美元融資。一年后，公司估值達(dá)到8000萬(wàn)美元。2014年11月，優(yōu)客逸家又獲得經(jīng)緯中國(guó)領(lǐng)投的2200萬(wàn)美元融資。
劉翔表示，“優(yōu)客以前是個(gè)莽撞的少年，如今經(jīng)過(guò)成人期，走得更穩(wěn)健。從2017年下半年開(kāi)始，公司將會(huì)加速規(guī)?；l(fā)展，進(jìn)入一個(gè)新的臺(tái)階。下一步將繼續(xù)布局一二線城市。”
按照劉翔的表述，優(yōu)客逸家走過(guò)了行業(yè)瘋狂發(fā)展的階段，目前更需要通過(guò)好的運(yùn)營(yíng)管理提升盈利能力和服務(wù)水平。在追求規(guī)模之外，也更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流與利潤(rùn)。
在當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)，立法和相關(guān)支持政策暫未落地。劉翔仍謹(jǐn)慎樂(lè)觀地表示，希望年內(nèi)相關(guān)部門(mén)將發(fā)展規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的決心能變成切實(shí)政策并高效推進(jìn)。
業(yè)態(tài)現(xiàn)狀
魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁陳馳：長(zhǎng)租行業(yè)幫助各地房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存
每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 楊 軍
公寓產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化政策推動(dòng)下應(yīng)運(yùn)而生。伴隨國(guó)家政策的明確支持、新一代消費(fèi)群體居住觀念的轉(zhuǎn)變、房屋租賃企業(yè)的管理和運(yùn)營(yíng)日趨成熟，公寓產(chǎn)業(yè)快速崛起。
鏈家研究院的行業(yè)研究報(bào)告預(yù)測(cè)，2016年、2020年、2025年，中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模分別約1.1萬(wàn)億元、1.6萬(wàn)億元、2.9萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。
這是一個(gè)十分可期的市場(chǎng)前景。伴隨長(zhǎng)租公寓進(jìn)入加速跑階段，公寓租賃管理企業(yè)面臨的是藍(lán)海還是紅海？行業(yè)瓶頸和難點(diǎn)在哪里？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在日前采訪了長(zhǎng)租公寓“一哥”魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁陳馳。
成本高、資金緊、利潤(rùn)低
“90后”是目前活躍在職場(chǎng)上最鮮活的群體。由于成長(zhǎng)歷程不同，他們對(duì)租房的態(tài)度也與傳統(tǒng)觀念大不相同。
“長(zhǎng)租公寓的誕生正是抓住了這批消費(fèi)者的心理需求。”陳馳表示，全國(guó)有3億流動(dòng)人口，從市場(chǎng)接受度來(lái)看，這一市場(chǎng)慢慢趨好。
這正是長(zhǎng)租公寓的社會(huì)價(jià)值之一，陳馳告訴記者，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，適應(yīng)了當(dāng)前人口城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)。另外，長(zhǎng)租公寓和其他普通住宅的不同之處還在于，其運(yùn)作本身就是對(duì)存量房的消耗，長(zhǎng)租公寓在一定程度上能為前期不恰當(dāng)?shù)耐恋匾?guī)劃糾錯(cuò)，比如將過(guò)剩的商辦物業(yè)改造為能被市場(chǎng)接受的住宅類(lèi)產(chǎn)品，涉及對(duì)存量物業(yè)的改造和盤(pán)活，幫助各地房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。
目前，隨著房地產(chǎn)、酒店等相關(guān)企業(yè)紛紛進(jìn)場(chǎng)搶食，長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。業(yè)內(nèi)人士表示，從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，整個(gè)長(zhǎng)租公寓呈現(xiàn)U字曲線，即兩頭好，高端和低端產(chǎn)品相較而言呈現(xiàn)藍(lán)海狀態(tài)，市場(chǎng)上中等規(guī)模的長(zhǎng)租公寓則非常難熬。
“因?yàn)樗麄兊亩愂盏雀鞣矫嬷С霰鹊投水a(chǎn)品高，又無(wú)法拿到高端產(chǎn)品那樣的高客單，盈利比較困難。”陳馳表示。
實(shí)際上，這一行業(yè)尚沒(méi)有想象中那樣亮眼。根據(jù)華創(chuàng)證券報(bào)告，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓租金回報(bào)率僅在3%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)8%~10%的水平，部分項(xiàng)目甚至達(dá)不到融資成本的水平，這意味著長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)率偏低，資金回報(bào)周期卻偏長(zhǎng)。
另外，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)作成本并不低。據(jù)悉，長(zhǎng)租公寓一間房要裝修完善、設(shè)施齊全，成本一般在五六萬(wàn)元，一整棟的成本可能要四五千萬(wàn)元。品牌化裝修改造，意味著必須要有一筆不低的裝修家具家電等“重資產(chǎn)”的成本投入。
成本高、資金緊、利潤(rùn)低讓很多公寓企業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張時(shí)不堪重負(fù)。在鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，企業(yè)要從紅海游入藍(lán)海，首先要基于一定的產(chǎn)品和服務(wù)能力帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)，才能贏得市場(chǎng)，主要需要三點(diǎn)：第一是產(chǎn)品和服務(wù)；第二是系統(tǒng)化的運(yùn)營(yíng)能力；第三是相對(duì)比較順暢的融資途徑。
而在陳馳看來(lái)，即使開(kāi)發(fā)商進(jìn)入公寓市場(chǎng)，對(duì)專業(yè)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)不會(huì)構(gòu)成威脅。因?yàn)樗麄兣c長(zhǎng)租公寓企業(yè)的主營(yíng)方向是不一樣的。開(kāi)發(fā)商是為了盤(pán)活自己的資產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)是做運(yùn)用，況且房企對(duì)客群不了解，對(duì)租賃市場(chǎng)、服務(wù)體系也是不了解的。 |
