自去年以來(lái)，去庫(kù)存成為樓市最熱點(diǎn)。而針對(duì)中國(guó)樓市庫(kù)存究竟多少的追問(wèn)，專家有不用的測(cè)算。近日，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在中國(guó)金融四十人論壇微信公眾號(hào)上發(fā)表文章指出，如果考察商品房在建面積，商品房之外的保障房，公用建筑和單位自建等，庫(kù)存面積可能超過(guò)80億平米，僅商品房在建和待售就超過(guò)50億平米。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月20日發(fā)布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān)，達(dá)到7.18億平方米。鐘偉指出，現(xiàn)在人們習(xí)慣用7億平米來(lái)概括當(dāng)下的樓市存貨，這嚴(yán)重低估了樓市面臨的嚴(yán)峻供求失衡。“這7億平米僅是待售面積，即非意愿性存貨。”
專家認(rèn)為，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，大量已建設(shè)未竣工、以及還未開工的潛在庫(kù)存并未計(jì)算在內(nèi)。
中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，待售面積是指已經(jīng)竣工的房子，加上仍在施工但已經(jīng)開始銷售的“期房”，則數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超過(guò)6億多平方米。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，樓市高庫(kù)存已經(jīng)成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的痛點(diǎn)，一旦計(jì)入潛在庫(kù)存數(shù)據(jù)，中國(guó)樓市的庫(kù)存數(shù)量可能倍增。
財(cái)經(jīng)專欄作家李宇嘉對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，待售庫(kù)存的實(shí)際規(guī)模，應(yīng)該在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，加上已批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售的7億平米，在此基礎(chǔ)上再加上71億平方米的已批未建庫(kù)存、56.1億平方米的在建未售庫(kù)存，目前我國(guó)樓市“三大塊”待消化庫(kù)存合計(jì)規(guī)模超140億平方米。
如果僅考慮商品房一項(xiàng)，去庫(kù)存的壓力有多大？鐘偉認(rèn)為，2015年全年商品房銷售大約13億平米，新開工可能還略多于此，因此2015年房地產(chǎn)庫(kù)存去化的進(jìn)展不大?？紤]到2015年70個(gè)大中城市中，除東北地區(qū)之外，大部分城市的房?jī)r(jià)同比上升，因此銷售提速困難較大；庫(kù)存去化唯有縮減新開工和土地購(gòu)置。因此在未來(lái)2－3年，房地產(chǎn)投資維持－10%到零增長(zhǎng)，新開工逐漸回落到10平米以下是唯一出路。
鐘偉指出，庫(kù)存等于2年的在建加上3個(gè)月的待售大致可以說(shuō)是合理。而每個(gè)月可能的去化大約為1.2億平米，如果庫(kù)存降至33億平米大約可說(shuō)樓市已正常化。按每年銷售14億平米，每年新開工不高于10億平米推算，中國(guó)樓市去庫(kù)存進(jìn)程大約需要維持4年，到2019年前后基本回到正常庫(kù)存。
而在李宇嘉看來(lái)，目前樓市庫(kù)存的消化需要更長(zhǎng)時(shí)間。他表示，即便按照2013年歷史最高銷售記錄(13億平方米)，全部庫(kù)存也要10年以上才能消化完畢。而這還是在未來(lái)不增加新增土地供應(yīng)、銷售保持旺盛態(tài)勢(shì)的情況下才能實(shí)現(xiàn)。 |
