作為投資需謹慎 二手豪宅賣不動價格反降
近段時間，杭州樓市簡直進入了豪宅時代。大家綠城·金麟府、金茂府、濱江·錦繡之城，及先前綠城九龍倉·柳岸曉風等豪宅樓盤的輪番亮相，讓杭州購房者陷入了“瘋狂”——排隊看樣板房、托關系買房的火熱場景持續(xù)上演。
在這撥購房者群體中，除了自住改善居住環(huán)境，有相當一部分人屬于投資客。
豪宅真的適合投資嗎？從近幾年二手豪宅市場的表現，及未來供應量來看，投資豪宅可能更需謹慎一些。（備注：本文豪宅特指單價高于35000元/平方米的住宅。）
今年豪宅成交已創(chuàng)歷史新高
豪宅市場的爆發(fā)，其實早已開始。
據快房網K指數研究室數據，截止到8月15日，杭州市區(qū)（含余杭、蕭山、大江東）已累計成交豪宅3975套，超過2015年全年的3462套，創(chuàng)2009年以來最高紀錄。
在豪宅成交的區(qū)域分布中，江干區(qū)占了最大比例，成交1715套，占成交總量的43%；上城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)依次位列第二、三、四位。
從豪宅分布的板塊來看，江干區(qū)的凱旋路、錢江新城、景芳是豪宅的主要聚集地；在上城區(qū)，豪宅主要集中在錢江新城、南星單元、紫陽單元；西湖區(qū)主要是在蔣村、文教板塊，而拱墅區(qū)的豪宅主要分布在市中心、申花、橋西。
住宅物業(yè)類型中，公寓類豪宅仍舊是成交主力，共成交3685套，占比超9成，比2015全年增加562套。
最近幾個單價4萬級別的豪宅樓盤的火熱表現，更是將豪宅的熱度推向了高峰。金麟府、金茂府和錦繡之城等樓盤，幾乎都出現了“搶房”場面。
三年前交付的豪宅
現在售價與買進價格基本持平
豪宅市場這么火熱，投資的話，靠譜嗎？
多個中介門店反饋的信息顯示，二手豪宅市場表現并不活躍，漲價的能力也不如剛需改善樓盤，因為它的起始房價基數已經相對較高。
錢江新城某豪宅樓盤，2013年的成交均價高達50000元/平方米。交付后近三年時間過去了，如今大多數房源的掛牌價仍是50000元/平方米左右。算上利息和本金投資成本，大部分購房者是虧本出售的。
還有某知名豪宅，多年前價格就已達到60000元/平方米。而現在，二手房價格仍然是這個價格，甚至還更低。
中介工作人員表示，豪宅購房者的經濟實力普遍很強，很多人其實不愿意花高總價買入住過的二手房。“富人比較在意房子前主人的情況，比如前主人若是生意失敗，或者破產，購房者還是在意的。”
據介紹，杭州某豪宅小區(qū)近三年來僅出現10余套二手房交易。
豪宅精裝修易折舊 投資傾向毛坯房
造成二手豪宅交易低迷、漲價乏力的另一個原因是，精裝修易折舊。
現在的豪宅樓盤，基本上是每平方米4000-5000元的高檔精裝修，這其實是很容易折損的。如果一套新房交付后幾年沒有入住，精裝修的墻紙會變得灰灰的，白色的櫥柜有可能發(fā)黃；黃梅天時，衣柜也有可能發(fā)霉。
如果一套豪宅交付5年還沒有賣出去，基本上裝修就要打5折了。所以如果是投資，不少人還是喜歡選擇毛坯房。
參觀精美樣板房的時候，大部分人會被那些精美的軟裝迷住，可是這些并非交付標準，與房子本身好壞沒有任何關系。有位田先生表示，有一次他看了一套軟裝全配好的樣板房后非常心動，再去看了自己想買的那套符合交付標準的、無家具的裸房，一下子清醒過來，馬上就打消了買房的念頭。
未來或將新增1.2萬-1.4萬套豪宅
除了易折舊的精裝修，比較充足的供應量也是影響二手豪宅市場的原因之一。
快房網梳理 2014年-2016年8月成交的地塊后發(fā)現，樓面價大于18000元/平方米的住宅、商住地塊共有22宗（高價地通常會打造成豪宅）。其中有15宗地塊的項目還沒有上市，當中又有12宗是今年成交的。
這15宗地塊，土地價值583.7億元。如果相應的15個豪宅項目在今年底或者明年陸續(xù)上市的話，杭州的豪宅體量將新增245.33萬平方米。按照今年豪宅房源熱銷面積段120-140平方米計算，未來豪宅市場預計會有1.2萬-1.4萬套入市。
前七個月杭州市區(qū)去化3667套豪宅，按這個去化速度，15個豪宅項目的房源需要23-27個月去化。這還是在火爆樓市背景下、不考慮目前可售豪宅等前提條件下，得出的樂觀計算結果。
豪宅并不是稀缺產品，購買力強勁的富人們自然會傾向于新房。 |
