猜想1
樓市熱度會(huì)減弱嗎？
“你說(shuō)咱要什么時(shí)候出手，才最合適？”最近半個(gè)月，每天閑來(lái)無(wú)事時(shí)，周鑫（化名）就會(huì)和老婆研究下房子的成交量，盤(pán)算著到底何時(shí)能夠入市。“誰(shuí)讓手上的錢(qián)不夠呢，必須算計(jì)著買(mǎi)房。”
已經(jīng)邁入35歲大關(guān)的周鑫，現(xiàn)在住的是三年前購(gòu)買(mǎi)的一套兩居室，當(dāng)時(shí)的買(mǎi)入價(jià)大約300萬(wàn)元。隨著兒子出生、雙方老人常年在京照顧孫子，這套80多平方米的兩居室，在周鑫看來(lái)已經(jīng)有點(diǎn)兒“捉襟見(jiàn)肘”。所以，2016年下半年，經(jīng)過(guò)一番思想斗爭(zhēng)，他動(dòng)起了“賣(mài)小買(mǎi)大”的換房念頭。
周鑫所住的朝青板塊一帶，即便是二手房的房?jī)r(jià)，也已經(jīng)邁過(guò)了6萬(wàn)元/平方米的關(guān)卡，增加30平方米，就意味著至少需要再掏出200萬(wàn)元的房款。“我算了算賬戶上的錢(qián)，著實(shí)差了一大截。”
當(dāng)年買(mǎi)第一套房時(shí)，周鑫就做了回“啃老族”，父母幫他支付了購(gòu)房首付款。所以，這一次換房，他不想再讓年事已高的老人操心。輾轉(zhuǎn)反側(cè)之后，他把賭注押在了“樓市未來(lái)會(huì)降”之上，高賣(mài)低買(mǎi)，用時(shí)間差換取價(jià)格差。半個(gè)月前，周鑫以500多萬(wàn)元的價(jià)格將名下的兩居室賣(mài)掉了，和買(mǎi)家約定了5個(gè)月后交房，在這期間，他的目標(biāo)就是抓緊尋找一套報(bào)價(jià)低于賣(mài)價(jià)的三居室。“哪怕每平方米降1500元，30平方米就是45萬(wàn)元。”周鑫略帶期待地說(shuō)，不是炒房客的他此前從未這么密切關(guān)注過(guò)樓市，不過(guò)這一次，他非常寄希望于未來(lái)樓市的降溫。“你瞧，中央已經(jīng)定調(diào)子了，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”
2016年，北京樓市經(jīng)歷了多年來(lái)未曾有過(guò)的一輪熱潮，成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)噴發(fā)式增長(zhǎng)。綜合多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，新房市場(chǎng)，2016年全市新建商品住宅（不含保障房）共成交125527套，環(huán)比2015年增長(zhǎng)21%，為2010年以來(lái)的最高值。二手房市場(chǎng)，全年二手房住宅共簽約272431套，超過(guò)了2009年的266854套，刷新了歷史年度紀(jì)錄，這也是北京歷史上第二次二手房簽約超過(guò)20萬(wàn)套的年度。甚至，就連一直不溫不火的豪宅市場(chǎng)，也在2016年出現(xiàn)爆發(fā)，全年單價(jià)10萬(wàn)+的豪宅共成交了566套，簽約金額更是首次超過(guò)200億元。
2017年的樓市會(huì)降溫嗎？和周鑫一樣，每一個(gè)關(guān)注樓市的人最想知道的就是這個(gè)問(wèn)題。而業(yè)內(nèi)專家普遍給出的多是“降溫”的看法。
“在我看來(lái)，2017年北京樓市成交難以出現(xiàn)太大突破 。”亞豪機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)郭毅告訴記者，2016年9月30日，北京祭出了新一輪的調(diào)控政策。2016年12月30日，又首次對(duì)新房市場(chǎng)提出了“一房一價(jià)”的要求。由于政策的延續(xù)性，并且從年底高層會(huì)議發(fā)出的聲音來(lái)看，調(diào)控效果漸趨淡化、房?jī)r(jià)漲勢(shì)有所抬頭的一線城市仍然面臨調(diào)控加碼的可能性，因此北京樓市將延續(xù)調(diào)控后的低迷周期。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也告訴記者，2017年北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)穩(wěn)中微降的可能性非常大。“一方面，從房地產(chǎn)發(fā)展看，樓市具有市場(chǎng)周期性，三年是一個(gè)小周期，2017年北京樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整年，將會(huì)疊加已經(jīng)在2016年第四季度出現(xiàn)的回落趨勢(shì)。另一方面，針對(duì)樓市的信貸政策已經(jīng)開(kāi)始收緊，而在信貸收緊的時(shí)候，房?jī)r(jià)漲幅通常都會(huì)得到非常明顯的抑制。”
猜想2
首套置業(yè)房買(mǎi)哪里?
