房企“中報”已拉開帷幕,萬科、中海、碧桂園、綠地等紛紛公布上半年“成績單”。記者發(fā)現(xiàn),在上半年樓市一片火熱的情況下,絕大部分房企業(yè)績均錄得高增長,多個大型房企調(diào)高全年目標(biāo),調(diào)高幅度甚至達到50%以上。
從利潤率來看,在股權(quán)紛爭風(fēng)暴眼中的萬科進一步錄得下滑,而不少中小型房企卻有了微幅提高。有業(yè)內(nèi)人士稱,萬科有通過低估資產(chǎn)、高估負債及事業(yè)合伙人制度隱瞞利潤的嫌疑。
日前,萬科A發(fā)布中報,從數(shù)據(jù)來看,萬科2016年1~6月實現(xiàn)銷售收入1900.9億元,同比增長69.9%;營業(yè)收入747.95億元,同比增長48.80%。
多個房企
調(diào)高全年目標(biāo)
同日發(fā)布中報的中海地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,上半年,中海地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額952.6億港元(約合814.68億元人民幣),排名全國房企第五位。其銷售資金回籠約720億港元(約合615.75億元人民幣)。
此前,碧桂園已率先發(fā)布中報。上半年,碧桂園實現(xiàn)合同金額1250.7億元,合同銷售面積1564萬平方米,同比分別增長129.6%和85.1%。
綠地控股中報顯示,上半年,該公司房地產(chǎn)累計合同銷售額1108億元,同比漲34%,并實現(xiàn)回款809億元,同比上漲45%。
得益于上半年良好的銷售情況,碧桂園在7月4日將本年度國內(nèi)合同銷售目標(biāo)從1680億元上調(diào)至2200億元,上調(diào)幅度高達31%。在調(diào)整后的銷售目標(biāo)下,碧桂園截至6月30日合同銷售目標(biāo)完成率56.85%。
中海地產(chǎn)主席郝建民也在業(yè)績會上稱,目前與中信的交易已進入尾聲,考慮到并購因素影響,今年中海的銷售目標(biāo)將提高13%至2100億港元(約合1795.95億元人民幣)。
而近期大舉買入萬科的恒大集團也在此前發(fā)布公告稱,今年1~7月,恒大已累計實現(xiàn)銷售額1847.9億元,同比增長82.6%,將2016年銷售目標(biāo)上調(diào)至人民幣3000億元,較原來2000億元大增50%。
雖然銷售業(yè)績并沒有特別突出,但中海地產(chǎn)依然維持著“最賺錢房企”的稱號。上半年,中海地產(chǎn)的股東應(yīng)占溢利同比上升20.6%至196.9億港元(約合168.39億元人民幣),即便扣除投資物業(yè)公允價值變動帶來稅后凈收益后,其凈利潤也達到157.9億港元(約合135.04億元人民幣)。
部分中小房企
利潤率回升
萬科公告顯示,歸屬于上市公司股東的凈利潤53.51億元,同比增長10.42%,而公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為17.55%,較2015年同期減少3.49%。
而碧桂園毛利率和凈利率指標(biāo)也略顯下滑,2016年上半年,碧桂園的毛利率為21%,同比下降2.2個百分點;凈利率10.8%,同比下降0.6個百分點;核心凈利率8.6%,同比下降1.7%。
部分中小房企的毛利率和凈利率出現(xiàn)了上升。上半年,旭輝集團毛利率為27.1%,同比上升2.2個百分點;核心凈利潤率為10.2%,有所微降。而新城集團企業(yè)盈利能力也相較之前有所改善,毛利率及凈利率兩項指標(biāo)上半年同時上漲:毛利率20.8%,同比上漲4個百分點,凈利率為8.07%,同比上漲0.17個百分點。
業(yè)內(nèi)
萬科為何“增收難增利”?
相比而言,雖然行業(yè)大哥萬科增收明顯,但以中海一倍的銷售收入,凈利潤卻僅為中海的三分之一,毛利率甚至下滑超過3%。部分業(yè)內(nèi)人士對此表示了疑慮。
對此,萬科方面表示,今年上半年,萬科利潤增長慢于收入增長的主要原因是,當(dāng)期結(jié)算的相當(dāng)一部分項目是2014年市場調(diào)整期內(nèi)售出的項目。但是,此前萬科的利潤增長也并不可觀。歷年年報顯示,2013年、2014年萬科凈利潤增速分別僅為4%、15%。
“會不會有隱瞞利潤或者轉(zhuǎn)移的可能性?畢竟在很多地方,萬科樓盤的價格比周邊中海地產(chǎn)等賣得更貴。”一位私募人士對記者提出猜測。
此前有媒體分析稱,會計手段中,隱藏利潤有兩大法寶,低估資產(chǎn)和高估負債。房地產(chǎn)公司都有大量的資產(chǎn)包和土地儲備,這些資產(chǎn)在財報年是否重新估值,在會計準(zhǔn)則上并沒有強行要求,而萬科數(shù)千億的土儲在財報中并未體現(xiàn)。
復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院財務(wù)金融系教授王小卒曾對媒體表示,“萬科負債率雖高,但真正的負債,也就是帶息負債并不多。萬科的負債中,45%是預(yù)收款。由于房地產(chǎn)行業(yè)的銷售特點,期房的銷售預(yù)收是回款的主要途徑,這在報表中要記入負債,但這不是真正付息借款。”
而更引起爭議的是萬科事業(yè)合伙人制度。此前便有專業(yè)媒體詬病,萬科管理層涉嫌通過萬科事業(yè)合伙人制度掏空萬科,將萬科公司利益定向輸送給萬科核心管理層,制造“200個億萬富翁”。
公開信息透露,但事業(yè)合伙人制度成立后,萬科管理層通過計提經(jīng)濟利潤獎金作為集體獎金的增幅遠大于公司凈利潤。根據(jù)萬科年報,2013年計提的經(jīng)濟利潤獎金為5.59億元,同比增長28%,2014年計提的經(jīng)濟利潤獎金為7.64億元,同比增長37%,而2013年、2014年凈利潤增速分別僅為4%、15%。而2015年,雖然凈利潤同比增長了35%,但歸母凈利潤僅增長了15%,少數(shù)股東損益增長了121%,整整43億元利潤被“少數(shù)股東”分走,占了凈利潤的1/3。 |
