自10月4日“深八條”出臺以后，深圳樓市似有降溫之勢。前晚，“深八條”出臺以來深圳首個新盤山語海開盤，“4.4萬元起”、“南山樓盤賣出龍崗價、坪山價”，占據(jù)很多網(wǎng)絡(luò)媒體的新聞頭條。山語海降價開盤真相如何？廣州日報記者了解到，該樓盤開盤價比備案價平均低10%，總體均價約5.8萬元，而且該樓盤區(qū)位并不太理想，配套也不夠完善，還談不上“南山盤賣出龍崗價”。不過，山語海的降價開盤被部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是深圳樓市開始降溫的風(fēng)向標(biāo)。
傳言：真降價了？
真相：只是比預(yù)期略低
前晚，樓盤降價的種種消息不斷刷屏。山語海的價格真的特別便宜？答案是：確實比預(yù)期低。深圳中原研究中心周報指出，作為新政后首次開盤的山語海，備案房源全部出售，戶型為79~238平方米2~5房，總共548套，部分小戶型價格比預(yù)期低1萬~1.3萬元/平方米。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉介紹，山語海備案均價在6.4萬元/平方米，開盤均價約5.8萬元/平方米，開盤價比備案價下調(diào)10%，成交價最低4.4萬元/平方米起，最高價達(dá)到9.1萬元/平方米。值得一提的是，山語海備案日期是9月21日，也就是說，其真實成交價實際也僅僅比開發(fā)商預(yù)期低了10%左右。
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，今年的“銀十”首周僅2個項目入市，推售總房源608套，低于預(yù)期。除山語海外，還有地處龍崗的恒地悅山湖加推了60套，均價3.9萬元/平方米，與前期產(chǎn)品持平。
疑問：緣何低開？
業(yè)內(nèi)：開發(fā)商捂盤不成“蝕把米”
記者了解到，山語海開發(fā)商是深圳市赤灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在深圳是個小開發(fā)商，母公司為中國南山開發(fā)(集團(tuán))股份有限公司。雖然樓盤地處蛇口，但實際區(qū)位不是很好，公共配套目前比較差，開盤低其實比較符合它的現(xiàn)狀。此外，開盤價低與開盤時間也有關(guān)，該盤已經(jīng)到了非開不可的時間。記者昨日在深圳規(guī)土委官網(wǎng)看到，該樓盤批準(zhǔn)預(yù)售時間是9月21日，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。開盤時間拖到10月9日，有業(yè)內(nèi)人士直言開發(fā)商這回“捂盤” 捂黃了。
李宇嘉認(rèn)為，整體來看，這個樓盤本身品質(zhì)不太好，價格而言，周邊類似樓盤均價6萬元以上，山語海與周邊樓盤并不具有足夠的可比性；時間節(jié)點對于開發(fā)商來說不是很好的開盤節(jié)點，因為新政出臺，市場情緒確實在降溫，預(yù)售價格的調(diào)整在預(yù)料之中。
離譜：降價盤還有喝茶費？
親歷：小戶型搶手大戶型難賣
在山語海開盤現(xiàn)場，有媒體現(xiàn)場看到有中介舉牌兜售喝茶費，喝茶費一開始在外場叫價20萬元，后降到5萬至15萬元不等，并可額外給出2個點的折扣。按照深圳市場慣例，一般來說有喝茶費的樓盤，向來必須是比較走俏的。此外，還有言論指出該樓盤很多房源尤其是低價房源被開發(fā)商內(nèi)部認(rèn)購，一般人買不到。
記者的一位朋友購買到了該樓盤的一套中間樓層88平方米的小三房，均價在5萬元/平方米，其表示按照正常流程就可以購買到，并沒有給中介喝茶費。記者了解到，當(dāng)日開盤現(xiàn)場的實況是小戶型銷售率比較樂觀，但還是有少量剩余，大戶型的銷售不及預(yù)期。
據(jù)開發(fā)商口徑，該期項目共548套房源，認(rèn)籌客戶有800余批，先后到場700余批，多為南山本地客戶，共成交400套左右，整體銷售率約72%。 |