和周鑫琢磨著打“時(shí)間差”的煩惱不同，名下無(wú)房的85后男生小戈，2017年需要煩惱的是在哪里買(mǎi)房的問(wèn)題。
“新房當(dāng)然是第一選擇，可現(xiàn)在的新盤(pán)都太貴了。”小戈告訴記者，他之前關(guān)注過(guò)門(mén)頭溝的一個(gè)新盤(pán)，位置已經(jīng)在六環(huán)以外了，可根據(jù)售樓員告訴他的信息，再開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)估計(jì)將達(dá)到6萬(wàn)元左右。“純自住的房子，50平方米就得300萬(wàn)元，然后每天上下班的通勤時(shí)間還要二三個(gè)小時(shí)。”這讓小戈一時(shí)難以拿定主意。
普通商品住宅郊區(qū)化，已經(jīng)成為目前北京樓市的一大主要特點(diǎn)。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉就告訴記者，根據(jù)他們統(tǒng)計(jì)，2008年到2016年，北京全市成交的新建商品住宅中，二環(huán)以內(nèi)的占比逐步從3.0%下降到了0.2%；二三環(huán)之間的占比從5.7%下降到了0.8%；三四環(huán)之間的占比從12.3%下降到了2.3%；四五環(huán)之間的占比從21.9%下降到了4.4%。而另一方面，五六環(huán)之間的占比從2008年的40.7%逐步上升到了目前的51.5%，六環(huán)以外的占比從2008年的16.4%上升到了2016年的40.8%。
換句話說(shuō)，合計(jì)起來(lái)，五環(huán)外的新房成交占到總成交的比重，從2008年的57.1%上升到了92.3%，九成新房位于五環(huán)外。“隨著時(shí)間的推移，預(yù)計(jì)未來(lái)北京的新房市場(chǎng)將進(jìn)一步外移，六環(huán)以外的交易占比恐怕會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大到五成以上。”
那么，對(duì)于向小戈這樣的剛需型購(gòu)房人，首套房置業(yè)還能買(mǎi)什么？胡景暉給出了兩個(gè)選擇：一是遠(yuǎn)郊區(qū)的普通新盤(pán)，一個(gè)是市區(qū)里的存量住宅。“從概率上看，剛需型購(gòu)房人在2017年恐怕更多的還是得選擇二手房。”
實(shí)際上，從數(shù)據(jù)看，北京樓市已經(jīng)全面進(jìn)入到了存量房時(shí)代。2016年，二手房成交量占到市場(chǎng)住宅成交的比例已經(jīng)高達(dá)85%。“當(dāng)然，除了存量房，名下無(wú)房的家庭還能期待自住房。”張大偉提到，根據(jù)政府部門(mén)的表態(tài)，今年北京將新增1.5萬(wàn)套自住房供地，而這些土地一旦進(jìn)入上市供應(yīng)環(huán)節(jié)，被限定的銷(xiāo)售價(jià)格將能解決“夾心層”的購(gòu)買(mǎi)力。
猜想3
豪宅還會(huì)熱銷(xiāo)嗎？
和周鑫和小戈這樣的普通工薪階層不同，隨著互聯(lián)網(wǎng)的崛起，一批財(cái)富新貴也應(yīng)運(yùn)而生，而他們中的很多人都想擁有一套品質(zhì)上乘的豪宅。那么，在豪宅熱銷(xiāo)的2016年過(guò)去之后，2017年的豪宅還將持續(xù)熱銷(xiāo)嗎？無(wú)論對(duì)于買(mǎi)家還是對(duì)于開(kāi)發(fā)商，這都是一個(gè)關(guān)鍵。
張大偉給記者算了一筆賬：在過(guò)去的2016年全年商品房住宅土地供應(yīng)稀少，北京出讓的15宗住宅土地中，住宅商品房面積只達(dá)到38.99萬(wàn)平方米。即使計(jì)算上2014年和2015年，實(shí)際供應(yīng)的純商品房住宅土地也分別只有197.6萬(wàn)平方米和301萬(wàn)平方米。而僅2016年一年，北京商品房住宅簽約的面積就達(dá)到了728萬(wàn)平方米。
“土地供應(yīng)減少的趨勢(shì)下，市場(chǎng)高端化明顯，新房市場(chǎng)將主要是高端住宅。”張大偉談到，從簽約項(xiàng)目看，單價(jià)在8萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目在2016年共簽約了1583套。在純商品住宅土地供應(yīng)短缺的情況下，這部分項(xiàng)目在未來(lái)進(jìn)入單價(jià)10萬(wàn)元/平方米的可能性很大。“所以，未來(lái)，豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越大，對(duì)于豪宅的銷(xiāo)售怕是不太樂(lè)觀的一年。”
優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶也提出，2017年是極其不好過(guò)的一年，房地產(chǎn)整體情況撲朔迷離，2016年拿了地王的公司將存在去化的問(wèn)題。“從當(dāng)前一二三線45個(gè)城市計(jì)算來(lái)看，超過(guò)5成的城市在調(diào)控后去化周期平均拉長(zhǎng)了5個(gè)月。沒(méi)拿地的又著急拿地，奔千億目標(biāo)去，因?yàn)橹挥械搅饲|俱樂(lè)部，才有能力再生產(chǎn)，再生產(chǎn)能力取決于自造血能力，自造血能力來(lái)源于銷(xiāo)售額。”毛大慶談到，以北京為例，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商們?cè)诒本┑牡?，要賣(mài)到單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目還有70多塊土地，但北京一年也只賣(mài)了590套。本報(bào)記者 趙瑩瑩J201 |
